Chi ha comprato la prima casa da under 36 tra il 2021 e il 2023, o ha usufruito di un bonus edilizio negli ultimi anni, potrebbe ricevere una lettera dall’Agenzia delle Entrate: è partito il piano di controlli 2026, che passerà al setaccio circa 700.000 mutui agevolati e le pratiche di ristrutturazione più a rischio. Ecco chi rischia davvero e cosa succede se i requisiti non erano rispettati.
L’Agenzia delle Entrate ha avviato nel 2026 i primi controlli automatici sulle agevolazioni prima casa under 36 relative ad acquisti tra il 26 maggio 2021 e fine 2023 (più i rogiti 2024 con compromesso registrato in precedenza), verificando circa 700.000 mutui. Parallelamente sono in corso verifiche sui bonus edilizi, incrociando lavori dichiarati, asseverazioni dei tecnici e documentazione presentata. Chi non rispettava i requisiti rischia di dover restituire le imposte risparmiate, con sanzioni e interessi.
Indice
- Cosa controlla davvero l’Agenzia delle Entrate nel 2026
- I requisiti prima casa under 36 sotto la lente
- Cosa rischia chi ha usato i bonus edilizi
- Come funzionano in pratica le verifiche
- Tre esempi di cosa si rischia
- Cosa fare se ricevi una lettera
- Tabella riepilogativa dei rischi
- Domande frequenti
Cosa controlla davvero l’Agenzia delle Entrate nel 2026
Il piano di controlli 2026 dell’Agenzia delle Entrate si concentra su due filoni principali che negli ultimi anni hanno generato il maggior numero di agevolazioni fiscali erogate: le agevolazioni prima casa riservate agli under 36, introdotte dal Decreto Sostegni-bis, e i bonus edilizi (ristrutturazioni, efficientamento energetico, superbonus nelle sue varie versioni). L’obiettivo dichiarato non è colpire chi ha usufruito correttamente delle agevolazioni, ma individuare le posizioni in cui i requisiti dichiarati al momento della richiesta non corrispondevano, o non corrispondono più, alla situazione reale.
Per farlo, l’Istituto utilizza l’Archivio dei Rapporti Finanziari e liste selettive di contribuenti considerati a rischio, incrociando dati su mutui, atti notarili, dichiarazioni ISEE e comunicazioni relative ai lavori edilizi effettuati.
I requisiti prima casa under 36 sotto la lente
I controlli riguardano in particolare gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e la fine del 2023, più i rogiti stipulati nel 2024 quando preceduti da un compromesso (contratto preliminare) già registrato in precedenza. In questa prima fase l’Agenzia sta verificando circa 700.000 mutui accesi da giovani under 36 per l’acquisto della prima casa, controllando tre requisiti cardine: l’età dell’acquirente, che doveva essere inferiore a 36 anni al momento del rogito (non alla richiesta del mutuo, né alla firma del compromesso); un ISEE del nucleo familiare non superiore a 40.000 euro; e l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale, cioè la residenza anagrafica trasferita entro i 18 mesi dall’acquisto, come previsto dalla disciplina prima casa ordinaria.
È proprio quest’ultimo punto — l’uso reale come abitazione principale — a generare il maggior numero di contestazioni: chi ha acquistato con l’agevolazione ma non ha mai trasferito la residenza, o l’ha trasferita e poi spostata altrove prima dei cinque anni previsti dalla normativa, senza riacquistare un’altra prima casa entro un anno, rischia la decadenza dal beneficio.
Cosa rischia chi ha usato i bonus edilizi
Sul fronte dei bonus casa, i controlli si concentrano sulla coerenza tra i lavori effettivamente dichiarati, le asseverazioni di conformità rilasciate dai tecnici abilitati (geometri, ingegneri, architetti) e la documentazione di spesa presentata, inclusi bonifici parlanti e fatture. Le contestazioni più frequenti riguardano lavori non conformi a quanto dichiarato nelle pratiche edilizie, asseverazioni tecniche imprecise o non corrispondenti allo stato reale dell’immobile, e — per chi ha optato in passato per sconto in fattura o cessione del credito — la tracciabilità della filiera dei crediti ceduti.
Per chi sta ancora effettuando lavori nel 2026 e vuole evitare problemi futuri, la raccomandazione pratica è conservare con ordine tutta la documentazione tecnica ed economica per almeno il periodo di accertamento fiscale ordinario, che va oltre la semplice durata dei lavori.
