La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per chi affitta un immobile residenziale: invece di aggiungere i canoni d’affitto al reddito imponibile IRPEF, si paga un’imposta sostitutiva fissa del 21% (o del 10% per i contratti concordati). Per molti proprietari di casa è un risparmio fiscale concreto — ma non sempre conviene. Dipende dal tuo scaglione IRPEF, dal tipo di contratto e da alcuni costi che molti non considerano. Il calcolatore in questa pagina fa i conti al posto tuo.
La cedolare secca conviene quasi sempre a chi è nello scaglione IRPEF del 33% o del 43%. Per chi è nel 23% e affitta a canone concordato, il confronto va fatto caso per caso. Da ricordare: scegliendo la cedolare secca rinunci ad aggiornare il canone all’inflazione per tutto il periodo in cui l’opzione resta attiva (art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011). Nel 2026 l’aliquota ordinaria è al 21%, quella agevolata (contratti concordati 3+2) al 10%.
Indice
- Cos’è la cedolare secca e chi può usarla
- Aliquote 2026: 21% o 10%
- Quando conviene davvero: il confronto con l’IRPEF
- Come si sceglie: la procedura
- I vantaggi spesso dimenticati
- Gli svantaggi reali: cosa si perde
- Il canone concordato: cos’è e perché conta
- Casi pratici: esempi con i numeri
- Calcolatore convenienza cedolare secca
- Domande frequenti
Cos’è la cedolare secca e chi può usarla
La cedolare secca è stata introdotta in Italia nel 2011 per semplificare la tassazione delle locazioni abitative. Prima della riforma, i canoni d’affitto venivano sommati agli altri redditi e tassati con le aliquote IRPEF progressive, che potevano arrivare al 43% per i redditi alti. Con la cedolare secca si esce dal meccanismo progressivo e si paga una percentuale fissa sul canone lordo annuo, indipendentemente da quanto si guadagna in totale.
Può usarla solo chi affitta immobili ad uso abitativo (non commerciali, non uffici, non capannoni). Il proprietario deve essere una persona fisica che non affitta nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. Questo esclude le società e i professionisti che danno in affitto immobili come parte della loro attività commerciale. Gli immobili devono essere categorie catastali abitative (A/1, A/2, A/3 ecc. — non A/10 che è la categoria degli uffici). Si applica sia ai contratti a uso abitativo ordinari (4+4 anni) sia a quelli transitori e a quelli a canone concordato.
Aliquote 2026: 21% o 10%
Nel 2026 esistono due aliquote di cedolare secca, e la distinzione tra le due vale migliaia di euro l’anno in certi casi.
L’aliquota ordinaria è il 21% e si applica a tutti i contratti di locazione residenziale che non rientrano nelle condizioni agevolate. Quasi tutti i contratti 4+4 anni (il contratto “libero” standard) usano questa aliquota. Si applica anche ai contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e ai contratti per studenti universitari, salvo che questi ultimi non siano stipulati a canone concordato.
L’aliquota ridotta è il 10% e si applica ai contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa (le principali città italiane e i Comuni limitrofi), ai contratti transitori nei Comuni ad alta tensione abitativa e ai contratti per studenti universitari nei Comuni sede di università. La lista ufficiale dei Comuni ad alta tensione abitativa è pubblicata dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica). La differenza tra 21% e 10% è enorme: su un canone annuo di 12.000 euro si paga 2.520 euro con l’aliquota ordinaria e 1.200 euro con quella agevolata.
Quando conviene davvero: il confronto con l’IRPEF
Per capire se la cedolare secca conviene, bisogna confrontarla con quanto pagheresti aggiungendo il canone al reddito imponibile IRPEF. La cedolare secca conviene quando la tua aliquota IRPEF marginale è superiore all’aliquota della cedolare.
Se sei nello scaglione al 33% (reddito tra 28.000 e 50.000 euro, aliquota scesa dal 35% dal 2026, art. 11 del TUIR) o al 43%, la cedolare secca al 21% è quasi sempre conveniente: risparmi almeno 12 punti percentuali di imposta, oltre alle addizionali regionale e comunale. Se sei nello scaglione al 23% (reddito imponibile fino a 28.000 euro), la cedolare secca al 21% conviene comunque, ma la differenza è solo 2 punti percentuali. In questo caso, però, bisogna tenere conto di un ulteriore vantaggio della cedolare: non devi pagare la tua metà dell’imposta di registro (2% del canone annuo, divisa in parti uguali con l’inquilino) né l’imposta di bollo sul contratto. Questi risparmi accessori rendono la cedolare conveniente anche per chi è nel primo scaglione.
