Il contratto di affitto è uno dei documenti più importanti che si firmano nella vita — eppure molti lo firmano senza capirlo, o lo redigono senza sapere cosa non può mancare. Questa guida spiega le clausole obbligatorie, quelle facoltative e quelle illegali, con un modello scaricabile pronto all’uso e le istruzioni per la registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Un contratto di locazione valido deve specificare: identità delle parti, descrizione dell’immobile, canone, durata, modalità di pagamento e data di consegna. Va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Il tipo più comune è il 4+4 (uso abitativo libero): 4 anni rinnovabili automaticamente di altri 4. Trovi il modello da scaricare più avanti in questa pagina.
Indice
- I tipi di contratto di affitto
- Clausole obbligatorie: cosa non può mancare
- Modello contratto di affitto da scaricare
- Come registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate
- Canone, deposito cauzionale e aggiornamento ISTAT
- Clausole illegali da non accettare
- Domande frequenti
I tipi di contratto di affitto
La legge italiana prevede diverse tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo, ognuna con caratteristiche diverse in termini di durata, canone e tutele per le parti. Scegliere il tipo sbagliato può creare problemi sia al proprietario che all’inquilino.
Il contratto a canone libero 4+4 (art. 2 comma 1, Legge 431/1998) è il più usato. Il proprietario fissa il canone liberamente, la durata minima è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4. Il proprietario può disdire solo alla fine del primo quadriennio, e solo per motivi specifici previsti dalla legge (uso proprio, vendita, ristrutturazione). L’inquilino può disdire con 6 mesi di preavviso in qualsiasi momento per gravi motivi.
Il contratto a canone concordato 3+2 prevede un canone inferiore a quello di mercato, stabilito in base agli accordi territoriali tra le associazioni di categoria. In cambio, il proprietario ottiene agevolazioni fiscali (aliquota cedolare secca ridotta al 10% invece del 21%) e riduzione dell’IMU. La durata è 3 anni + 2 di rinnovo automatico.
Il contratto transitorio ha durata da 1 a 18 mesi e richiede una motivazione transitoria documentata (trasferimento per lavoro, corso di formazione, ecc.). Non si rinnova automaticamente. Il contratto per studenti universitari ha durata da 6 mesi a 3 anni e richiede che l’inquilino sia iscritto a un ateneo in una città diversa dalla sua residenza.
Clausole obbligatorie: cosa non può mancare
Un contratto di affitto valido deve contenere alcune informazioni essenziali. L’assenza di queste voci non rende automaticamente nullo il contratto, ma crea ambiguità che possono sfociare in controversie. Le informazioni da includere sempre sono le seguenti.
Le generalità delle parti: nome, cognome, codice fiscale (o partita IVA per le società), residenza o sede del locatore e del conduttore. Se il locatore è una società, va indicato anche il rappresentante legale con i suoi dati.
La descrizione dell’immobile: indirizzo completo, piano, categoria catastale, rendita catastale, estremi catastali (foglio, particella, subalterno). Questa parte è spesso trascurata ma è fondamentale per la registrazione.
Il canone mensile, le modalità di pagamento (bonifico bancario, contanti — attenzione ai limiti), il giorno del mese entro cui va corrisposto, e le eventuali spese accessorie (condominio, riscaldamento centralizzato).
La durata con date precise di inizio e fine, il riferimento alla tipologia contrattuale, e le condizioni di rinnovo o di disdetta.
Lo stato dell’immobile al momento della consegna, possibilmente con un verbale fotografico allegato, e l’inventario dell’arredamento se l’appartamento è affittato arredato.
L’APE (Attestato di Prestazione Energetica): obbligatorio per legge da allegare al contratto. Senza APE, il contratto è valido ma il proprietario è soggetto a sanzione amministrativa.
Modello contratto di affitto da scaricare
Qui sotto trovi il modello standard di contratto 4+4 a canone libero, adattato alle norme vigenti nel 2026. È un punto di partenza: puoi modificarlo aggiungendo clausole specifiche per la tua situazione, ma assicurati di non includere clausole vietate dalla legge (descritte più avanti).
📄 Modello Contratto di Affitto 4+4 — 2026
Formato Word (.docx) — compilabile e modificabile
Include: intestazione, 18 articoli standard, verbale di consegna
Il file è scaricabile gratuitamente. Nessuna registrazione richiesta.
