La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per chi affitta un immobile residenziale: invece di aggiungere i canoni d’affitto al reddito imponibile IRPEF, si paga un’imposta sostitutiva fissa del 21% (o del 10% per i contratti concordati). Per molti proprietari di casa è un risparmio fiscale concreto — ma non sempre conviene. Dipende dal tuo scaglione IRPEF, dal tipo di contratto e da alcuni costi che molti non considerano. Questa guida fa i conti in modo trasparente.
La cedolare secca conviene quasi sempre a chi è nello scaglione IRPEF del 35% o del 43%. Per chi è nel 23% e affitta a canone concordato, il confronto va fatto caso per caso. Da ricordare: scegliendo la cedolare secca rinunci alla possibilità di aggiornare il canone all’inflazione per tutta la durata del contratto. Nel 2026 l’aliquota ordinaria è al 21%, quella agevolata (contratti concordati 3+2) al 10%.
Indice
- Cos’è la cedolare secca e chi può usarla
- Aliquote 2026: 21% o 10%
- Quando conviene davvero: il confronto con l’IRPEF
- Come si sceglie: la procedura
- I vantaggi spesso dimenticati
- Gli svantaggi reali: cosa si perde
- Il canone concordato: cos’è e perché conta
- Casi pratici: esempi con i numeri
- Domande frequenti
Cos’è la cedolare secca e chi può usarla
La cedolare secca è stata introdotta in Italia nel 2011 per semplificare la tassazione delle locazioni abitative. Prima della riforma, i canoni d’affitto venivano sommati agli altri redditi e tassati con le aliquote IRPEF progressive, che potevano arrivare al 43% per i redditi alti. Con la cedolare secca si esce dal meccanismo progressivo e si paga una percentuale fissa sul canone lordo annuo, indipendentemente da quanto si guadagna in totale.
Può usarla solo chi affitta immobili ad uso abitativo (non commerciali, non uffici, non capannoni). Il proprietario deve essere una persona fisica che non affitta nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. Questo esclude le società e i professionisti che danno in affitto immobili come parte della loro attività commerciale. Gli immobili devono essere categorie catastali abitative (A/1, A/2, A/3 ecc. — non A/10 che è la categoria degli uffici). Si applica sia ai contratti a uso abitativo ordinari (4+4 anni) sia a quelli transitori e a quelli a canone concordato.
Aliquote 2026: 21% o 10%
Nel 2026 esistono due aliquote di cedolare secca, e la distinzione tra le due vale migliaia di euro l’anno in certi casi.
L’aliquota ordinaria è il 21% e si applica a tutti i contratti di locazione residenziale che non rientrano nelle condizioni agevolate. Quasi tutti i contratti 4+4 anni (il contratto “libero” standard) usano questa aliquota. Si applica anche ai contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e ai contratti per studenti universitari, salvo che questi ultimi non siano stipulati a canone concordato.
L’aliquota ridotta è il 10% e si applica ai contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa (le principali città italiane e i Comuni limitrofi), ai contratti transitori nei Comuni ad alta tensione abitativa e ai contratti per studenti universitari nei Comuni sede di università. La lista ufficiale dei Comuni ad alta tensione abitativa è pubblicata dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica). La differenza tra 21% e 10% è enorme: su un canone annuo di 12.000 euro si paga 2.520 euro con l’aliquota ordinaria e 1.200 euro con quella agevolata.
Quando conviene davvero: il confronto con l’IRPEF
Per capire se la cedolare secca conviene, bisogna confrontarla con quanto pagheresti aggiungendo il canone al reddito imponibile IRPEF. La cedolare secca conviene quando la tua aliquota IRPEF marginale è superiore all’aliquota della cedolare.
