La detrazione box auto per chi compra un garage pertinenziale vale il 50% fino al 31 dicembre 2026, ma non sul prezzo che si paga: si calcola solo sul costo di costruzione che l’impresa venditrice deve attestare per iscritto. È la parte che quasi tutti scoprono dal notaio, quando ormai l’acquisto è deciso. Dal 1° gennaio 2027, per la casa in cui si vive, la percentuale scende al 36%, e un acconto pagato a dicembre può fare la differenza. Qui trovi le condizioni, i documenti, tre esempi con i numeri e il conto delle imposte sull’atto e dell’IMU.
Chi compra da un’impresa costruttrice un box o un posto auto legato da vincolo pertinenziale alla propria abitazione detrae dall’IRPEF una parte dei soli costi di realizzazione attestati dal venditore, non del prezzo. Per i pagamenti fatti nel 2026 la detrazione è del 50% se il box è pertinenza dell’abitazione principale del proprietario, del 36% negli altri casi; nel 2027 scende al 36% e al 30%. Valgono anche gli acconti pagati con bonifico parlante prima del rogito, se c’è un preliminare registrato che indica il vincolo. Il box comprato da un privato, di norma, non dà diritto alla detrazione.
🗓️ Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Regole verificate sulla guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” dell’Agenzia delle Entrate (edizione febbraio 2026), sulla circolare 8/E del 2025, sulle istruzioni del modello Redditi PF 2026, sulla guida “L’acquisto della casa” (ottobre 2025) e sui testi vigenti in Normattiva.
Indice
- Su cosa si calcola davvero: il costo di costruzione
- 50% nel 2026, 36% nel 2027: la tabella
- Le condizioni: impresa, vincolo pertinenziale, abitazione principale
- Tre esempi con i numeri
- Acconti prima del rogito: quando valgono
- Il bonifico e i documenti da tenere
- Il tetto di 96.000 euro e i lavori sulla casa
- Costruire il box su un terreno proprio
- Box comprato da un privato
- Imposte sull’atto, IMU e mutuo
- Domande frequenti
Su cosa si calcola davvero: il costo di costruzione
La norma è l’articolo 16-bis, comma 1, lettera d) del TUIR, che mette tra le spese agevolate quelle “relative alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune”. La parola che conta è realizzazione. Chi compra un box già costruito non detrae il prezzo d’acquisto, ma solo la quota che corrisponde alla costruzione. Lo dice in chiaro la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni: per l’acquisto di box già realizzati “la detrazione spetta solo per le spese imputabili alla loro realizzazione, che devono essere comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore”.
In pratica l’impresa deve consegnare una dichiarazione con i costi di costruzione di quel box o posto auto, tenuti distinti dai costi accessori, che non sono agevolabili. Il rapporto tra costo attestato e prezzo cambia da cantiere a cantiere: non esiste una percentuale da applicare a occhio, serve il documento.
Il consiglio pratico: chiedere l’importo attestato prima di firmare il preliminare, non al rogito.
50% nel 2026, 36% nel 2027: la tabella
Le percentuali non stanno nel TUIR ma nell’articolo 16, comma 1, del decreto legge 63/2013, che le fissa per tutti gli interventi del comma 1 dell’articolo 16-bis, compreso quindi il box. La detrazione segue il criterio di cassa: conta l’anno in cui parte il bonifico, non quello del rogito o della fattura. Si recupera in dieci rate annuali di pari importo nelle dichiarazioni dei redditi.
| Pagamenti fatti | Box pertinenza dell’abitazione principale (proprietario o titolare di diritto reale) | Altri casi | Tetto di spesa |
|---|---|---|---|
| Nel 2026 | 50% | 36% | 96.000 € |
| Nel 2027 | 36% | 30% | 96.000 € |
| Dal 2028 al 2033 | 30% per tutti | 48.000 € | |
Fonte: guida Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie”, febbraio 2026, paragrafo 1.3; art. 16, c. 1, DL 63/2013 nel testo vigente.
Le regole per stare nella colonna del 50% sono le stesse dei lavori in casa, che abbiamo spiegato nella guida su cosa conta per tenere il 50% prima del 36%. Per il box la circolare 8/E del 19 giugno 2025 aggiunge una regola: per l’aliquota maggiorata la casa di cui il box è pertinenza deve diventare abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui si chiede la detrazione per la prima volta. Chi paga il box nel 2026 ha tempo fino alla scadenza della dichiarazione che si presenta nel 2027.
Se in seguito la casa smette di essere abitazione principale, per esempio perché la si affitta, le rate restanti continuano con l’aliquota maggiorata (sempre circolare 8/E).
Le condizioni: impresa, vincolo pertinenziale, abitazione principale
La guida dell’Agenzia elenca tre condizioni per l’acquisto. Serve la proprietà del box, oppure un patto di vendita di cosa futura se il parcheggio è ancora in costruzione. Serve un vincolo pertinenziale con un’abitazione di proprietà del contribuente; se il box non è ancora finito, basta l’obbligo di creare quel vincolo. E serve che l’impresa costruttrice documenti i costi della sola realizzazione del parcheggio.
