Il saldo IMU 2026 si paga entro il 16 dicembre, che quest’anno cade di mercoledì, ed è un conguaglio: prendi l’imposta dell’intero anno calcolata con le aliquote 2026 del tuo Comune e togli quello che hai versato a giugno. Se il Comune non ha cambiato nulla, il saldo è uguale all’acconto. Se ha alzato l’aliquota, a dicembre paghi la differenza dell’intero anno. Qui sotto trovi la formula passo passo (rendita, rivalutazione del 5%, moltiplicatore), dove leggere le aliquote ufficiali, i codici tributo da mettere nell’F24 e tre esempi completi: seconda casa con aliquota aumentata, casa affittata a canone concordato e casa in comodato a un figlio.
Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Abbiamo letto il testo vigente su Normattiva della legge 160 del 2019 (art. 1, commi 740-775) e dell’art. 1, commi 166-169, della legge 296 del 2006, la pagina del Dipartimento delle Finanze sugli adempimenti dei Comuni, i prospetti delle aliquote IMU 2025 e 2026 pubblicati nella banca dati del MEF, la risoluzione 35/E del 2012 e l’archivio dei codici tributo dell’Agenzia delle Entrate.
• Scadenza del saldo: 16 dicembre 2026 (mercoledì), con F24, bollettino postale o pagoPA.
• Formula: imposta annua con le aliquote 2026 − acconto di giugno. L’acconto era calcolato con le aliquote 2025.
• Le aliquote valide sono quelle del prospetto pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre; se il Comune non ha pubblicato nulla di nuovo, valgono quelle dell’anno prima.
• Base imponibile: rendita catastale × 1,05 × 160 per le abitazioni e le pertinenze C/2, C/6, C/7.
• Canone concordato: imposta ridotta al 75%. Comodato a figli o genitori con i requisiti: base imponibile ridotta del 50%.
• Abitazione principale esente, tranne le categorie A/1, A/8 e A/9 (codice 3912, detrazione di 200 euro).
Indice
- Come funziona il conguaglio di dicembre
- Dove trovare le aliquote 2026 del tuo Comune
- Il calcolo passo passo
- Tre esempi completi
- Chi paga e chi no
- Codici tributo e compilazione dell’F24
- Se paghi in ritardo: il ravvedimento
- Domande frequenti
Come funziona il conguaglio di dicembre
Le regole stanno nell’articolo 1 della legge 160 del 2019, comma 762. L’IMU si versa in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre. La prima rata è pari all’imposta del primo semestre calcolata con «l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente». La seconda, dice la legge, è eseguita «a conguaglio» sulla base delle aliquote del prospetto pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze «alla data del 28 ottobre di ciascun anno».
Tradotto: a giugno hai pagato metà dell’imposta con le aliquote 2025, a dicembre rifai il conto dell’anno intero con quelle 2026 e sottrai l’acconto. Se il Comune ha confermato le aliquote, il saldo è identico alla prima rata. Se le ha alzate, il saldo è più alto dell’acconto, perché recupera l’aumento su tutti e dodici i mesi. Se le ha abbassate, il saldo è più basso.
Lo stesso vale per chi a giugno ha scelto di pagare tutto in un’unica soluzione, possibilità prevista dallo stesso comma 762. Il conto dell’anno si fa comunque con le aliquote 2026: se il Comune le ha modificate rispetto al 2025, a dicembre resta una differenza da versare. Chi ha comprato o venduto casa durante l’anno paga in proporzione ai mesi di possesso: il comma 761 conta per intero il mese in cui il possesso è durato più della metà dei giorni.
Dove trovare le aliquote 2026 del tuo Comune
Le aliquote ufficiali stanno nella banca dati del MEF, alla pagina Regolamenti e aliquote: ricerca del Dipartimento delle Finanze. Scegli il Comune, poi l’anno 2026, e scarica il “Prospetto delle aliquote IMU”. È un PDF con un’aliquota per ogni tipo di immobile.
Dal 2025, spiega il Dipartimento nella pagina sugli adempimenti da parte dei Comuni, la delibera sulle aliquote deve essere redatta solo tramite questo prospetto, con le fattispecie previste dal decreto del 7 luglio 2023 modificato il 6 settembre 2024. I Comuni devono inserirlo nel Portale entro il termine perentorio del 14 ottobre e il MEF lo pubblica entro il 28 ottobre (comma 767). Le aliquote pubblicate entro quella data valgono dal 1° gennaio dell’anno.
