Disdetta contratto di affitto: preavviso, motivi ammessi e modelli di lettera da scaricare

Ultimo aggiornamento: ottobre 2026

La disdetta del contratto di affitto ha regole diverse a seconda di chi la manda e di quando: il proprietario, alla prima scadenza, può negare il rinnovo solo per i motivi scritti nella legge e con almeno sei mesi di preavviso, mentre l’inquilino può andarsene in qualsiasi momento se ricorrono gravi motivi, anche lui con sei mesi di preavviso. Abbiamo riletto sul portale Normattiva gli articoli 2 e 3 della legge 431 del 1998 e li riportiamo qui punto per punto, con una tabella dei termini, tre esempi e due modelli di lettera in Word da scaricare: la disdetta del locatore alla scadenza e il recesso del conduttore.

Indice

1. Prima scadenza: quando il proprietario può negare il rinnovo
2. Cosa rischia il proprietario con una disdetta sbagliata
3. La disdetta alla seconda scadenza
4. Il recesso dell’inquilino
5. Forma e termini della disdetta del contratto di affitto
6. Tabella dei termini per tipo di contratto
7. I due modelli di lettera da scaricare
8. Come usare i modelli
9. Comunicazione all’Agenzia delle Entrate
10. Deposito cauzionale e riconsegna
11. Tre esempi pratici
12. Domande frequenti

Prima scadenza: quando il proprietario può negare il rinnovo

Un contratto abitativo a canone libero dura almeno quattro anni e, passati quelli, si rinnova per altri quattro. Lo dice l’art. 2, comma 1, della legge 431/1998. Per il canone concordato la durata minima è di tre anni e, se alla prima scadenza le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni (art. 2, comma 5). In entrambi i casi il proprietario non può semplicemente decidere di non rinnovare: può farlo solo nei casi previsti dall’articolo 3 della stessa legge, che usa l’espressione «diniego del rinnovo» e chiede un preavviso di almeno sei mesi.

I motivi sono sette e li riportiamo come sono scritti nel testo, in forma appena sintetizzata.

• Lettera a): il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
• Lettera b): il locatore è una persona giuridica, una società o un ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intende destinare l’immobile a quelle attività e offre al conduttore un altro immobile idoneo di cui ha la piena disponibilità.
• Lettera c): il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
• Lettera d): l’immobile è in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale va assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore è di ostacolo a lavori indispensabili.
• Lettera e): lo stabile è destinato a integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni; oppure l’immobile è all’ultimo piano e il proprietario intende sopraelevare, e lo sgombero è indispensabile per ragioni tecniche.
• Lettera f): il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo, e non c’è stata alcuna legittima successione nel contratto.
• Lettera g): il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso al conduttore spetta il diritto di prelazione, con le modalità degli articoli 38 e 39 della legge 392/1978.

Due dettagli pesano più di quanto sembri. Il primo: nella comunicazione va specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta si fonda, scelto fra quelli che la legge definisce «tassativamente indicati» (art. 3, comma 2). Una lettera che dice soltanto «non intendo rinnovare» alla prima scadenza non produce l’effetto voluto. Il secondo: per i motivi delle lettere d) ed e), cioè i lavori, il possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio, e se a lavori finiti il proprietario rimette l’immobile in affitto l’inquilino ha diritto di prelazione.

Cosa rischia il proprietario con una disdetta sbagliata

La legge prevede due conseguenze distinte, entrambe pesanti. La prima riguarda la disdetta illegittima: se il locatore ha riacquistato la disponibilità dell’alloggio esercitando la facoltà di disdetta in modo illegittimo, deve al conduttore un risarcimento «in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito» (art. 3, comma 3). Con un canone di 800 euro al mese significa almeno 28.800 euro.

La seconda riguarda il motivo dichiarato e poi non realizzato. Se il proprietario riottiene l’immobile, anche con una procedura giudiziaria, e non lo adibisce entro dodici mesi all’uso per il quale aveva dato la disdetta, l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle stesse condizioni del contratto disdettato oppure, in alternativa, allo stesso risarcimento di almeno 36 mensilità (art. 3, comma 5). Chi scrive «ci andrà ad abitare mio figlio» e poi rimette l’appartamento sul mercato si espone esattamente a questo.

Se l’inquilino non lascia l’immobile alla scadenza nonostante una disdetta valida, si passa per il giudice: la legge rinvia, per la procedura di diniego di rinnovo, all’art. 30 della legge 392/1978. Tempi e costi di un procedimento di rilascio dipendono dal singolo caso e non li quantifichiamo qui.

