Registrare il contratto di affitto è un obbligo di legge che riguarda quasi tutti i proprietari e inquilini italiani. Chi non lo fa rischia sanzioni pesanti, perde le agevolazioni fiscali e — nel caso dell’inquilino — può trovarsi in una posizione giuridicamente fragile. Nel 2026 le modalità sono diverse e alcune sono diventate molto più semplici grazie ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate.
Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma (o dall’inizio della locazione se precedente). L’imposta di registro è il 2% del canone annuo, divisa in parti uguali tra locatore e conduttore. Il proprietario può scegliere la cedolare secca (21% o 10%) in alternativa all’IRPEF ordinaria. La registrazione si fa online con il modello RLI.
Indice
- Chi deve registrare il contratto e quando
- Come registrare: online, ufficio o tramite agenzia
- Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
- Cedolare secca: l’alternativa al regime ordinario
- Sanzioni per mancata o tardiva registrazione
- Rinnovi e proroghe: come registrarle
- Domande frequenti
Chi deve registrare il contratto e quando
L’obbligo di registrazione riguarda i contratti di locazione di immobili urbani con durata superiore a 30 giorni nel corso dell’anno. Sono quindi esclusi solo i contratti brevi (fino a 30 giorni per ciascun contratto) e alcune locazioni tra parenti stretti in specifiche condizioni. Per tutto il resto — appartamenti, locali commerciali, garage separati, depositi — la registrazione è obbligatoria.
Il termine è di 30 giorni dalla stipula del contratto. Se il contratto è verbale (cosa consentita ma sconsigliata), i 30 giorni decorrono dall’inizio della locazione. Non si tratta di un termine ordinatorio: superato senza registrare, scatta automaticamente la condizione di “contratto non registrato”, con tutte le conseguenze fiscali e legali che ne derivano.
L’obbligo ricade formalmente sul locatore (il proprietario), ma l’inquilino ha tutto l’interesse a verificare che la registrazione avvenga: un contratto non registrato non è opponibile ai terzi, il che significa che in caso di vendita dell’immobile il nuovo proprietario potrebbe non essere vincolato dal contratto.
Come registrare: online, ufficio o tramite agenzia
La modalità più comoda nel 2026 è la registrazione online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate, usando il servizio “RLI Web” accessibile con SPID o CIE. Si compila il modello RLI direttamente sul sito, si allegano il contratto in formato PDF e si paga l’imposta con addebito su conto corrente. Il processo dura 15-20 minuti se si ha tutto a portata di mano e la ricevuta arriva in pochi giorni.
Chi non ha dimestichezza con i servizi online può recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate con il modello RLI compilato in carta, il contratto in due copie e il pagamento tramite modello F23 o F24 Elide. I tempi sono più lunghi (bisogna prenotare l’appuntamento) ma il funzionario verifica che tutto sia corretto.
Un’alternativa molto diffusa è affidarsi alla propria agenzia immobiliare: le agenzie che hanno intermediato l’affitto sono spesso attrezzate per gestire la registrazione per conto del cliente, talvolta a titolo gratuito o con un piccolo compenso aggiuntivo. È la scelta giusta se il contratto è complesso o se si è alle prime armi.
Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
L’imposta di registro si calcola come il 2% del canone annuo, con un minimo di €67. Se il canone mensile è €800, il canone annuo è €9.600 e l’imposta di registro è €192. Questa somma viene divisa in parti uguali tra locatore e inquilino, quindi €96 a testa. Nei contratti a canone concordato (tipicamente 3+2) l’imposta scende al 2% del 70% del canone, con un ulteriore risparmio.
Oltre all’imposta di registro, va applicata una marca da bollo da €16 ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe) del contratto, con un minimo di €16 per ogni copia del contratto. Se il contratto è di 6 pagine, servono due marche da bollo per ogni copia.
Il pagamento avviene tramite modello F24 Elide (per la registrazione online) o modello F23 (per la registrazione allo sportello). I codici tributo cambiano a seconda del tipo di contratto. Il pagamento deve avvenire contestualmente o prima della registrazione, non dopo.
Cedolare secca: l’alternativa al regime ordinario
Il locatore (proprietario) può scegliere la cedolare secca invece del regime IRPEF ordinario. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva a tasso fisso che si paga sul canone annuo lordo: il 21% per i contratti a libero mercato, il 10% per i contratti a canone concordato.