E se per il 2026 non trovi niente? Il comma 767 stabilisce che, in mancanza di pubblicazione entro il 28 ottobre, si applicano le aliquote dell’anno precedente, e lo stesso prevede in generale l’articolo 1, comma 169, della legge 296 del 2006: se il Comune non delibera, le aliquote «si intendono prorogate di anno in anno». Quindi apri il prospetto 2025. C’è un’eccezione: se il Comune non ha mai approvato un prospetto con le nuove modalità, il comma 767 rimanda alle aliquote di base dei commi da 748 a 755 (per esempio 0,86% per le abitazioni diverse dalla principale), finché non approva la prima delibera.
In fondo al prospetto, alla voce “Precisazioni”, molti Comuni spiegano come applicano le riduzioni di legge. Milano, per esempio, scrive che per comodato e canone concordato la riduzione si applica «sull’aliquota stabilita dal comune per ciascuna fattispecie».
Abbiamo interrogato la banca dati del MEF per l’anno 2026 su otto capoluoghi a fine ottobre. Milano (delibera 110 del 18 dicembre 2025) e Torino (delibera 758 del 15 dicembre 2025) avevano il prospetto 2026, pubblicato a gennaio. Per Roma, Napoli, Bologna, Palermo e Firenze, invece, la ricerca restituiva «Non ci sono prospetti delle aliquote relativi all’anno selezionato», mentre tutti e cinque avevano un prospetto 2025. In quei casi, salvo pubblicazioni dell’ultimo momento entro il 28 ottobre, per il saldo valgono le aliquote 2025, e il saldo coincide con l’acconto. Anche il prospetto 2026 di Milano, confrontato riga per riga con quello del 2025, riporta le stesse aliquote (1,14% per gli altri fabbricati, 0,73% per il canone concordato). Morale: prima di temere un conguaglio, controlla il tuo prospetto. Spesso non cambia nulla.
Il calcolo passo passo
La base imponibile, dice il comma 745, si ottiene dalla rendita catastale vigente al 1° gennaio, rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale. La rendita la trovi nella visura catastale o nel rogito. L’ordine delle operazioni è sempre questo.
- Rendita catastale × 1,05 = rendita rivalutata.
- Rendita rivalutata × moltiplicatore (tabella sotto) = base imponibile. Se c’è il comodato con i requisiti, o l’immobile è storico o inagibile, la base si dimezza.
- Base imponibile × aliquota 2026 = imposta annua. Se l’immobile è affittato a canone concordato, l’imposta si moltiplica per 0,75.
- Se possiedi solo una quota o solo alcuni mesi, rapporta l’imposta alla quota e ai mesi.
- Imposta annua − acconto versato a giugno = saldo, arrotondato all’euro.
L’arrotondamento non è una scelta: il comma 166 della legge 296 del 2006 prevede che i tributi locali si paghino arrotondando all’euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi e per eccesso se è superiore. Ogni Comune fissa poi nel regolamento un importo minimo sotto il quale non si versa (comma 168).
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Aliquota di base (Comune può variarla) |
|---|---|---|
| Gruppo A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 | 160 | 0,86%, fino a 1,06% (abitazione principale A/1, A/8, A/9: 0,5%, fino a 0,6%) |
| Gruppo B, C/3, C/4, C/5 | 140 | 0,86%, fino a 1,06% |
| A/10 (uffici) e D/5 (banche) | 80 | 0,86%, fino a 1,06% (per i D/5 lo 0,76% va allo Stato) |
| Gruppo D (escluso D/5) | 65 | 0,86%, di cui 0,76% allo Stato; il Comune può portarla a 1,06% |
| C/1 (negozi) | 55 | 0,86%, fino a 1,06% |
Fonte: legge 160/2019, art. 1, commi 745, 748, 753 e 754. Il comma 755 consente ai Comuni che applicavano la maggiorazione TASI di superare l’1,06% fino a un massimo di 0,08 punti in più: è il caso dell’1,14% di Milano e Roma per gli “altri fabbricati”.
Per non fare i conti a mano c’è il nostro calcolatore IMU 2026 applica la stessa formula: inserisci rendita, categoria e aliquota del prospetto del tuo Comune.
Tre esempi completi
1. Seconda casa, Comune che alza l’aliquota. Appartamento A/2 sfitto con rendita catastale di 750 euro, in un Comune ipotetico che nel 2025 applicava lo 0,96% e per il 2026 ha pubblicato un prospetto con l’1,06%. La rendita rivalutata è 750 × 1,05 = 787,50 euro; per 160 fa una base imponibile di 126.000 euro. L’acconto di giugno si calcola con l’aliquota 2025: 126.000 × 0,96% = 1.209,60 euro l’anno, metà fa 604,80, versati arrotondati a 605 euro. L’imposta 2026 con la nuova aliquota è 126.000 × 1,06% = 1.335,60 euro. Il saldo è 1.335,60 − 605 = 730,60, quindi 731 euro. Senza aumento il saldo sarebbe stato di 605 euro: i 126 euro in più sono l’aumento dell’intero anno, concentrato a dicembre.
