Come pagare l’IMU 2026 non è così intuitivo come sembra: servono i codici tributo giusti, bisogna sapere se usare l’F24 ordinario o quello semplificato, e capire come fare se non si ha il SPID. Eppure ogni anno migliaia di persone sbagliano codice o versano sul conto sbagliato. Questa guida spiega passo per passo come pagare l’IMU in modo corretto, sia online che tramite banca, senza errori.
L’IMU 2026 si paga in due rate: la prima entro il 16 giugno (acconto), la seconda entro il 16 dicembre (saldo). Il metodo principale è il modello F24, compilabile online tramite home banking, portale Agenzia delle Entrate o allo sportello bancario. I codici tributo variano in base al tipo di immobile. Non serve andare in banca di persona: tutto si fa dal computer in 10 minuti.
Indice
- Quando scade l’IMU 2026
- Prima cosa: calcola l’importo
- I codici tributo IMU per l’F24
- Come pagare con F24 online (Agenzia delle Entrate)
- Come pagare tramite home banking
- Come pagare allo sportello bancario
- Errori frequenti da evitare
- Hai pagato in ritardo? Cosa fare
- Domande frequenti
Quando scade l’IMU 2026
L’IMU si paga in due rate. La prima rata scade il 16 giugno 2026 e corrisponde al 50% dell’importo calcolato applicando le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). La seconda rata scade il 16 dicembre 2026 ed è il saldo, calcolato sulle aliquote definitive 2026 che il Comune pubblica entro fine anno.
Se il 16 giugno cade in un giorno festivo o di sabato, la scadenza si sposta al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 16 giugno è martedì — nessuna proroga automatica. Chi non paga entro questa data può regolarizzarsi con il ravvedimento operoso, ma conviene non aspettare.
Esiste anche la possibilità di versare l’IMU in un’unica soluzione entro il 16 giugno, usando le aliquote dell’anno precedente come base di calcolo e poi conguagliando a dicembre se le aliquote cambiano. Questa opzione conviene a chi vuole chiudere subito e non pensarci più.
Prima cosa: calcola l’importo
Prima di aprire l’F24, devi sapere quanto pagare. Il calcolo parte dalla rendita catastale del tuo immobile, che trovi nel rogito notarile o nella visura catastale. La formula è: rendita catastale × 1,05 × coefficiente di categoria × aliquota comunale.
I coefficienti più usati sono 160 per le abitazioni (categorie A, esclusa A/10), 80 per uffici e studi professionali (A/10), 55 per negozi e botteghe (C/1), 140 per immobili D/5 (istituti di credito). L’aliquota la trovi sul sito del tuo Comune, nella sezione tributi o IMU.
Se vuoi evitare il calcolo manuale, usa il calcolatore IMU 2026 disponibile qui sul sito: inserisci rendita catastale, categoria e aliquota e ottieni l’importo della prima rata in pochi secondi. Per la prima rata, il risultato va diviso per due.
I codici tributo IMU per l’F24
Ogni tipo di immobile ha il suo codice tributo specifico. Usare il codice sbagliato è uno degli errori più frequenti e può creare problemi con il Comune. Ecco i principali:
| Tipo immobile | Codice tributo |
|---|---|
| Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e pertinenze | 3912 |
| Fabbricati rurali a uso strumentale | 3913 |
| Terreni agricoli | 3914 |
| Aree edificabili | 3916 |
| Altri fabbricati (seconda casa, negozi, capannoni, garage non pertinenziali) | 3918 |
| Immobili categoria D (capannoni, alberghi, centri commerciali) — quota Stato | 3925 |
| Immobili categoria D — quota Comune (se il Comune ha deliberato maggiorazione) | 3930 |
Il codice 3918 è quello che usa la maggior parte delle persone: chi ha una seconda casa, un appartamento in affitto, un garage separato, una cantina non pertinenziale. Nella sezione “ente” dell’F24 devi inserire il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (non il Comune di residenza del proprietario). Il codice catastale è composto da una lettera e tre numeri, ad esempio L736 per Roma o F205 per Milano, e si trova sul sito del Ministero dell’Interno o chiedendo in Comune.
Come pagare con F24 online (Agenzia delle Entrate)
Il metodo più diretto è usare il portale gratuito dell’Agenzia delle Entrate. Accedi su agenziaentrate.gov.it con SPID, CIE o CNS. Una volta dentro, vai su “Servizi” → “F24 web” o cerca “F24” nella barra di ricerca interna. Il sistema ti propone un modello da compilare campo per campo.
I dati da inserire sono: codice tributo (vedi tabella sopra), anno di riferimento (2025 per la prima rata del 2026), codice catastale del Comune dove si trova l’immobile, e l’importo. Nella casella “Detrazione” inserisci eventuali detrazioni spettanti (ad esempio per abitazione principale di categoria catastale di lusso). Una volta compilato, il sistema mostra il riepilogo: controlla tutto attentamente prima di confermare. Il pagamento viene addebitato sul conto corrente bancario collegato al tuo profilo o tramite addebito diretto.