Per i contratti concordati (aliquota 10%), il confronto è ancora più netto: conviene quasi sempre, anche per chi ha redditi bassi. Nel confronto va però considerato che, nei Comuni ad alta tensione abitativa, anche in regime IRPEF il reddito da canone concordato si riduce di un ulteriore 30% (art. 8 della legge 431/1998) e la base dell’imposta di registro scende al 70% del canone. L’unico caso in cui potrebbe non convenire è quando il canone concordato è così basso rispetto al mercato che il proprietario guadagna meno rispetto a un contratto libero tassato IRPEF — ma questo riguarda la scelta del tipo di contratto, non della cedolare secca in sé.
Come si sceglie: la procedura
Optare per la cedolare secca non è automatico: va comunicato all’Agenzia delle Entrate. La scelta si fa all’atto della registrazione del contratto di affitto tramite il modello RLI (Richiesta di Registrazione e adempimenti successivi), sia online sul sito dell’Agenzia delle Entrate sia in presenza. Puoi fare la registrazione online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate usando le credenziali SPID o CIE.
Se il contratto è già registrato e non hai scelto la cedolare secca al momento, puoi optare per essa al momento del rinnovo o alla scadenza di ogni annualità, sempre tramite il modello RLI. Attenzione: la scelta per la cedolare secca vincola il proprietario per l’intera annualità — non puoi cambiare idea a metà anno. Puoi però tornare al regime IRPEF ordinario alla scadenza dell’annualità successiva.
Per gestire correttamente la dichiarazione dei redditi con cedolare secca, i canoni percepiti vanno dichiarati nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF, indicando l’opzione cedolare. Per chi usa il 730 precompilato, l’Agenzia delle Entrate di solito pre-popola questi dati in modo corretto.
I vantaggi spesso dimenticati
Oltre al risparmio diretto sull’imposta, scegliere la cedolare secca porta altri vantaggi che molti proprietari non considerano nel calcolo.
Il primo è che la cedolare sostituisce anche le addizionali: i canoni non entrano nel reddito complessivo IRPEF, quindi non si pagano su di essi l’addizionale regionale e quella comunale e non fanno salire lo scaglione degli altri redditi. Attenzione però a un equivoco frequente: il reddito in cedolare secca conta comunque quando una norma guarda ai requisiti di reddito per detrazioni, deduzioni o benefici (per esempio i familiari a carico) e rientra nel calcolo dell’ISEE (art. 3, comma 7, d.lgs. 23/2011). Per vedere l’effetto sull’indicatore puoi usare il calcolatore ISEE 2026.
Il secondo è l’esenzione dall’imposta di registro. Con il regime IRPEF ordinario, ogni anno va pagata l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, divisa a metà tra proprietario e inquilino (art. 8 della legge 392/1978). Su un affitto libero di 800 euro al mese (9.600 euro annui) sono 192 euro, 96 a testa, che con la cedolare secca non si pagano. Cade anche l’imposta di bollo sul contratto (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe, per ogni copia).
Gli svantaggi reali: cosa si perde
Il principale svantaggio della cedolare secca è il blocco dell’aggiornamento del canone. La legge sospende la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, a qualsiasi titolo, «per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione» (art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011): finché resti in cedolare non puoi applicare l’aggiornamento ISTAT, nemmeno parzialmente, anche se il contratto lo prevede. L’opzione non ha effetto se prima non lo comunichi all’inquilino con raccomandata, rinunciando all’aggiornamento. In periodi di alta inflazione, questo ha un costo reale: con un’inflazione al 5%, rinunciare all’aggiornamento su un canone di 12.000 euro annui significa rinunciare a 600 euro di aumento annuo.
Negli anni 2022-2023, con l’inflazione italiana al 6-8%, questo svantaggio si è fatto sentire concretamente. Nel 2026 i prezzi hanno ripreso a correre: ad agosto l’indice FOI senza tabacchi, quello usato per i canoni, segna +3,4% su base annua (Istat, dati definitivi di agosto 2026). Su un canone libero di 12.000 euro annui con clausola al 100%, rinunciare all’aggiornamento vale 408 euro in un anno. Quanto varrebbe l’aumento nel tuo caso lo calcoli con il calcolatore dell’aggiornamento ISTAT dell’affitto 2026.
Il secondo svantaggio è che la cedolare si calcola sul 100% del canone. Con il regime IRPEF ordinario, invece, si paga l’imposta sul 95% del canone (c’è una riduzione forfettaria del 5%, art. 37 del TUIR) e, per i concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa, su un ulteriore 70% di quella cifra. In nessuno dei due regimi si possono dedurre le spese effettive di manutenzione. La riduzione forfettaria assottiglia il vantaggio della cedolare per chi è nel primo scaglione IRPEF.
Il canone concordato: cos’è e perché conta
Il contratto a canone concordato è una forma di locazione in cui il canone viene fissato seguendo accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, su base comunale. Il canone è più basso di quello di mercato — di solito il 20-30% in meno — ma in cambio si ottengono vantaggi fiscali importanti: cedolare secca al 10% invece del 21%, IMU ridotta al 75% dell’imposta calcolata con l’aliquota comunale, e in alcuni Comuni agevolazioni TARI.
