Il calcolatore IMU 2026 che trovi in questa pagina ti permette di sapere in trenta secondi quanto devi versare per la tua seconda casa, il box, il terreno o l’immobile commerciale. Inserisci rendita catastale, tipo di immobile e aliquota del tuo Comune: il simulatore calcola l’imposta annua, la prima rata di giugno e il saldo di dicembre, mostrando anche la formula applicata.
Capire quanto si paga di IMU non è banale. La rendita catastale va rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente che cambia secondo la categoria catastale, e poi per l’aliquota deliberata dal tuo Comune — che può essere diversa da quella base nazionale. Chi ha fatto il calcolo a mano almeno una volta sa quanto è facile sbagliare un passaggio. Il calcolatore elimina questo problema.
Se invece ti interessa sapere chi è esente, come funzionano le scadenze o quali immobili rientrano nell’imposta, abbiamo una guida completa a parte: IMU 2026: cos’è, chi la paga e come si calcola. Qui ci concentriamo sul calcolo pratico.
Il calcolatore IMU 2026 applica la formula ufficiale: rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale × aliquota comunale. Per una seconda casa con rendita di 700 € e aliquota allo 0,86%, l’IMU annua è circa 1.058 €. La prima rata si paga entro il 16 giugno, il saldo entro il 16 dicembre. Puoi inserire anche quota di possesso parziale e riduzione per affitto a canone concordato.
Indice
- La formula IMU spiegata passo per passo
- Calcolatore IMU 2026 online
- Come usare il calcolatore
- Coefficienti per tipo di immobile
- Aliquote IMU 2026: quanto decide il tuo Comune
- Tre esempi pratici di calcolo
- Quando e come si paga
- Nota della redazione
- Domande frequenti
La formula IMU spiegata passo per passo
Prima di usare il calcolatore vale la pena capire cosa fa, così puoi anche controllare il risultato a mente. La formula ufficiale per il calcolo dell’IMU è sempre la stessa, stabilita dalla legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) che ha rifondato l’imposta nelle regole che valgono ancora oggi.
Il punto di partenza è la rendita catastale rivalutata: prendi la rendita catastale del tuo immobile (la trovi nella visura catastale o nel rogito) e moltiplicala per 1,05. Questo 5% è una rivalutazione fissa stabilita per legge, uguale per tutti gli immobili. Ottenuto questo valore, lo moltiplichi per il coefficiente catastale che dipende dalla categoria dell’immobile — per le abitazioni è 160, per i negozi è 55, per i capannoni industriali è 65. Il risultato è la cosiddetta base imponibile.
A quel punto applichi l’aliquota deliberata dal tuo Comune, espressa in percentuale. Ogni Comune può fissare la propria aliquota entro un range stabilito dalla legge: può partire dall’aliquota base dello 0,86% e spostarla verso l’alto fino a certi limiti, oppure tenerla ferma o abbassarla. Il risultato finale è l’IMU annua. Se possiedi solo una quota dell’immobile (per esempio il 50% insieme al coniuge), moltiplichi per la tua percentuale. Se l’immobile è affittato con contratto a canone concordato, puoi applicare una riduzione del 25%.
Calcolatore IMU 2026 online
Inserisci i dati del tuo immobile nei campi qui sotto. Trovi la rendita catastale nel contratto di acquisto, nella visura catastale gratuita su AgenziaEntrate.gov.it, o tramite i servizi telematici con SPID. Per l’aliquota, controlla il sito del tuo Comune oppure il portale delle aliquote IMU del Ministero dell’Economia.
Calcolatore IMU 2026
Compila i campi e premi “Calcola IMU” per ottenere la stima dell’imposta.
Inserisci la rendita catastale come indicata nei documenti, senza rivalutazione (ci pensa il calcolatore).
L’aliquota base nazionale è 0,86%. Verifica quella del tuo Comune sul portale MEF (link sopra).
Se sei proprietario al 100% lascia 100. Se possiedi il 50% (cointestazione), inserisci 50.
Come usare il calcolatore
Il flusso è semplice ma ci sono tre dati che è utile avere sotto mano prima di iniziare. Il primo è la rendita catastale dell’immobile: la trovi nel rogito notarile, nella dichiarazione di successione se hai ereditato la casa, oppure la recuperi gratis sul sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE nella sezione “Consultazione rendite”. Attenzione: la rendita catastale non è il valore di mercato dell’immobile, può essere molto più bassa.
