Donazione di una casa: trasferire un immobile in vita a un figlio, a un nipote o a un altro familiare è una scelta che molti italiani fanno per anticipare l’eredità e semplificare la successione futura. Ma la donazione di un immobile non è né semplice né priva di rischi. Prima di procedere, è indispensabile capire i costi reali, le imposte applicabili e — soprattutto — i pericoli che possono emergere anni dopo, quando ci si aspetta che tutto sia risolto.
La donazione di un immobile richiede un atto notarile. Le imposte vanno dal 4% all’8% del valore catastale a seconda del grado di parentela, ma con franchigie che azzerano l’imposta per genitori-figli fino a €1 milione. Il rischio principale è l’azione di riduzione da parte degli altri eredi legittimari. Per questo molte banche non concedono mutui su immobili donati.
Indice
- Cos’è la donazione immobiliare e come funziona
- Imposte sulla donazione: franchigie e aliquote 2026
- Costi notarili: quanto si paga dal notaio
- Il rischio dell’azione di riduzione: il pericolo più sottovalutato
- Perché le banche rifiutano i mutui sugli immobili donati
- Donazione vs successione: quando conviene cosa
- Domande frequenti
Cos’è la donazione immobiliare e come funziona
La donazione è un contratto con cui una persona (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene a un’altra (donatario). Per gli immobili, la donazione deve essere fatta obbligatoriamente per atto pubblico notarile con la presenza di due testimoni: non esiste la donazione informale di una casa, e qualsiasi accordo verbale o scrittura privata è giuridicamente inesistente.
Il notaio verifica l’identità delle parti, la provenienza del bene, l’assenza di ipoteche o altri vincoli, e redige l’atto. L’atto viene poi registrato all’Agenzia delle Entrate e trascritto nei Registri Immobiliari. Dalla data della trascrizione il donatario diventa proprietario a tutti gli effetti e la casa può essere venduta, affittata o ipotecata.
La donazione può essere diretta (il donante trasferisce subito la proprietà) o indiretta (es. il genitore paga il prezzo dell’immobile che il figlio acquista da un terzo: tecnicamente è il figlio che compra, ma la donazione è il denaro ricevuto dal genitore). Le donazioni indirette hanno implicazioni fiscali e successorie diverse e richiedono una valutazione specifica.
Imposte sulla donazione: franchigie e aliquote 2026
Le imposte sulla donazione dipendono dal grado di parentela tra donante e donatario. La struttura è basata su franchigie (importi esenti) e aliquote applicate sull’eccedenza.
Per i figli e genitori (parenti in linea retta): franchigia di €1.000.000 per ciascun beneficiario. Sull’eventuale eccedenza si paga il 4%. In pratica, quasi tutte le donazioni di immobili tra genitori e figli rientrano entro la franchigia e non generano imposta sulle donazioni. Per le persone con grave handicap la franchigia sale a €1.500.000.
Per fratelli e sorelle: franchigia di €100.000, aliquota del 6% sull’eccedenza. Per gli altri parenti fino al 4° grado e affini fino al 3° grado: nessuna franchigia, aliquota del 6% sull’intero valore. Per tutti gli altri (amici, partner non sposati, conoscenti): nessuna franchigia, aliquota dell’8%.
Il valore su cui si calcola l’imposta è il valore catastale dell’immobile (rendita catastale × coefficiente), non il valore di mercato. Questo è un vantaggio significativo: il valore catastale è generalmente molto inferiore a quello di mercato, specialmente nelle grandi città.
Costi notarili: quanto si paga dal notaio
Oltre all’imposta sulle donazioni (spesso zero tra genitori e figli), ci sono i costi dell’atto notarile. Il notaio calcola il proprio onorario in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto. Per un immobile di valore commerciale tra €150.000 e €300.000, i costi notarili oscillano tipicamente tra €1.500 e €3.500.
A questi si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale: per le case di abitazione non di lusso, l’ipotecaria è €200 fissa e la catastale è €200 fissa. Per immobili diversi (uffici, negozi, case di lusso) le aliquote sono percentuali e possono essere molto più alte.
Se la casa donata è la prima casa del donatario, si applicano le agevolazioni prima casa anche in caso di donazione: aliquote ridotte e agevolazioni sulle imposte d’acquisto. I requisiti sono gli stessi dell’acquisto ordinario (residenza nel comune entro 18 mesi, non possesso di altri immobili con agevolazione prima casa).
Il rischio dell’azione di riduzione: il pericolo più sottovalutato
Questo è l’aspetto che molti sottovalutano e che può rendere la donazione di un immobile una scelta rischiosa, anche anni dopo averla fatta. In Italia la legge garantisce ai legittimari (coniuge, figli, genitori) una quota dell’eredità che non può essere intaccata nemmeno dalla volontà del defunto (la “legittima”).
