Registrare il contratto di affitto è un obbligo di legge che riguarda quasi tutti i proprietari e inquilini italiani. Chi non lo fa rischia sanzioni pesanti, perde le agevolazioni fiscali e — nel caso dell’inquilino — può trovarsi in una posizione giuridicamente fragile. Nel 2026 le modalità sono diverse e alcune sono diventate molto più semplici grazie ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate.
Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma (o dall’inizio della locazione se precedente). L’imposta di registro è il 2% del canone annuo, divisa in parti uguali tra locatore e conduttore. Il proprietario può scegliere la cedolare secca (21% o 10%) in alternativa all’IRPEF ordinaria. La registrazione si fa online con il modello RLI.
Indice
- Chi deve registrare il contratto e quando
- Come registrare: online, ufficio o tramite agenzia
- Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
- Cedolare secca: l’alternativa al regime ordinario
- Sanzioni per mancata o tardiva registrazione
- Rinnovi e proroghe: come registrarle
- Domande frequenti
Chi deve registrare il contratto e quando
L’obbligo di registrazione riguarda i contratti di locazione di immobili urbani con durata superiore a 30 giorni nel corso dell’anno. Sono esclusi i contratti a uso abitativo che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti; non esiste invece un’esenzione per gli affitti tra parenti. Per tutto il resto — appartamenti, locali commerciali, garage separati, depositi — la registrazione è obbligatoria.
Il termine è di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore (Agenzia delle Entrate). Per le abitazioni il contratto deve essere scritto: dal 1998 la forma scritta è richiesta per la validità (art. 1, comma 4, legge 431/1998). Non si tratta di un termine ordinatorio: superato senza registrare, scatta automaticamente la condizione di “contratto non registrato”, con tutte le conseguenze fiscali e legali che ne derivano.
L’obbligo ricade formalmente sul locatore (il proprietario), ma l’inquilino ha tutto l’interesse a verificare che la registrazione avvenga: un contratto non registrato non è opponibile ai terzi, il che significa che in caso di vendita dell’immobile il nuovo proprietario potrebbe non essere vincolato dal contratto.
Come registrare: online, ufficio o tramite agenzia
La modalità più comoda nel 2026 è la registrazione online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate, usando il servizio “RLI Web” accessibile con SPID o CIE. Si compila il modello RLI direttamente sul sito, si allegano il contratto in formato PDF e si paga l’imposta con addebito su conto corrente. Il processo dura 15-20 minuti se si ha tutto a portata di mano e la ricevuta arriva in pochi giorni.
Chi non ha dimestichezza con i servizi online può recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate con il modello RLI compilato in carta, il contratto in due copie e il pagamento tramite modello F23 o F24 Elide. I tempi sono più lunghi (bisogna prenotare l’appuntamento) ma il funzionario verifica che tutto sia corretto.
Un’alternativa molto diffusa è affidarsi alla propria agenzia immobiliare: le agenzie che hanno intermediato l’affitto sono spesso attrezzate per gestire la registrazione per conto del cliente, talvolta a titolo gratuito o con un piccolo compenso aggiuntivo. È la scelta giusta se il contratto è complesso o se si è alle prime armi.
Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
L’imposta di registro si calcola come il 2% del canone annuo, con un minimo di €67. Se il canone mensile è €800, il canone annuo è €9.600 e l’imposta di registro è €192. Questa somma viene divisa in parti uguali tra locatore e inquilino, quindi €96 a testa. Nei contratti a canone concordato (tipicamente 3+2) per immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa l’imposta si calcola sul 70% del canone (art. 8, comma 1, legge 431/1998), con un ulteriore risparmio.
Oltre all’imposta di registro, va applicata una marca da bollo da €16 ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe) del contratto, con un minimo di €16 per ogni copia del contratto. Se il contratto è di 6 pagine, servono due marche da bollo per ogni copia.
Con la registrazione online (RLI o RLI-web) imposte di registro e bollo si pagano con addebito sul conto corrente indicato nel modello; chi registra in ufficio paga prima con il modello F24 Elementi identificativi (ex F24 Elide). I codici tributo cambiano a seconda del tipo di contratto e dell’annualità.
Cedolare secca: l’alternativa al regime ordinario
Il locatore (proprietario) può scegliere la cedolare secca invece del regime IRPEF ordinario. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva a tasso fisso che si paga sul canone annuo lordo: il 21% per i contratti a libero mercato, il 10% per i contratti a canone concordato.