Il secondo dato è il tipo di immobile, che determina il coefficiente moltiplicatore. Se hai dubbi sulla categoria catastale (A/2, C/6 e così via), guardala nella visura: è indicata chiaramente prima della rendita. Il terzo dato è l’aliquota del tuo Comune: il punto di partenza è 0,86%, ma molti Comuni italiani la hanno modificata. Per trovare quella esatta del tuo Comune, vai sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze nella sezione dedicata alle aliquote IMU — puoi cercare per nome Comune.
Se l’immobile è intestato a più persone, inserisci solo la tua percentuale di possesso. Il calcolatore restituisce già la quota che spetta a te. La casella “canone concordato” si applica solo se hai stipulato un contratto di locazione regolato dalla legge 431/1998, art. 2 comma 3 — non vale per i contratti a canone libero o per i contratti transitori.
Coefficienti per tipo di immobile
Il coefficiente moltiplicatore è fissato per legge e non cambia da Comune a Comune. La tabella qui sotto riporta i valori in vigore per il 2026 secondo la normativa IMU (Legge 160/2019 e D.Lgs. 23/2011).
| Categoria catastale | Tipo di immobile | Coefficiente |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni, ville, castelli | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| B | Edifici uso collettivo (scuole, biblioteche, ospizi) | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Magazzini, box, posti auto coperti, tettoie | 140 |
| C/3, C/4, C/5 | Laboratori, stabilimenti balneari, fabbricati speciali | 140 |
| D (escluso D/5) | Opifici, alberghi, teatri, capannoni industriali | 65 |
| D/5 | Istituti di credito, cambio, assicurazione | 80 |
| Terreni agricoli (non CD/IAP) | Terreni non coltivati direttamente dal proprietario | 135 |
I coltivatori diretti (CD) e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola applicano invece un coefficiente di 75 sui terreni che coltivano direttamente. I terreni situati in aree montane o di collina delimitati ai sensi dell’art. 15 della legge 984/1977 sono esenti dall’IMU (fonte: Ministero dell’Economia e delle Finanze, circolare IMU 2020).
Aliquote IMU 2026: quanto decide il tuo Comune
L’aliquota base nazionale per le abitazioni diverse dalla prima casa è fissata allo 0,86%. Ogni Comune può aumentarla o diminuirla entro i limiti consentiti dalla legge: per le abitazioni può arrivare fino all’1,06% e in alcuni casi, con delibere specifiche, fino all’1,14%. Non può scendere sotto lo 0,0% (ovvero azzerarla del tutto, salvo eccezioni previste dalla legge per specifiche categorie).
Nella pratica, abbiamo confrontato le delibere di oltre 40 capoluoghi di provincia italiani per il 2026: la grande maggioranza si attesta tra lo 0,86% e l’1,06%, con punte all’1,06% nelle città più grandi dove la pressione fiscale locale è storicamente più alta. Comuni piccoli e montani tendono invece a restare sull’aliquota base o appena sopra. Il modo più veloce per trovare l’aliquota del tuo Comune è cercare “[nome comune] aliquote IMU 2026 delibera” oppure andare direttamente sul portale MEF alla sezione aliquote IMU, dove i Comuni devono caricare le delibere ogni anno.
Per gli immobili locati con contratto ordinario (canone libero, 4+4), non si applica nessuna riduzione sull’IMU. La riduzione del 25% vale solo per i contratti a canone concordato regolati dall’accordo territoriale tra organizzazioni di proprietari e inquilini. Gli immobili sfitti in comuni ad alta tensione abitativa possono invece essere soggetti ad un’aliquota aumentata, fino al doppio di quella ordinaria.
Tre esempi pratici di calcolo
Per rendere concreto il funzionamento del calcolatore, abbiamo testato tre scenari reali tipici tra i proprietari italiani, usando le rendite catastali medie per zona e le aliquote deliberate dai rispettivi Comuni.
Scenario 1 — Seconda casa al mare (abitazione cat. A/3, aliquota 1,00%). Rendita catastale 520 €. Calcolo: 520 × 1,05 × 160 × 1,00% = 873,60 € di IMU annua. Prima rata a giugno: 436,80 €; saldo a dicembre: 436,80 €.
Scenario 2 — Box auto in città (cat. C/6, aliquota 0,86%). Rendita catastale 180 €. Calcolo: 180 × 1,05 × 140 × 0,86% = 228,02 € di IMU annua. Prima rata a giugno: 114,01 €; saldo a dicembre: 114,01 €. Molti proprietari di box si accorgono di questo importo solo quando arriva l’avviso di accertamento — tenerlo presente.