Se non hai SPID o CIE, puoi comunque usare il servizio tramite un CAF o un commercialista, oppure optare per il pagamento tramite home banking come spiegato nel prossimo paragrafo.
Come pagare tramite home banking
Quasi tutte le banche italiane permettono di pagare i tributi con F24 direttamente dall’app o dal sito di internet banking. La procedura varia leggermente da banca a banca, ma il percorso è generalmente: “Pagamenti” → “F24” → “Nuovo F24”. A quel punto compili gli stessi campi descritti sopra.
Alcune banche (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Fineco, BancoBPM, e molte altre) hanno anche la funzione di F24 semplificato, pensato per i privati: inserisci codice tributo, codice Comune, anno e importo, e il sistema compila automaticamente il resto. Se non trovi questa funzione, usa la ricerca interna dell’app e cerca “tributi” o “F24”.
Attenzione a un dettaglio: le banche addebitano il pagamento immediatamente (o al massimo il giorno successivo), ma il versamento risulta valido per il Fisco dalla data di addebito in conto. Assicurati quindi di avere la disponibilità necessaria sul conto prima di confermare. Se il conto va in rosso per il pagamento, la banca potrebbe non eseguire il bonifico e l’F24 risulterebbe non pagato, con relative sanzioni.
Come pagare allo sportello bancario
Chi non usa l’internet banking può compilare il modello F24 cartaceo e portarlo allo sportello della propria banca o alle Poste Italiane. Il modello F24 si scarica dal sito dell’Agenzia delle Entrate oppure si ritira direttamente allo sportello. La banca o le Poste lo acquisiscono e provvedono al versamento, di solito senza commissioni aggiuntive per i correntisti.
Nota importante: i soggetti titolari di partita IVA non possono presentare l’F24 allo sportello — sono obbligati a usare i canali telematici. Questa norma è in vigore da anni e la maggior parte delle banche non accetta più F24 cartacei dai titolari di P.IVA.
Errori frequenti da evitare
L’errore più comune è usare il codice catastale del Comune di residenza invece di quello del Comune dove si trova l’immobile. Se abiti a Milano ma hai un appartamento a Bologna, il codice da inserire è quello di Bologna (A944), non di Milano. Il Comune destinatario del tributo è quello dove si trova fisicamente l’immobile.
Il secondo errore frequente è dimenticare di indicare correttamente se si tratta di prima o seconda rata. Nell’F24 c’è una casella “Importo a debito” e una distinzione tra acconto e saldo: per la prima rata di giugno seleziona “acconto”. Se paghi tutto in un’unica soluzione a giugno, seleziona “acconto” ma inserisci l’intero importo annuale.
Infine, attenzione alle pertinenze. Un garage o una cantina classificati come pertinenza dell’abitazione principale (comunicazione fatta al Comune) seguono lo stesso regime dell’abitazione principale e non pagano IMU. Se invece il garage non è comunicato come pertinenza, paga l’IMU autonomamente con codice 3918.
Hai pagato in ritardo? Cosa fare
Se ti accorgi di aver saltato la scadenza del 16 giugno, puoi regolarizzare con il ravvedimento operoso senza aspettare che il Comune ti mandi un avviso. La sanzione dipende da quanti giorni di ritardo hai accumulato: entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è dell’1,5% più interessi legali giornalieri; tra 15 e 30 giorni il 1,67%; tra 31 e 90 giorni il 3,75%.
Per il ravvedimento usi sempre il modello F24, inserendo nell’importo la somma del tributo dovuto più la sanzione calcolata più gli interessi. Non c’è un modulo separato — si fa tutto nello stesso pagamento, aggiungendo eventuali note nella sezione annotazioni se la tua banca lo permette, altrimenti il Comune incrocia i dati autonomamente.
Domande frequenti
Devo pagare l’IMU se la casa è affittata?
Sì. L’IMU si applica a tutti gli immobili diversi dalla prima casa, indipendentemente dal fatto che siano affittati o sfitti. Alcune aliquote comunali prevedono riduzioni per gli immobili locati a canone concordato, ma l’imposta è comunque dovuta.
Come pago l’IMU se ho due immobili in Comuni diversi?
Devi fare un F24 per ogni Comune, con il codice catastale corrispondente a ciascuno. Puoi però inserire tutte le righe nello stesso F24, purché ogni riga abbia il codice Comune corretto — l’F24 è multitributo e multiente, e il sistema li smista automaticamente.
Posso pagare l’IMU con un bonifico ordinario?
No. L’IMU si paga esclusivamente con il modello F24. I bonifici ordinari non vengono accettati e il tributo risulterebbe non versato, con sanzioni e interessi.
Cosa succede se calcolo l’importo sbagliato?
Se hai pagato meno del dovuto, puoi integrare con un ulteriore F24 (ravvedimento operoso per la parte mancante). Se hai pagato di più, puoi chiedere il rimborso al Comune entro 5 anni dalla data del versamento in eccesso, oppure compensarlo nella rata di dicembre.