Con la cedolare secca non si paga l’imposta di registro né le marche da bollo: la cedolare le sostituisce entrambe. Se il canone è €800/mese, con cedolare secca al 21% il proprietario paga €2.016/anno di imposta (anziché IRPEF ordinaria sulla quota di reddito imponibile). Conviene o meno dipende dall’aliquota IRPEF marginale del proprietario: chi è in fasce alte risparmia molto con la cedolare, chi è in fasce basse può preferire il regime ordinario.
L’opzione si esercita al momento della registrazione del contratto oppure in una delle annualità successive, e prima di optare il proprietario deve comunicarlo all’inquilino con raccomandata. Con la cedolare secca il proprietario rinuncia anche all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione (art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011): quanto vale l’aumento a cui si rinuncia lo mostra il calcolatore dell’aggiornamento ISTAT dell’affitto 2026. Per approfondire questo aspetto, leggi la guida sulla cedolare secca: quando conviene davvero. Per chi affitta tramite piattaforme come Airbnb, valgono regole diverse descritte nella guida sugli affitti brevi e Airbnb 2026.
Sanzioni per mancata o tardiva registrazione
L’omessa registrazione del contratto di affitto è punita con una sanzione pari al 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di 250 euro; se la registrazione arriva con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione scende al 45%, con un minimo di 150 euro (art. 69 del DPR 131/1986). Con un’imposta di 192 euro, il 120% farebbe 230,40 euro e il 45% 86,40 euro: in entrambi i casi scatta il minimo, quindi 250 o 150 euro.
Chi si accorge del ritardo può però ricorrere al ravvedimento operoso: registrando e pagando spontaneamente, prima che l’Agenzia delle Entrate contesti la violazione, la sanzione si riduce a una frazione del minimo, tanto più piccola quanto prima si regolarizza (art. 13 del d.lgs. 472/1997); vanno versati anche l’imposta e gli interessi.
Per l’inquilino un contratto non registrato è una posizione fragile: il contratto non ha data certa e non è opponibile ai terzi. L’inquilino però non è senza strumenti. Può registrarlo lui stesso, perché le parti rispondono in solido, oppure rivolgersi al giudice, che può ricondurre la locazione alle condizioni di legge con un canone non superiore al minimo del canone concordato e disporre la restituzione delle somme in eccesso; se ha pagato più del canone registrato, può chiedere indietro la differenza entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile (art. 13 della legge 431/1998).
Rinnovi e proroghe: come registrarle
Quando il contratto si rinnova o si proroga, va presentata una nuova comunicazione all’Agenzia delle Entrate e va pagata l’imposta di registro per il periodo successivo. La scadenza è sempre di 30 giorni dall’evento (rinnovo tacito o proroga esplicita).
Se si è scelta la cedolare secca, la comunicazione di rinnovo va fatta tramite il modello RLI, barrando la casella di conferma della cedolare. Non si paga l’imposta di registro, ma la comunicazione è comunque obbligatoria.
La risoluzione anticipata del contratto (quando sia il locatore che il conduttore decidono di chiudere prima della scadenza naturale) va anch’essa comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con il modello RLI. In regime ordinario si paga l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro; non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca, ma la comunicazione resta obbligatoria.
Domande frequenti
Cosa succede se il proprietario non registra il contratto?
Per la legge il contratto di locazione non registrato è nullo (art. 1, comma 346, legge 311/2004), ma la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 23601/2017) ha chiarito che la registrazione tardiva lo sana con effetto retroattivo. Nel frattempo l’Agenzia delle Entrate applica le sanzioni e può accertare i redditi non dichiarati anche per gli anni precedenti.
Posso registrare il contratto io come inquilino se il proprietario non lo fa?
Sì. L’inquilino può registrare il contratto autonomamente anche senza il consenso del proprietario, pagando l’imposta di registro (poi potrà rivalersi sul proprietario per la sua quota). Questo è un diritto importante da conoscere.
Il contratto verbale è valido?
No, per le abitazioni: dal 1998 per stipulare un valido contratto di locazione a uso abitativo serve la forma scritta (art. 1, comma 4, legge 431/1998). Un punto di partenza per metterlo per iscritto è il modello di contratto di affitto 2026.
Devo registrare anche i box auto e le cantine?
Sì, se sono locati autonomamente (non come accessori dell’abitazione principale). Se il box è incluso nel contratto dell’appartamento, è sufficiente un’unica registrazione.