La disdetta alla seconda scadenza

Dopo otto anni nel 4+4, la musica cambia. Alla seconda scadenza ciascuna delle parti, proprietario o inquilino, ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza (art. 2, comma 1). Qui non servono motivi.

La parte che riceve la lettera deve rispondere, sempre con raccomandata, entro sessanta giorni dalla ricezione. Se non risponde o se non si trova un accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. Se invece nessuno manda la comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Per i contratti a canone concordato la regola è parallela: alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, con raccomandata da inviare almeno sei mesi prima; in mancanza, rinnovo tacito alle stesse condizioni (art. 2, comma 5). Una proposta di rinnovo a nuove condizioni è spesso l’occasione in cui si ridiscute il canone: se ti serve capire quanto vale l’adeguamento annuale, c’è la nostra guida all’aggiornamento ISTAT dell’affitto con calcolatore.

Il recesso dell’inquilino

L’inquilino ha una strada che il proprietario non ha. L’art. 3, comma 6, della legge 431/1998 dice che il conduttore, «qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Non deve aspettare una scadenza. Deve però avere gravi motivi e rispettare il preavviso, durante il quale il canone continua a essere dovuto.

Quali siano i gravi motivi la legge non lo dice: non c’è un elenco. Per questo nella lettera conviene descrivere i fatti in modo concreto e allegare i documenti che li provano, e nei casi incerti farsi consigliare da un’associazione di inquilini o da un avvocato prima di spedire. Se il proprietario contesta i motivi, la valutazione spetta al giudice.

La seconda strada è il contratto stesso. Molti contratti contengono una clausola di recesso con un preavviso diverso o senza obbligo di indicare motivi: è la prima cosa da cercare, perché in quel caso la lettera va costruita su quella clausola e sui suoi termini. Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, studi) la possibilità è scritta direttamente nella legge: l’art. 27 della legge 392/1978 consente alle parti di prevedere nel contratto il recesso del conduttore in qualsiasi momento con avviso di almeno sei mesi tramite raccomandata e, indipendentemente dal contratto, ammette il recesso per gravi motivi con lo stesso preavviso.

Chi sta scrivendo un contratto nuovo trova un modello con la clausola di recesso già impostata nel nostro template di contratto di affitto da scaricare.

Forma e termini della disdetta del contratto di affitto (e cosa succede se arriva tardi)

Per la seconda scadenza la legge nomina espressamente la lettera raccomandata. Per il diniego alla prima scadenza e per il recesso dell’inquilino parla di «comunicazione», ma il buon senso porta allo stesso strumento: serve una prova della data e del contenuto, e la raccomandata con avviso di ricevimento la dà. La PEC lascia ricevute di accettazione e di consegna con data e ora, ed è una soluzione praticabile quando entrambe le parti hanno una casella certificata, meglio ancora se il contratto la indica come canale per le comunicazioni. Dove la legge scrive «raccomandata», chi vuole stare tranquillo spedisce la raccomandata A/R, eventualmente insieme alla PEC. Una mail ordinaria o un messaggio in chat non danno la stessa prova.

Sul termine: l’art. 2 dice che la raccomandata va inviata almeno sei mesi prima della scadenza, l’art. 3 chiede un preavviso di almeno sei mesi. Per non lasciare spazio a contestazioni la scelta prudente è fare in modo che la lettera arrivi al destinatario prima dei sei mesi, non che parta l’ultimo giorno utile. Una raccomandata non ritirata resta in giacenza: partire con tre o quattro settimane di margine costa poco.

E se la disdetta arriva tardi? La risposta è nel testo dell’art. 2: in mancanza della comunicazione nei termini il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Una lettera spedita a quattro mesi dalla scadenza non ferma quindi il rinnovo. Per il proprietario alla prima scadenza significa altri quattro anni nel 4+4 e altri due nel 3+2; per entrambe le parti, alla seconda scadenza, significa restare legati al contratto alle stesse condizioni. Resta sempre possibile chiudere prima con un accordo scritto fra le parti, e l’inquilino conserva il recesso per gravi motivi.

Tabella dei termini per tipo di contratto

La tabella riassume ciò che abbiamo letto nella legge 431/1998 e nel decreto ministeriale 16 gennaio 2017, che regola i contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari.

Sui contratti transitori una precisazione. Il decreto fissa la durata massima in diciotto mesi e chiede che il contratto dichiari l’esigenza di transitorietà del proprietario o dell’inquilino, documentata se la durata supera i trenta giorni; se queste modalità non sono rispettate il contratto è ricondotto alla durata ordinaria dell’art. 2, comma 1, cioè al 4+4. Il testo degli allegati con i contratti tipo non è consultabile in formato testuale sul sito della Gazzetta Ufficiale, quindi per le clausole su cessazione e recesso rimandiamo al contratto che hai firmato. Chi affitta a studenti fuori sede trova il resto nella guida al bonus affitto giovani.