Come funzionano in pratica le verifiche
Le verifiche partono in automatico dall’incrocio dei database: chi risulta beneficiario di un’agevolazione ma presenta incongruenze (ad esempio residenza mai trasferita, o un secondo immobile acquistato senza cedere il primo) riceve una comunicazione di anomalia, non ancora un accertamento definitivo. In questa fase è possibile fornire chiarimenti e documentazione integrativa prima che la posizione venga formalizzata in un avviso di accertamento vero e proprio, con la possibilità di regolarizzare spontaneamente tramite ravvedimento operoso, riducendo sensibilmente le sanzioni applicabili rispetto a un accertamento subito passivamente.
Tre esempi di cosa si rischia
Andrea ha acquistato la sua prima casa a 34 anni nel 2022 con l’agevolazione under 36, ma non ha mai trasferito la residenza nell’immobile, continuando a vivere altrove per motivi di lavoro. In caso di controllo, rischia di dover restituire l’imposta di registro, ipotecaria e catastale risparmiate (circa il 2% del valore catastale nella maggior parte dei casi, oltre alla sostitutiva sul mutuo), più sanzioni che possono arrivare fino al 30% dell’imposta dovuta e gli interessi legali maturati dal momento dell’acquisto.
Sara ha ristrutturato casa nel 2023 usufruendo del bonus ristrutturazioni al 50%, ma un controllo incrociato rileva che l’importo dei lavori dichiarati non trova corrispondenza tra fatture e bonifici parlanti per una parte della spesa: rischia la contestazione della sola quota di detrazione non giustificata documentalmente, con recupero dell’importo indebitamente detratto più sanzioni proporzionali.
Marco aveva acquistato la prima casa under 36 nel 2021, ha rispettato tutti i requisiti inclusa la residenza, ma dopo tre anni ha venduto l’immobile per trasferirsi in un’altra città, riacquistando una nuova prima casa entro sei mesi: avendo rispettato il termine di un anno per il riacquisto previsto dalla disciplina ordinaria, non decade dall’agevolazione e non rischia nulla in caso di controllo.
Cosa fare se ricevi una lettera
Ricevere una comunicazione dall’Agenzia delle Entrate non significa automaticamente aver perso l’agevolazione: il primo passo è leggere con attenzione quale specifico requisito viene messo in discussione, poi raccogliere la documentazione che dimostra il rispetto delle condizioni (certificato di residenza storico, contratti, fatture, asseverazioni tecniche) e, se necessario, rivolgersi a un commercialista o al notaio che ha seguito l’atto per una valutazione della posizione prima di rispondere. Rispondere tempestivamente e con documentazione ordinata riduce significativamente il rischio che una semplice anomalia si trasformi in un accertamento formale.
Tabella riepilogativa dei rischi
| Agevolazione | Requisito verificato | Cosa si rischia in caso di decadenza |
|---|---|---|
| Prima casa under 36 | Età, ISEE ≤ 40.000€, residenza effettiva | Restituzione imposte risparmiate + sanzioni + interessi |
| Bonus edilizi | Coerenza lavori-documenti-asseverazioni | Recupero detrazione indebita + sanzioni |
Domande frequenti
Da quando decorre il termine per il controllo dell’Agenzia delle Entrate?
Il termine ordinario di accertamento decorre dall’anno di presentazione della dichiarazione o di registrazione dell’atto e segue le regole generali di decadenza previste per i tributi indiretti, motivo per cui anche acquisti del 2021 possono essere oggetto di controllo nel 2026.
Se ho perso la residenza per motivi di lavoro fuori regione, rischio comunque la decadenza?
Le cause di forza maggiore (come un trasferimento lavorativo documentato) possono essere valutate caso per caso in sede di contraddittorio con l’Agenzia, ma non costituiscono un’esenzione automatica: è consigliabile documentare accuratamente la situazione e, se possibile, valutare preventivamente con un professionista le implicazioni prima di spostare la residenza.
I controlli riguardano anche chi ha comprato con il vecchio bonus prima casa ordinario, non under 36?
Il piano 2026 si concentra prioritariamente sull’agevolazione under 36, più recente e con requisiti aggiuntivi rispetto a quella ordinaria, ma i controlli sulla prima casa “classica” restano comunque parte dell’attività ordinaria di verifica dell’Agenzia, con le medesime conseguenze in caso di irregolarità.
Posso regolarizzare spontaneamente prima di ricevere una lettera?
Sì, chi si accorge autonomamente di non rispettare più un requisito (ad esempio dopo aver spostato la residenza) può valutare con un professionista un ravvedimento operoso spontaneo, che comporta sanzioni ridotte rispetto a quelle applicate in caso di accertamento subito passivamente dopo una segnalazione dell’Agenzia.
