Il contratto di affitto è uno dei documenti più importanti che si firmano nella vita — eppure molti lo firmano senza capirlo, o lo redigono senza sapere cosa non può mancare. Questa guida spiega le clausole obbligatorie, quelle facoltative e quelle illegali, con un modello scaricabile pronto all’uso e le istruzioni per la registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Un contratto di locazione valido deve specificare: identità delle parti, descrizione dell’immobile, canone, durata, modalità di pagamento e data di consegna. Va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza, se anteriore). Il tipo più comune è il 4+4 (uso abitativo libero): 4 anni rinnovabili automaticamente di altri 4. Trovi il modello da scaricare più avanti in questa pagina.
Indice
- I tipi di contratto di affitto
- Clausole obbligatorie: cosa non può mancare
- Modello contratto di affitto da scaricare
- Come registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate
- Canone, deposito cauzionale e aggiornamento ISTAT
- Clausole illegali da non accettare
- Domande frequenti
I tipi di contratto di affitto
La legge italiana prevede diverse tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo, ognuna con caratteristiche diverse in termini di durata, canone e tutele per le parti. Scegliere il tipo sbagliato può creare problemi sia al proprietario che all’inquilino.
Il contratto a canone libero 4+4 (art. 2 comma 1, Legge 431/1998) è il più usato. Il proprietario fissa il canone liberamente, la durata minima è di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4. Il proprietario può disdire solo alla fine del primo quadriennio, e solo per motivi specifici previsti dalla legge (uso proprio, vendita, ristrutturazione). L’inquilino può recedere in qualsiasi momento, con 6 mesi di preavviso, se ricorrono gravi motivi (art. 3, comma 6, legge 431/1998).
Il contratto a canone concordato 3+2 prevede un canone inferiore a quello di mercato, stabilito in base agli accordi territoriali tra le associazioni di categoria. In cambio, il proprietario ottiene agevolazioni fiscali (aliquota cedolare secca ridotta al 10% invece del 21%) e riduzione dell’IMU. La durata è 3 anni + 2 di rinnovo automatico.
Il contratto transitorio ha durata da 1 a 18 mesi e richiede una motivazione transitoria documentata (trasferimento per lavoro, corso di formazione, ecc.). Non si rinnova automaticamente. Il contratto per studenti universitari ha durata da 6 mesi a 3 anni e richiede che l’inquilino sia iscritto a un ateneo in una città diversa dalla sua residenza.
Clausole obbligatorie: cosa non può mancare
Un contratto di affitto valido deve contenere alcune informazioni essenziali. L’assenza di queste voci non rende automaticamente nullo il contratto, ma crea ambiguità che possono sfociare in controversie. Le informazioni da includere sempre sono le seguenti.
Le generalità delle parti: nome, cognome, codice fiscale (o partita IVA per le società), residenza o sede del locatore e del conduttore. Se il locatore è una società, va indicato anche il rappresentante legale con i suoi dati.
La descrizione dell’immobile: indirizzo completo, piano, categoria catastale, rendita catastale, estremi catastali (foglio, particella, subalterno). Questa parte è spesso trascurata, ma senza questi dati la registrazione non si può completare.
Il canone mensile, le modalità di pagamento (bonifico bancario, contanti — attenzione ai limiti), il giorno del mese entro cui va corrisposto, e le eventuali spese accessorie (condominio, riscaldamento centralizzato).
La durata con date precise di inizio e fine, il riferimento alla tipologia contrattuale, e le condizioni di rinnovo o di disdetta.
Lo stato dell’immobile al momento della consegna, possibilmente con un verbale fotografico allegato, e l’inventario dell’arredamento se l’appartamento è affittato arredato.
L’APE (Attestato di Prestazione Energetica): il contratto deve contenere una clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestato. Allegare la copia dell’APE è obbligatorio in generale, ma non quando si affitta una singola unità immobiliare, come un appartamento (Agenzia delle Entrate, scheda sulla registrazione dei contratti di locazione). Senza la clausola il contratto resta valido, ma il proprietario rischia una sanzione amministrativa.
Modello contratto di affitto da scaricare
Qui sotto trovi il modello standard di contratto 4+4 a canone libero, adattato alle norme vigenti nel 2026. È un punto di partenza: puoi modificarlo aggiungendo clausole specifiche per la tua situazione, ma assicurati di non includere clausole vietate dalla legge (descritte più avanti).
📄 Modello Contratto di Affitto 4+4 — 2026
Formato Word (.docx) — compilabile e modificabile
Include: intestazione, 17 articoli standard, verbale di consegna · aggiornato a settembre 2026
Il file è scaricabile gratuitamente. Nessuna registrazione richiesta.
Come registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate
La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni nell’arco di un anno. Va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore (Agenzia delle Entrate). L’obbligo spetta al locatore, ma se non lo fa, anche il conduttore può procedere in autonomia.
Il canale più semplice è il portale online dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione “Contratti di locazione”. Serve SPID o CIE e i dati del contratto. La registrazione online consente anche il pagamento contestuale dell’imposta di registro (2% del canone annuo per il 4+4, con un minimo di €67).
In alternativa, si può andare fisicamente agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate con due copie del contratto firmato, i codici fiscali di entrambe le parti e il modello RLI compilato. I tempi sono più lunghi rispetto all’online.
Chi sceglie la cedolare secca (aliquota fissa del 21% o del 10% per i concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa) non paga l’imposta di registro né quella di bollo. L’opzione si esercita di norma in sede di registrazione, ma si può scegliere anche in una delle annualità successive. Per tutto il periodo in cui l’opzione resta attiva è sospesa la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, ISTAT compreso (art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011), e prima di optare il proprietario deve comunicarlo all’inquilino con raccomandata. Costi, scadenze e sanzioni della registrazione sono spiegati nella guida su come registrare un contratto di affitto.