Come registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate
La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni nell’arco di un anno. Va effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto — non dalla firma. L’obbligo spetta al locatore, ma se non lo fa, anche il conduttore può procedere in autonomia.
Il canale più semplice è il portale online dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione “Contratti di locazione”. Serve SPID o CIE e i dati del contratto. La registrazione online consente anche il pagamento contestuale dell’imposta di registro (2% del canone annuo per il 4+4, con un minimo di €67).
In alternativa, si può andare fisicamente agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate con due copie del contratto firmato, i codici fiscali di entrambe le parti e il modello RLI compilato. I tempi sono più lunghi rispetto all’online.
Chi sceglie la cedolare secca (aliquota fissa del 21% o del 10% per i concordati) non paga l’imposta di registro annuale, ma deve esercitare l’opzione al momento della registrazione. Con la cedolare secca non si può aggiornare il canone all’inflazione ISTAT durante tutta la durata del contratto.
Canone, deposito cauzionale e aggiornamento ISTAT
Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone. Va restituito alla fine del contratto entro i termini ragionevoli necessari per verificare lo stato dell’immobile, di solito 30-60 giorni dalla consegna delle chiavi. Il proprietario può trattenere la cauzione solo per danni documentabili che superano la normale usura, non per la normale usura da utilizzo dell’appartamento.
L’aggiornamento ISTAT del canone è facoltativo, non obbligatorio. Se il contratto lo prevede, il locatore può aggiornare il canone una volta all’anno in misura non superiore al 75% della variazione ISTAT dei prezzi al consumo (indice FOI). Per esercitare il diritto all’aggiornamento bisogna comunicarlo all’inquilino prima della scadenza annuale.
Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’inquilino, quelle straordinarie a carico del proprietario. La suddivisione può essere modificata nel contratto, ma alcune spese (come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore) sono per legge a carico del proprietario.
Clausole illegali da non accettare
Alcune clausole che possono comparire in un contratto di affitto sono nulle di diritto, anche se firmate. La loro presenza non invalida il contratto nel complesso, ma quelle clausole specifiche non sono applicabili. Le più comuni da riconoscere e rifiutare sono queste.
Clausole che aumentano il canone dopo la stipula in modo automatico e senza limiti, o che prevedono un canone diverso da quello dichiarato nella registrazione (il cosiddetto “canone in nero”). Sono illegali perché evasive fiscalmente e penalizzanti per l’inquilino.
Clausole che escludono il diritto dell’inquilino a subaffittare senza motivo, o che vietano la convivenza di familiari non indicati nel contratto. Il locatore può limitare il numero di occupanti, ma non può escludere a priori i familiari dell’inquilino.
Clausole che rendono l’inquilino responsabile per danni strutturali all’immobile (tubature, impianti, tetto). La manutenzione straordinaria è sempre a carico del proprietario, indipendentemente da quello che dice il contratto.
Domande frequenti
Il proprietario può mandarmi via prima della scadenza del contratto?
Solo alla fine del primo quadriennio (o del triennio per i concordati) e solo per i motivi tassativi previsti dalla legge: uso personale dell’immobile o di un familiare entro il primo grado, necessità di ristrutturazione profonda, vendita dell’immobile con diritto di prelazione all’inquilino. Il preavviso è di 6 mesi.
Posso disdire in anticipo il contratto come inquilino?
Sì, con un preavviso di 6 mesi, ma solo per “gravi motivi” previsti dal contratto o riconoscibili come tali. Trasferimento di lavoro, crisi economica documentata, motivi di salute rientrano tipicamente in questa casistica. Disdire senza gravi motivi ti espone al rischio di dover pagare le mensilità mancanti al prossimo rinnovo.
Cosa succede se il proprietario non registra il contratto?
Il contratto non registrato è valido tra le parti ma il locatore è soggetto a sanzioni fiscali pesanti. L’inquilino, in questo caso, può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate per segnalare il contratto non registrato e ottenere la riduzione del canone al valore catastale dell’immobile — che di solito è molto inferiore al canone di mercato.
Posso pagare l’affitto in contanti?
Sì, ma solo per importi inferiori a €1.000 per singola transazione. Da €1.000 in su il pagamento deve avvenire con metodo tracciabile: bonifico bancario, assegno non trasferibile o altri strumenti elettronici. Chi paga o riceve contanti oltre questa soglia è soggetto a sanzione amministrativa.