Se sei nello scaglione al 35% o al 43%, la cedolare secca al 21% è quasi sempre conveniente: risparmi almeno 14 punti percentuali di imposta. Se sei nello scaglione al 23% (reddito imponibile fino a 28.000 euro), la cedolare secca al 21% conviene comunque, ma la differenza è solo 2 punti percentuali. In questo caso, però, bisogna tenere conto di un ulteriore vantaggio della cedolare: non devi pagare l’imposta di registro (2% del canone annuo moltiplicato per le annualità) né l’imposta di bollo sul contratto. Questi risparmi accessori rendono la cedolare conveniente anche per chi è nel primo scaglione.
Per i contratti concordati (aliquota 10%), il confronto è ancora più netto: conviene quasi sempre, anche per chi ha redditi bassi. L’unico caso in cui potrebbe non convenire è quando il canone concordato è così basso rispetto al mercato che il proprietario guadagna meno rispetto a un contratto libero tassato IRPEF — ma questo riguarda la scelta del tipo di contratto, non della cedolare secca in sé.
Come si sceglie: la procedura
Optare per la cedolare secca non è automatico: va comunicato all’Agenzia delle Entrate. La scelta si fa all’atto della registrazione del contratto di affitto tramite il modello RLI (Richiesta di Registrazione e adempimenti successivi), sia online sul sito dell’Agenzia delle Entrate sia in presenza. Puoi fare la registrazione online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate usando le credenziali SPID o CIE.
Se il contratto è già registrato e non hai scelto la cedolare secca al momento, puoi optare per essa al momento del rinnovo o alla scadenza di ogni annualità, sempre tramite il modello RLI. Attenzione: la scelta per la cedolare secca vincola il proprietario per l’intera annualità — non puoi cambiare idea a metà anno. Puoi però tornare al regime IRPEF ordinario alla scadenza dell’annualità successiva.
Per gestire correttamente la dichiarazione dei redditi con cedolare secca, i canoni percepiti vanno dichiarati nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF, indicando l’opzione cedolare. Per chi usa il 730 precompilato, l’Agenzia delle Entrate di solito pre-popola questi dati in modo corretto. La guida su come funziona il 730 spiega il processo completo.
I vantaggi spesso dimenticati
Oltre al risparmio diretto sull’imposta, scegliere la cedolare secca porta altri vantaggi che molti proprietari non considerano nel calcolo.
Il primo è la non imponibilità ai fini IRPEF: i redditi da cedolare secca non entrano nel reddito complessivo IRPEF. Questo significa che non aumentano la base di calcolo per le addizionali regionali e comunali, non abbassano le detrazioni per carichi di famiglia (che dipendono dal reddito complessivo) e non influenzano il calcolo dell’ISEE (che invece considera il reddito complessivo). È un vantaggio che si somma alla riduzione d’imposta diretta.
Il secondo è l’esenzione dall’imposta di registro. Con il regime IRPEF ordinario, ogni anno va pagata l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo. Su un affitto di 800 euro al mese (9.600 euro annui), sono 192 euro di imposta di registro che scompaiono del tutto con la cedolare secca. L’imposta di bollo sul contratto (16 euro per ogni foglio) cade anch’essa.
Gli svantaggi reali: cosa si perde
Il principale svantaggio della cedolare secca è il blocco dell’aggiornamento del canone. Chi sceglie la cedolare secca si impegna a non aumentare il canone per tutta la durata del contratto (o almeno per l’annualità in cui è in vigore la cedolare). Non può applicare l’aggiornamento ISTAT, nemmeno parzialmente. In periodi di alta inflazione, questo ha un costo reale: con un’inflazione al 5%, rinunciare all’aggiornamento su un canone di 12.000 euro annui significa rinunciare a 600 euro di aumento annuo.
Negli anni 2022-2023, con l’inflazione italiana al 6-8%, questo svantaggio si è fatto sentire concretamente. Nel 2026, con l’inflazione tornata su livelli più contenuti (intorno al 2%), il costo del blocco è più limitato, ma resta un elemento da pesare nella decisione.