Canone, deposito cauzionale e aggiornamento ISTAT
Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, che il proprietario deve versare all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 della legge 392/1978). Va restituito alla fine del contratto, dopo la riconsegna dell’immobile: la legge non fissa un numero di giorni, quindi conviene scrivere il termine nel contratto. Il proprietario può trattenere la cauzione solo per danni documentabili che superano la normale usura, non per la normale usura da utilizzo dell’appartamento.
L’aggiornamento ISTAT del canone è facoltativo: si applica solo se il contratto lo prevede, una volta all’anno, sulla base della variazione dell’indice FOI (prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati). La misura dipende dal tipo di contratto. Nel 4+4 a canone libero il vecchio tetto del 75% dell’art. 24 della legge 392/1978 non vale più, perché l’articolo è stato abrogato per le locazioni abitative (art. 14 della legge 431/1998): decide la clausola, che può prevedere anche il 100% della variazione. Il limite del 75% resta invece per il canone concordato, dove gli accordi territoriali possono prevedere un aggiornamento «non superiore al 75 per cento della variazione Istat» (art. 1, comma 9, DM 16 gennaio 2017), e per le locazioni commerciali di durata minima (art. 32 della legge 392/1978). Con la cedolare secca l’aggiornamento è sospeso finché dura l’opzione. La richiesta va fatta per iscritto all’inquilino, meglio con raccomandata o PEC e il calcolo allegato. Ad agosto 2026 il FOI senza tabacchi segna +3,4% su base annua (Istat): quanto sale il tuo canone lo calcoli con il calcolatore dell’aggiornamento ISTAT dell’affitto 2026.
Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’inquilino, quelle straordinarie a carico del proprietario. La suddivisione può essere modificata nel contratto, ma alcune spese (come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore) sono per legge a carico del proprietario.
Clausole illegali da non accettare
Alcune clausole che possono comparire in un contratto di affitto sono nulle di diritto, anche se firmate. La loro presenza non invalida il contratto nel complesso, ma quelle clausole specifiche non sono applicabili. Le più comuni da riconoscere e rifiutare sono queste.
Clausole che aumentano il canone dopo la stipula in modo automatico e senza limiti, o che prevedono un canone diverso da quello dichiarato nella registrazione (il cosiddetto “canone in nero”). Sono illegali perché evasive fiscalmente e penalizzanti per l’inquilino.
Clausole che vietano la convivenza di familiari non indicati nel contratto: il locatore può limitare il numero di occupanti, ma non può escludere a priori i familiari dell’inquilino. Il divieto di subaffitto, invece, è lecito: senza il consenso del proprietario la sublocazione totale è comunque vietata, e quella parziale si può escludere con un patto nel contratto (art. 2 della legge 392/1978).
Clausole che rendono l’inquilino responsabile per danni strutturali all’immobile (tubature, impianti, tetto). La manutenzione straordinaria è sempre a carico del proprietario, indipendentemente da quello che dice il contratto.
Domande frequenti
Il proprietario può mandarmi via prima della scadenza del contratto?
Solo alla fine del primo quadriennio (o del triennio per i concordati) e solo per i motivi tassativi elencati dall’art. 3 della legge 431/1998, che sono sette: tra questi l’uso dell’immobile da parte del proprietario, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, la ricostruzione o ristrutturazione integrale dell’edificio e la vendita a terzi, ammessa però solo se il proprietario non ha altri immobili abitativi oltre a quello in cui vive, e con diritto di prelazione per l’inquilino. Il preavviso è di 6 mesi e il motivo va indicato nella lettera. Aggiornamento ottobre 2026: una versione precedente di questa risposta parlava di familiari entro il primo grado; la legge dice secondo grado. L’elenco completo dei motivi e i modelli di lettera sono nella guida sulla disdetta del contratto di affitto.
Posso disdire in anticipo il contratto come inquilino?
Sì, con un preavviso di 6 mesi, con lettera raccomandata, quando ricorrono “gravi motivi” (art. 3, comma 6, della legge 431/1998) oppure quando il contratto prevede una clausola di recesso. La legge non elenca quali siano i gravi motivi: vanno indicati nella lettera e, se il proprietario li contesta, decide il giudice. Come si scrive la comunicazione è spiegato nella guida sulla disdetta del contratto di affitto.
Cosa succede se il proprietario non registra il contratto?
Il contratto di locazione non registrato è nullo (art. 1, comma 346, legge 311/2004), ma la registrazione tardiva lo sana con effetto retroattivo (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 23601/2017); il proprietario resta esposto alle sanzioni fiscali. La vecchia regola che portava il canone al triplo della rendita catastale non esiste più: è stata dichiarata incostituzionale nel 2014. Oggi l’inquilino può rivolgersi al giudice, che può ricondurre il contratto alle condizioni di legge e fissare un canone non superiore al minimo previsto per il canone concordato, con restituzione delle somme in eccesso (art. 13, comma 6, legge 431/1998).
Posso pagare l’affitto in contanti?
Sì, per importi inferiori a 5.000 euro per singolo pagamento: è la soglia generale all’uso del contante in vigore dal 2023 (art. 49 del d.lgs. 231/2007). Da 5.000 euro in su serve un metodo tracciabile, come bonifico o assegno non trasferibile, e chi viola il limite rischia una sanzione amministrativa. Anche sotto soglia conviene farsi rilasciare una ricevuta firmata per ogni mensilità, o preferire il bonifico, per avere la prova del pagamento.