I due modelli di lettera da scaricare

Abbiamo preparato due file Word. Il primo è per il proprietario e contiene due opzioni alternative: il diniego di rinnovo alla prima scadenza, con lo spazio per il motivo, e la rinuncia al rinnovo alla seconda scadenza. Il secondo è per l’inquilino, anche qui con due opzioni: recesso per gravi motivi oppure recesso previsto dal contratto. Ogni file ha una seconda pagina di istruzioni che non va spedita.

Modello 1: disdetta del locatore (testo)

Modello 2: recesso del conduttore (testo)

Come usare i modelli

Prima di compilare, prendi il contratto e la ricevuta di registrazione: servono la data di stipula, la data di decorrenza, gli estremi di registrazione all’Agenzia delle Entrate e la data esatta della scadenza. Da quest’ultima conta sei mesi a ritroso e segna il giorno entro cui la lettera deve essere arrivata.

1. Scarica il file, sostituisci tutte le parti tra parentesi quadre e cancella l’opzione che non ti riguarda.
2. Se sei il proprietario alla prima scadenza, scrivi il motivo per esteso e indica la lettera dell’art. 3 a cui corrisponde: senza motivo la disdetta è nulla.
3. Se sei l’inquilino e recedi per gravi motivi, descrivi i fatti e allega i documenti che li provano.
4. Stampa, firma (tutti i locatori o tutti i conduttori, se sono più d’uno) e spedisci con raccomandata A/R; conserva copia, ricevuta di spedizione e avviso di ricevimento.
5. Elimina la seconda pagina con le istruzioni prima di stampare.

Un consiglio pratico per il proprietario: il motivo che scrivi oggi è quello su cui verrai misurato nei dodici mesi successivi alla riconsegna. Scrivi quello vero.

Comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Quando il rapporto si interrompe prima della scadenza naturale l’Agenzia delle Entrate parla di risoluzione del contratto, e la scheda ufficiale sugli adempimenti successivi indica cosa fare. L’imposta di registro per la risoluzione anticipata è dovuta nella misura fissa di 67 euro e va versata entro 30 giorni dall’evento, con i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web, con addebito in conto) oppure con il modello F24 Elementi identificativi, codice tributo 1503. Chi paga con F24 deve anche presentare, negli stessi 30 giorni, il modello RLI compilato all’ufficio dove il contratto è stato registrato.

Con la cedolare secca cambia l’imposta, non l’obbligo. Se tutti i locatori hanno optato per la cedolare, l’imposta di registro sulla risoluzione non è dovuta; è dovuta se almeno un locatore non ha optato. La comunicazione va fatta comunque entro 30 giorni, in via telematica o con il modello RLI cartaceo in ufficio (su appuntamento). Per chi è in cedolare e comunica in ritardo la scheda indica una sanzione fissa di 50 euro se il ritardo non supera i 30 giorni e di 100 euro se li supera.

La scheda riguarda la chiusura prima della scadenza naturale: è il caso del recesso dell’inquilino e della risoluzione consensuale. Per un contratto che termina alla sua scadenza perché una parte ha dato regolare disdetta, la stessa pagina non prevede un adempimento specifico; se hai un dubbio sul tuo caso, chiedi conferma all’ufficio in cui il contratto è registrato. Il quadro completo di registrazione, proroghe e imposte è nella guida su come registrare un contratto di affitto, e per il regime fiscale c’è quella su quando conviene la cedolare secca.

Deposito cauzionale e riconsegna

Sul deposito la legge dice due cose, entrambe nell’art. 11 della legge 392/1978: non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali, che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. L’articolo non fissa un termine in giorni per la restituzione a fine contratto: per questo conviene chiederla per iscritto già nella lettera di recesso, indicando l’IBAN, come nel nostro modello.

Il momento che decide quasi tutte le discussioni è la riconsegna. Un verbale firmato da entrambi, con la data, le letture dei contatori, lo stato delle stanze e qualche fotografia, vale più di qualsiasi ricostruzione fatta mesi dopo. Se il proprietario ritiene di dover trattenere una parte della cauzione per danni, è lì che vanno annotati.

Tre esempi pratici

I casi che seguono sono esempi costruiti da noi, con nomi e cifre di fantasia, per mostrare come si contano i termini.