Con la cedolare secca non si paga l’imposta di registro né le marche da bollo: la cedolare le sostituisce entrambe. Se il canone è €800/mese, con cedolare secca al 21% il proprietario paga €2.016/anno di imposta (anziché IRPEF ordinaria sulla quota di reddito imponibile). Conviene o meno dipende dall’aliquota IRPEF marginale del proprietario: chi è in fasce alte risparmia molto con la cedolare, chi è in fasce basse può preferire il regime ordinario.
L’opzione si esercita al momento della registrazione del contratto o alla prima scadenza annuale. Con la cedolare secca il proprietario rinuncia anche all’aggiornamento ISTAT del canone durante tutta la durata dell’opzione. Per approfondire questo aspetto, leggi la guida sulla cedolare secca: quando conviene davvero. Per chi affitta tramite piattaforme come Airbnb, valgono regole diverse descritte nella guida sugli affitti brevi e Airbnb 2026.
Sanzioni per mancata o tardiva registrazione
La mancata registrazione del contratto di affitto entro i 30 giorni è punita con una sanzione che varia dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di €200. Se l’imposta dovuta era €192, la sanzione può arrivare fino a €460 o più.
Chi si accorge del ritardo può però ricorrere al ravvedimento operoso: registrando volontariamente prima di ricevere contestazioni dall’Agenzia delle Entrate, la sanzione si riduce drasticamente. Se ci si ravvede entro 30 giorni dalla scadenza, la sanzione è solo il 3,75% dell’imposta (un quarto del 15%). Se ci si ravvede entro 90 giorni, è il 5%.
Le conseguenze per l’inquilino di un contratto non registrato sono particolarmente gravi: il contratto non ha data certa, non è opponibile ai terzi e — cosa importante — l’inquilino può dichiarare l’esistenza del contratto all’Agenzia delle Entrate per ottenere la regolarizzazione, richiedendo contestualmente la restituzione delle somme pagate in nero (se il canone non era dichiarato). Questa possibilità ha spinto molti proprietari a regolarizzare situazioni che altrimenti sarebbero rimaste nella zona grigia.
Rinnovi e proroghe: come registrarle
Quando il contratto si rinnova o si proroga, va presentata una nuova comunicazione all’Agenzia delle Entrate e va pagata l’imposta di registro per il periodo successivo. La scadenza è sempre di 30 giorni dall’evento (rinnovo tacito o proroga esplicita).
Se si è scelta la cedolare secca, la comunicazione di rinnovo va fatta tramite il modello RLI, barrando la casella di conferma della cedolare. Non si paga l’imposta di registro, ma la comunicazione è comunque obbligatoria.
La risoluzione anticipata del contratto (quando sia il locatore che il conduttore decidono di chiudere prima della scadenza naturale) va anch’essa comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con il modello RLI. In questo caso non c’è imposta da pagare, ma la comunicazione serve a chiudere formalmente la posizione fiscale del contratto.
Domande frequenti
Cosa succede se il proprietario non registra il contratto?
Il contratto non registrato è considerato nullo ai fini fiscali, ma esistente ai fini civili: l’inquilino può restare in casa ma il proprietario non può far valere il canone pattuito in sede giudiziaria. L’Agenzia delle Entrate applica sanzioni e può accertare i redditi non dichiarati anche per gli anni precedenti.
Posso registrare il contratto io come inquilino se il proprietario non lo fa?
Sì. L’inquilino può registrare il contratto autonomamente anche senza il consenso del proprietario, pagando l’imposta di registro (poi potrà rivalersi sul proprietario per la sua quota). Questo è un diritto importante da conoscere.
Il contratto verbale è valido?
Per gli immobili a uso abitativo, i contratti verbali sono consentiti ma non possono essere registrati correttamente (manca il documento scritto) e creano problemi enormi in caso di contestazioni. È sempre consigliabile mettere tutto per iscritto.
Devo registrare anche i box auto e le cantine?
Sì, se sono locati autonomamente (non come accessori dell’abitazione principale). Se il box è incluso nel contratto dell’appartamento, è sufficiente un’unica registrazione.