Il contratto concordato ha durata 3 anni, rinnovabile di 2 (contratto 3+2), contro il 4+4 del libero. È il tipo di contratto più conveniente fiscalmente per i proprietari che affittano nei grandi centri urbani, e spesso anche il più interessante per gli inquilini perché il canone è calmierato. Per capire come incide sull’IMU 2026, vale la pena leggere la guida specifica che spiega le aliquote ridotte per le locazioni. Puoi anche scaricare il modello contratto di affitto 2026 con la guida alla compilazione.
Casi pratici: esempi con i numeri
Facciamo due esempi concreti per vedere la cedolare secca in azione.
Esempio 1 — Mario, dirigente, canone libero. Mario guadagna 80.000 euro lordi annui (scaglione IRPEF al 43%) e affitta un appartamento a Milano a 1.200 euro al mese (14.400 euro annui). Con IRPEF ordinaria: imponibile = 14.400 × 95% = 13.680 euro; imposta IRPEF = 13.680 × 43% = 5.882,40 euro; più la sua metà dell’imposta di registro (2% di 14.400 = 288 euro, diviso due) = 144 euro; totale = 6.026,40 euro, addizionali escluse. Con cedolare secca al 21%: 14.400 × 21% = 3.024 euro. Risparmio = 3.002,40 euro l’anno, a cui si aggiungono le addizionali regionale e comunale che la cedolare assorbe.
Esempio 2 — Lucia, impiegata, canone concordato. Lucia ha un reddito da lavoro di 20.000 euro e affitta un appartamento a Roma (Comune ad alta tensione abitativa) a canone concordato di 800 euro al mese (9.600 euro annui). Con IRPEF ordinaria: imponibile = 9.600 × 95% × 70% = 6.384 euro, che sommati allo stipendio restano sotto i 28.000 euro del primo scaglione; imposta IRPEF = 6.384 × 23% = 1.468,32 euro; più la sua metà dell’imposta di registro (2% di 9.600 × 70% = 134,40 euro, diviso due) = 67,20 euro; totale = 1.535,52 euro, addizionali escluse. Con cedolare secca al 10%: 9.600 × 10% = 960 euro. Risparmio = 575,52 euro l’anno: la cedolare conviene anche nello scaglione più basso, ma meno di quanto farebbe pensare il confronto 23% contro 10%.
Chi ha in programma di vendere l’immobile dovrebbe anche considerare la tassazione sulla plusvalenza immobiliare: i redditi da cedolare secca non entrano nel reddito IRPEF, il che può influenzare la scelta tra imposta sostitutiva 26% e IRPEF ordinaria al momento della vendita.
Calcolatore convenienza cedolare secca
Inserisci il canone annuo, il tipo di contratto e la tua aliquota IRPEF marginale per vedere in un colpo solo quanto risparmieresti scegliendo la cedolare secca. Il calcolo include la quota di imposta di registro a carico del proprietario, che con la cedolare non si paga, e per i concordati applica le riduzioni previste nei Comuni ad alta tensione abitativa. Le addizionali IRPEF non sono conteggiate.
Calcolatore cedolare secca 2026
Domande frequenti
Posso usare la cedolare secca anche per affitti brevi tipo Airbnb?
Sì, dal 2017 la cedolare secca si applica anche alle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni stipulati da privati). L’aliquota è del 21% per un solo immobile, scelto dal proprietario in dichiarazione, e del 26% per gli altri (art. 4 del decreto-legge 50/2017). Oltre un certo numero di appartamenti l’attività si presume d’impresa e la cedolare non si applica più: soglie e regole aggiornate sono nella guida agli affitti brevi e Airbnb 2026.
Se scelgo la cedolare secca posso aumentare il canone l’anno prossimo?
No, non finché resti in cedolare secca: la sospensione dell’aggiornamento dura quanto l’opzione ed è inderogabile. Puoi revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’hai esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente; dall’annualità in cui sei tornato al regime ordinario riprende la facoltà di chiedere l’aggiornamento previsto dal contratto. Per calcolare l’importo c’è il calcolatore dell’aggiornamento ISTAT dell’affitto.
La cedolare secca si può applicare a un box auto affittato insieme all’appartamento?
Sì, se il box è pertinenza dell’abitazione. Può essere affittato con lo stesso contratto oppure con un contratto separato e successivo, a condizione che le parti siano le stesse e che il contratto del box richiami quello dell’abitazione evidenziando il vincolo di pertinenza (Agenzia delle Entrate, scheda sulla cedolare secca). Un box affittato da solo, a un inquilino diverso, non rientra nella cedolare.
La cedolare secca si può usare per affittare a parenti?
Sì, senza limitazioni. Puoi usare la cedolare secca per affittare a familiari, parenti, amici o chiunque altro, a patto che si tratti di un immobile ad uso abitativo e il proprietario sia una persona fisica che non agisce in veste imprenditoriale.