Esempio 1 — Il proprietario alla prima scadenza. Giorgio ha affittato un bilocale con un 4+4 che decorre dal 15 aprile 2023: la prima scadenza è il 14 aprile 2027. Vuole l’appartamento per la figlia, motivo che rientra nella lettera a). Sei mesi prima del 14 aprile 2027 è il 14 ottobre 2026: la lettera, con il motivo scritto per esteso, deve essere arrivata all’inquilino entro quella data. Se arriva il 20 ottobre il preavviso non è rispettato e il contratto prosegue per altri quattro anni, fino al 14 aprile 2031. Se invece la disdetta è regolare ma, riavuto l’appartamento, Giorgio non lo destina alla figlia entro dodici mesi, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento di almeno 36 mensilità.

Esempio 2 — L’inquilina che cambia città. Marta paga 700 euro al mese e la sua azienda la trasferisce in un’altra regione. Invia il recesso per gravi motivi allegando la lettera di trasferimento; il proprietario la riceve il 20 ottobre 2026. Il preavviso di sei mesi porta al 20 aprile 2027: fino ad allora il canone resta dovuto, cioè 4.200 euro (700 × 6). Se il proprietario trova prima un nuovo inquilino, le parti possono accordarsi per iscritto su una data anticipata. Entro 30 giorni dalla chiusura va fatta la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Esempio 3 — La chiusura concordata. Paolo e la sua inquilina decidono insieme di chiudere il contratto, in regime ordinario, con riconsegna delle chiavi il 30 novembre 2026. La risoluzione va comunicata e l’imposta fissa di 67 euro versata entro il 30 dicembre 2026. Se Paolo fosse in cedolare secca non pagherebbe l’imposta, ma dovrebbe comunque comunicare la risoluzione entro la stessa data; oltre, scatterebbe la sanzione fissa di 50 euro per un ritardo fino a 30 giorni o di 100 euro per un ritardo maggiore.

Domande frequenti

Quanti mesi di preavviso servono per la disdetta del contratto di affitto?

Sei mesi in tutti i casi regolati dalla legge 431/1998 per i contratti 4+4 e 3+2: diniego di rinnovo del proprietario alla prima scadenza, comunicazione di entrambe le parti alla seconda scadenza e recesso dell’inquilino per gravi motivi. Il contratto può prevedere un preavviso diverso per il recesso dell’inquilino. Nei contratti per studenti universitari la disdetta del conduttore va comunicata almeno un mese e non oltre tre mesi prima.

Il proprietario può mandarmi via prima della scadenza?

La facoltà di diniego del rinnovo prevista dall’art. 3 opera alla prima scadenza, non durante il contratto. Altra cosa è l’inadempimento dell’inquilino, come il mancato pagamento del canone, che segue le regole dello sfratto per morosità e non quelle della disdetta: è un tema a parte, da affrontare con un legale.

Il proprietario può dare disdetta perché vuole vendere?

Alla prima scadenza sì, ma solo se non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui eventualmente abita, e l’inquilino ha diritto di prelazione (art. 3, comma 1, lettera g). Alla seconda scadenza non serve indicare un motivo.

Cosa succede se nessuno manda la disdetta?

Il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, come prevede l’art. 2 della legge 431/1998.

La disdetta si può mandare via PEC?

La legge nomina la lettera raccomandata. La PEC fornisce ricevute di accettazione e consegna con data certa ed è usata quando entrambe le parti hanno una casella certificata; se vuoi evitare qualsiasi contestazione sulla forma, spedisci la raccomandata A/R, anche in aggiunta alla PEC.

L’inquilino che recede deve pagare tutti i sei mesi di preavviso?

Il contratto resta in vita fino alla fine del preavviso, quindi il canone è dovuto fino a quella data. Le parti possono però accordarsi per iscritto su un rilascio anticipato, cosa che capita spesso quando il proprietario ha già un nuovo inquilino.

Quanto costa comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate?

In regime ordinario 67 euro di imposta di registro in misura fissa, da versare entro 30 giorni. Nulla se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca, ma la comunicazione resta obbligatoria nello stesso termine.

Il proprietario può trattenere la cauzione al posto degli ultimi canoni?

La legge fissa il tetto di tre mensilità e l’obbligo degli interessi legali, non regola questo punto. Il deposito garantisce gli obblighi dell’inquilino fino alla riconsegna, compresi gli eventuali danni: smettere di pagare gli ultimi canoni contando sulla cauzione, senza un accordo scritto con il proprietario, espone a una contestazione. Se è questa la soluzione che volete, mettetela nero su bianco.