Le donazioni fatte in vita vengono conteggiate nel calcolo della legittima al momento della morte del donante. Se un genitore ha donato una casa al figlio primogenito e alla sua morte gli altri figli ricevono meno di quanto avrebbero diritto per legge, possono esercitare l’azione di riduzione: chiedono al giudice di ridurre la donazione fatta al primogenito per reintegrare la loro quota.
Il pericolo pratico è che questa azione può colpire il bene anche se nel frattempo è stato venduto a terzi. Chi ha acquistato una casa proveniente da una donazione rischia di trovarsi un legittimario che, vent’anni dopo la donazione, chiede la restituzione dell’immobile. Per questo le banche evitano di concedere mutui su immobili donati, come vedremo nel paragrafo successivo.
L’azione di riduzione si prescrive in 10 anni dalla morte del donante. Finché il donante è in vita, il rischio non esiste; diventa concreto solo alla sua morte e per i successivi 10 anni. Una soluzione parziale è la stipula di una polizza assicurativa contro il rischio di evizione da donazione, che alcune compagnie offrono specificatamente per questo scopo.
Perché le banche rifiutano i mutui sugli immobili donati
Una delle conseguenze pratiche più scomode della donazione è che molte banche si rifiutano di concedere un mutuo a chi vuole acquistare un immobile proveniente da una donazione, o a chi vuole ottenere un mutuo mettendo in garanzia (ipoteca) un immobile ricevuto in donazione.
Il motivo è esattamente il rischio descritto sopra: se un erede legittimario esercita l’azione di riduzione e vince, la banca potrebbe trovarsi con un’ipoteca su un immobile che deve essere restituito all’erede. L’ipoteca su un bene donato non è robusta come quella su un bene acquistato con un atto di compravendita.
Per aggirare questo problema esistono alcune soluzioni: aspettare 10 anni dalla morte del donante (dopo i quali l’azione di riduzione si prescrive), fare stipulare al donante e a tutti gli altri legittimari un atto di rinuncia all’azione di riduzione davanti al notaio, o stipulare una polizza assicurativa contro il rischio evizione. Alcune banche sono più flessibili se passano almeno 5-10 anni dalla donazione.
Donazione vs successione: quando conviene cosa
La successione per causa di morte (eredità) ha le stesse franchigie e aliquote della donazione, ma con alcune differenze operative importanti. La donazione trasferisce subito il bene e i relativi costi (IMU, manutenzione, affitto se locato), mentre la successione lascia tutto in capo al donante fino alla sua morte.
La donazione conviene quando si vuole trasferire la proprietà subito — per esempio per permettere al figlio di usare l’immobile come prima casa, per togliere l’immobile dal patrimonio del donante (che potrebbe avere debiti o contenziosi), o per anticipare la pianificazione successoria con chiarezza.
La successione è meno rischiosa sotto il profilo dell’azione di riduzione (avviene alla morte, quindi i legittimari ricevono subito la loro quota legittima senza rischi per i terzi) e più semplice per chi compra la casa successivamente. Per chi vuole pianificare la trasmissione del patrimonio, leggi anche la guida su come fare testamento in Italia e quella sulla tassa di successione 2026.
Domande frequenti
Si può revocare una donazione di immobile?
La donazione è in linea di principio irrevocabile. Può essere revocata solo per ingratitudine del donatario (comportamenti gravi previsti dalla legge, come omicidio tentato del donante) o per sopravvenienza di figli (se il donante non aveva figli al momento della donazione e ne ha avuti dopo). Non basta pentirsi o litigare.
Posso donare una casa con un’ipoteca sopra?
Sì, ma il donatario si accolla anche il debito ipotecario. Se il donatario prende in carico il mutuo, l’operazione si considera in parte donazione e in parte accollo di debito. Le imposte si calcolano solo sulla parte donata (valore dell’immobile meno il debito residuo).
La donazione viene conteggiata nell’ISEE del donatario?
Sì. Un immobile ricevuto in donazione entra nel patrimonio immobiliare del donatario e viene conteggiato nel calcolo dell’ISEE. Questo può influire sull’accesso a bonus, agevolazioni e prestazioni sociali collegate all’ISEE.
Devo pagare imposte se ricevo in donazione la casa dei miei genitori entro la franchigia?
No, non si paga l’imposta sulle donazioni. Si pagano comunque le imposte catastale e ipotecaria fisse (€200 + €200 per le abitazioni non di lusso) e il compenso del notaio. La franchigia da 1 milione di euro per figlio copre quasi sempre il valore catastale dell’immobile.