Il secondo svantaggio è che i costi sostenuti per l’immobile (manutenzione ordinaria, spese condominiali non scaricabili, ecc.) non sono deducibili dalla base imponibile cedolare secca. Con il regime IRPEF ordinario, invece, si paga l’imposta sul 95% del canone (c’è una deduzione forfettaria del 5%), non sul 100%. Questo 5% di deduzione riduce leggermente il vantaggio della cedolare per chi è nel primo scaglione IRPEF.
Il canone concordato: cos’è e perché conta
Il contratto a canone concordato è una forma di locazione in cui il canone viene fissato seguendo accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, su base comunale. Il canone è più basso di quello di mercato — di solito il 20-30% in meno — ma in cambio si ottengono vantaggi fiscali importanti: cedolare secca al 10% invece del 21%, riduzione del 25% sulla base imponibile IMU, e in alcuni Comuni agevolazioni TARI.
Il contratto concordato ha durata 3 anni, rinnovabile di 2 (contratto 3+2), contro il 4+4 del libero. È il tipo di contratto più conveniente fiscalmente per i proprietari che affittano nei grandi centri urbani, e spesso anche il più interessante per gli inquilini perché il canone è calmierato. Per capire come incide sull’IMU 2026, vale la pena leggere la guida specifica che spiega le aliquote ridotte per le locazioni.
Casi pratici: esempi con i numeri
Facciamo due esempi concreti per vedere la cedolare secca in azione.
Esempio 1 — Mario, dirigente, canone libero. Mario guadagna 80.000 euro lordi annui (scaglione IRPEF al 43%) e affitta un appartamento a Milano a 1.200 euro al mese (14.400 euro annui). Con IRPEF ordinaria: imponibile = 14.400 × 95% = 13.680 euro; imposta IRPEF = 13.680 × 43% = 5.882 euro; più imposta di registro = 288 euro; totale fiscalità = 6.170 euro. Con cedolare secca al 21%: 14.400 × 21% = 3.024 euro. Risparmio = 3.146 euro l’anno.
Esempio 2 — Lucia, impiegata, canone concordato. Lucia ha un reddito da lavoro di 24.000 euro (scaglione IRPEF al 23%) e affitta un appartamento a Roma a canone concordato di 800 euro al mese (9.600 euro annui). Con IRPEF ordinaria: imponibile = 9.600 × 95% = 9.120 euro; imposta IRPEF = 9.120 × 23% = 2.098 euro; più imposta di registro = 192 euro; totale = 2.290 euro. Con cedolare secca al 10%: 9.600 × 10% = 960 euro. Risparmio = 1.330 euro l’anno. Convenienza nettissima nonostante lo scaglione basso.
Domande frequenti
Posso usare la cedolare secca anche per affitti brevi tipo Airbnb?
Sì, dal 2017 la cedolare secca si applica anche alle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni stipulati da privati), con aliquota al 21%. Se gestisci più di 4 appartamenti in affitto breve tramite piattaforme come Airbnb, però, l’Agenzia delle Entrate considera l’attività come commerciale e la cedolare secca non si può applicare.
Se scelgo la cedolare secca posso aumentare il canone l’anno prossimo?
No, non mentre sei in regime di cedolare secca. Il blocco dell’aggiornamento è una condizione obbligatoria del regime. Puoi tornare al regime ordinario IRPEF alla scadenza dell’annualità, e da quel momento puoi concordare con l’inquilino un nuovo canone più alto da registrare con il nuovo contratto o rinnovo.
La cedolare secca si può applicare a un box auto affittato insieme all’appartamento?
Sì, ma solo se il box è pertinenza dell’abitazione e viene affittato insieme ad essa con lo stesso contratto. Un box affittato separatamente non rientra nella cedolare secca.
La cedolare secca si può usare per affittare a parenti?
Sì, senza limitazioni. Puoi usare la cedolare secca per affittare a familiari, parenti, amici o chiunque altro, a patto che si tratti di un immobile ad uso abitativo e il proprietario sia una persona fisica che non agisce in veste imprenditoriale.