2. Casa affittata a canone concordato a Milano. A/3 con rendita di 600 euro, locata con contratto ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431 del 1998 a un inquilino che ci abita. Il prospetto 2026 di Milano prevede per questo caso lo 0,73%, uguale al 2025. Rendita rivalutata 630 euro, base imponibile 630 × 160 = 100.800 euro. Imposta all’aliquota comunale: 100.800 × 0,73% = 735,84 euro. Il comma 760 la riduce al 75%: 735,84 × 0,75 = 551,88 euro l’anno. A giugno metà, 275,94, arrotondati a 276 euro. A dicembre 551,88 − 276 = 275,88, cioè 276 euro. Con il canone libero l’aliquota milanese sarebbe stata l’1,04%, senza riduzione: 1.048,32 euro l’anno, quasi il doppio.
3. Casa in comodato al figlio. Un genitore possiede due appartamenti A/3 nello stesso Comune: in uno vive lui, l’altro (rendita 520 euro) è dato in comodato con contratto registrato alla figlia, che ci ha la residenza. Sono le condizioni del comma 747, lettera c), quindi la base imponibile si dimezza. Rendita rivalutata 546 euro, per 160 fa 87.360 euro, ridotti del 50% a 43.680. Con un’aliquota ipotetica dell’1,06% invariata dal 2025, l’imposta annua è 463,01 euro. L’acconto, 231,50, si arrotonda per eccesso a 232 euro. Il saldo è 463,01 − 232 = 231,01, quindi 231 euro. Se il genitore vivesse in un altro Comune, niente riduzione: 926,02 euro l’anno.
| Caso | Base imponibile | Imposta 2026 | Acconto giugno | Saldo dicembre |
|---|---|---|---|---|
| Seconda casa, aliquota da 0,96% a 1,06% | 126.000 € | 1.335,60 € | 605 € | 731 € |
| Canone concordato Milano, 0,73% × 75% | 100.800 € | 551,88 € | 276 € | 276 € |
| Comodato al figlio, base −50%, 1,06% | 43.680 € | 463,01 € | 232 € | 231 € |
Calcoli nostri sulla formula dei commi 745, 747, 760 e 762 della legge 160/2019. Le aliquote del primo e del terzo esempio sono ipotetiche; quelle del secondo sono del prospetto 2026 del Comune di Milano.
Chi paga e chi no
Paga l’IMU il proprietario o il titolare di un diritto reale come l’usufrutto, non l’inquilino. Se la casa è cointestata, ognuno versa la propria parte in base alla quota, con un F24 a proprio nome. Il presupposto, dice il comma 740, è il possesso di immobili, ma l’abitazione principale e le sue pertinenze non lo sono, a meno che la casa sia accatastata come A/1 (signorile), A/8 (villa) o A/9 (castello o palazzo storico).
Per abitazione principale la legge intende la casa in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale (comma 741). Se i coniugi risiedono in case diverse, l’esenzione spetta a una sola. Le pertinenze esenti sono al massimo una per ciascuna categoria C/2 (cantina, soffitta), C/6 (box, posto auto) e C/7 (tettoia): un secondo box paga come “altro fabbricato”. Sono equiparate all’abitazione principale, tra le altre, la casa assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli e, se il Comune lo ha deciso (Milano e Roma sì), quella dell’anziano o disabile ricoverato in modo permanente, purché non affittata.
Le case di lusso adibite ad abitazione principale pagano con l’aliquota del comma 748 (0,5% di base, che il Comune può portare allo 0,6% o azzerare) e hanno una detrazione di 200 euro l’anno (comma 749). Un esempio: A/1 con rendita di 2.000 euro a Roma, dove il prospetto 2025 fissa lo 0,6%. Base imponibile 2.000 × 1,05 × 160 = 336.000 euro, imposta 2.016 euro, meno 200 di detrazione fa 1.816 euro l’anno, 908 a rata. Pagano normalmente seconde case, case affittate o in comodato, negozi, uffici, capannoni e aree edificabili. Sono esenti, tra gli altri, gli immobili occupati abusivamente per cui è stata presentata denuncia (comma 759, lettera g-bis), a patto di comunicarlo al Comune.