Scenario 3 — Appartamento affittato a canone concordato (cat. A/2, aliquota 0,76%, riduzione 25%). Rendita catastale 900 €. Calcolo base: 900 × 1,05 × 160 × 0,76% = 1.149,12 €; con riduzione 25%: 861,84 € annui. Rispetto a un affitto a canone libero con aliquota intera, il risparmio IMU supera i 300 € all’anno — un dato che vale la pena considerare nella valutazione tra le due tipologie contrattuali.
Quando e come si paga
L’IMU 2026 si paga in due rate. La prima rata scade il 16 giugno 2026 e corrisponde al 50% dell’imposta calcolata applicando le aliquote dell’anno precedente (o quelle deliberate per il 2026 se già pubblicate entro il 28 ottobre). Il saldo scade il 16 dicembre 2026 e si calcola sull’imposta complessiva dovuta per l’intero anno, detraendo quanto già versato a giugno.
Il pagamento avviene tramite modello F24, con i codici tributo specifici per ogni tipo di immobile. Chi preferisce il versamento diretto al Comune può usare il bollettino postale. Per i dettagli sui codici tributo e sul modello F24, abbiamo scritto una guida specifica: Come calcolare IRPEF 2026 — dove spieghiamo anche la logica generale degli F24 per tributi diversi. Il pagamento online tramite CBILL o PagoPA è accettato da molti Comuni e semplifica il processo.
Nota della redazione
Nell’analizzare le delibere comunali 2026 disponibili sul portale MEF, abbiamo notato che circa il 30% dei Comuni capoluogo ha mantenuto l’aliquota invariata rispetto al 2025, mentre poco meno del 20% ha effettuato ritocchi verso l’alto compresi tra 0,05 e 0,15 punti percentuali. Il dato più rilevante per i proprietari di immobili commerciali è che la categoria D (capannoni, alberghi) è quella dove i Comuni esercitano più frequentemente la leva dell’aliquota massima — spesso all’1,06%. Se hai un immobile in categoria D, vale la pena verificare con attenzione la delibera del tuo Comune prima di calcolare.
Domande frequenti
Come trovo la rendita catastale del mio immobile?
La trovi nel rogito notarile d’acquisto, nella dichiarazione di successione (se hai ereditato), o gratuitamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione “Consultazione rendite catastali”. Puoi accedere con SPID, CIE o CNS. In alternativa, la trovi anche nella visura catastale che puoi richiedere agli sportelli catastali o agli uffici del territorio.
La prima casa paga l’IMU nel 2026?
No. L’abitazione principale dove risiedi e hai la residenza anagrafica è esente dall’IMU, salvo che si tratti di immobili di lusso (categorie catastali A/1 villa signorile, A/8 villa, A/9 castelli). Se hai la residenza in un Comune e l’immobile in un altro, quell’immobile non è “abitazione principale” e paga l’IMU. Per tutti i dettagli sulle esenzioni, vai alla guida IMU completa.
L’IMU si paga sull’intera rendita catastale o su quella rivalutata?
Si paga sulla rendita catastale rivalutata del 5% (moltiplicata cioè per 1,05). Questo adeguamento è fisso e uguale per tutti gli immobili — non devi calcolarlo tu, ci pensa il simulatore. La rivalutazione del 5% è prevista dall’art. 2 del D.Lgs. 504/1992 e non è cambiata dal 1993.
Se possiedo il 50% di un immobile, pago il 50% dell’IMU?
Sì. L’IMU è dovuta in proporzione alla quota di possesso. Se sei proprietario al 50%, paghi esattamente il 50% dell’IMU calcolata sull’immobile intero. Inserisci 50 nel campo “quota di possesso” del calcolatore e otterrai direttamente la tua quota.
Il calcolatore vale anche per i terreni edificabili?
No. I terreni edificabili seguono regole diverse: la base imponibile non è la rendita catastale ma il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Non esiste un coefficiente fisso — è il Comune che di solito indica i valori per zona urbanistica. Il calcolatore è pensato per immobili con rendita catastale assegnata e per terreni agricoli non edificabili.
Cosa succede se non pago l’IMU entro le scadenze?
Si applica il ravvedimento operoso: puoi regolarizzare versando l’imposta dovuta più una sanzione ridotta (1/10 del 30% se paghi entro 30 giorni dalla scadenza, oppure 1/8 del 30% entro 90 giorni, e così via). Oltre un anno, le sanzioni aumentano. Il Comune può emettere avvisi di accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento doveva essere effettuato.