Codici tributo e compilazione dell’F24
Il saldo si versa con il modello F24, nella “Sezione IMU e altri tributi locali”, oppure con il bollettino postale dedicato o tramite pagoPA, come prevede il comma 765. I codici sono quelli istituiti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 35/E del 12 aprile 2012, ancora validi e consultabili nell’archivio dei codici tributo.
| Codice | Per cosa si usa |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze (al Comune) |
| 3913 | Fabbricati rurali a uso strumentale (al Comune) |
| 3914 | Terreni (al Comune) |
| 3916 | Aree fabbricabili (al Comune) |
| 3918 | Altri fabbricati: seconde case, case affittate o in comodato, negozi, uffici, box non pertinenziali (al Comune) |
| 3925 | Immobili del gruppo D, quota dello Stato (0,76%) |
| 3930 | Immobili del gruppo D, incremento deliberato dal Comune oltre lo 0,76% |
Nel campo “codice ente” va il codice catastale del Comune dove si trova l’immobile, non quello di residenza: H501 per Roma, F205 per Milano. Per il saldo si barra la casella “Saldo”; se paghi acconto e saldo insieme le barri entrambe. Nel campo “anno di riferimento” scrivi 2026 e in “numero immobili” quanti immobili copre quella riga. Per un capannone di categoria D l’imposta si divide su due righe: lo 0,76% con il 3925 e la parte eccedente con il 3930. La procedura completa, dall’home banking ai servizi online dell’Agenzia, è nella nostra guida su come pagare l’IMU con l’F24.
Se paghi in ritardo: il ravvedimento
Per l’IMU non versata il comma 774 rimanda all’articolo 13 del decreto legislativo 471 del 1997: sanzione del 25% per le violazioni dal 1° settembre 2024. Prima che il Comune contesti l’omissione puoi ravvederti, versando imposta, interessi al tasso legale (1,6% annuo nel 2026) e una sanzione ridotta. Per un saldo pagato con pochi giorni di ritardo la sanzione è dello 0,083% per ogni giorno; entro 30 giorni dalla scadenza scende all’1,25%; entro 90 giorni all’1,39%.
Nell’F24 del ravvedimento IMU non servono codici separati per sanzione e interessi. La risoluzione 35/E lo dice in modo esplicito: «in caso di ravvedimento le sanzioni e gli interessi sono versati unitamente all’imposta dovuta», sullo stesso codice (per una seconda casa il 3918), barrando la casella “Ravv.”. I codici 3923 e 3924 servono invece per interessi e sanzioni da accertamento, dopo l’avviso del Comune. Le percentuali per i ritardi più lunghi e gli esempi con il calcolo degli interessi giorno per giorno sono nella nostra guida al ravvedimento operoso.
Il 16 dicembre 2026 è un mercoledì, quindi non c’è slittamento. Le scadenze del mese prima sono nel nostro calendario fiscale di novembre, e le basi dell’imposta (chi la paga, assimilazioni, dichiarazione) nella guida IMU 2026: cos’è, chi la paga e come si calcola.
Domande frequenti
Se il Comune non ha cambiato le aliquote, il saldo è uguale all’acconto?
Sì, se non è cambiato nient’altro: stessa rendita, stessa quota, stesso utilizzo, possesso per tutto l’anno. Una vendita, un contratto a canone concordato firmato in estate o una rendita aggiornata dopo lavori cambiano il conto, perché il saldo ricalcola l’anno intero con la situazione reale.
Come faccio a sapere se il mio Comune ha aumentato l’IMU per il 2026?
Confronta il prospetto delle aliquote 2026 con quello del 2025 nella banca dati del Dipartimento delle Finanze. Conta solo ciò che risulta pubblicato entro il 28 ottobre. Se per il 2026 non c’è alcun prospetto, valgono le aliquote dell’anno precedente.
Il Comune ha alzato l’aliquota dopo che ho pagato l’acconto: è legittimo?
Sì. Le aliquote approvate entro il termine del bilancio di previsione e pubblicate entro il 28 ottobre valgono dal 1° gennaio (comma 767 della legge 160/2019 e comma 169 della legge 296/2006). Per questo il saldo fa il conguaglio sull’intero anno.
Il comodato al figlio dà sempre lo sconto del 50%?
No. Servono tutte le condizioni del comma 747, lettera c): parentela in linea retta di primo grado (figli o genitori), contratto registrato, figlio che usa la casa come abitazione principale, comodante con una sola abitazione in Italia oppure con un secondo immobile nello stesso Comune che sia la sua abitazione principale, e residenza e dimora del comodante nello stesso Comune. Le case A/1, A/8 e A/9 sono escluse.