Il vincolo pertinenziale è il legame che mette il box “al servizio” della casa e deve risultare dall’atto o dal preliminare registrato: un box comprato come immobile a sé, senza vincolo scritto, non dà diritto alla detrazione.
Per il 50% servono poi i due requisiti generali chiariti dalla circolare 8/E: essere titolari della proprietà (anche nuda proprietà o proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento come l’usufrutto, e che l’abitazione collegata sia quella principale, cioè quella dove il titolare o i suoi familiari dimorano abitualmente. Chi compra un box per la casa al mare sta nella colonna base: 36% nel 2026 e 30% nel 2027.
Tre esempi con i numeri
Gli esempi sono costruiti da noi, con conti ricontrollati. Ipotizziamo un box nuovo venduto da un’impresa a 30.000 euro, per il quale il costruttore attesta 18.000 euro di costi di realizzazione. L’acquirente ne fa una pertinenza della casa in cui vive, di cui è proprietario.
Esempio 1: tutto pagato nel 2026 oppure tutto nel 2027. La detrazione si calcola sui 18.000 euro attestati, non sui 30.000 del prezzo. Pagando entro il 31 dicembre 2026 vale 9.000 euro, cioè 900 euro l’anno per dieci anni. Pagando tutto nel 2027 vale 6.480 euro, 648 euro l’anno. Rogitare a gennaio invece che a dicembre costa 2.520 euro di detrazione.
| Scenario (costo attestato 18.000 €) | Detrazione totale | Rata annua per 10 anni |
|---|---|---|
| Abitazione principale, pagato nel 2026 (50%) | 9.000 € | 900 € |
| Abitazione principale, pagato nel 2027 (36%) | 6.480 € | 648 € |
| Seconda casa, pagato nel 2026 (36%) | 6.480 € | 648 € |
| Seconda casa, pagato nel 2027 (30%) | 5.400 € | 540 € |
Esempio 2: acconto a dicembre, rogito a gennaio. L’acquirente firma un preliminare che indica il vincolo pertinenziale, lo fa registrare e versa con bonifico parlante un acconto di 10.000 euro a dicembre 2026. Il saldo di 20.000 euro lo paga al rogito, a gennaio 2027. Gli acconti si detraggono nell’anno del pagamento “fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa”. I 10.000 euro del 2026 stanno sotto i 18.000 attestati e valgono il 50%: 5.000 euro. Del saldo del 2027 conta solo ciò che manca per arrivare a 18.000, cioè 8.000 euro, al 36%: 2.880 euro. Totale 7.880 euro, contro i 6.480 di chi paga tutto a gennaio: 1.400 euro in più. Le due quote corrono su binari separati: 500 euro l’anno dalla dichiarazione del 2027 e 288 euro l’anno da quella del 2028.
Esempio 3: l’acconto che copre tutto il costo attestato. Se l’acquirente concorda un acconto di almeno 18.000 euro entro dicembre, tutto il costo agevolabile cade nel 2026 e la detrazione torna a 9.000 euro: il saldo di gennaio non aggiunge nulla. Il prezzo è anticipare soldi su un immobile non ancora proprio.
Due avvertenze valgono per tutti gli esempi. La detrazione si recupera solo fino all’IRPEF dovuta ogni anno: la parte di rata che la supera si perde, non viene rimborsata. E chi ha un reddito complessivo sopra i 75.000 euro deve fare i conti con il limite introdotto dall’articolo 16-ter del TUIR, che considera anche le rate dei bonus edilizi; ne abbiamo parlato nella guida al tetto alle detrazioni per redditi oltre 75.000 euro.
Acconti prima del rogito: quando valgono
Gli acconti versati prima dell’atto si detraggono nell’anno in cui sono pagati, ma la guida dell’Agenzia mette due condizioni. Il contratto preliminare deve essere registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si chiede la detrazione, e dal preliminare deve risultare il vincolo di pertinenzialità tra abitazione e box. Un acconto versato con un semplice accordo privato non registrato rischia di andare perso.
Per chi compra casa e box con un unico atto la regola è più larga: valgono anche i pagamenti fatti prima del rogito senza un preliminare registrato, purché il vincolo risulti nel contratto prima della presentazione della dichiarazione. La base resta il solo costo di realizzazione del box, documentato a parte.
Il bonifico fatto lo stesso giorno del rogito, ma prima della firma, è considerato valido. Con le cooperative edilizie contano gli acconti pagati con bonifico dal momento in cui il consiglio di amministrazione accetta la domanda di assegnazione.
Un caso non chiarito nei documenti che abbiamo letto: chi compra anche la casa e versa acconti prima di esserne proprietario. La maggiorazione richiede di essere titolari dell’immobile al momento della spesa e la circolare 8/E non tratta gli acconti sul box: meglio farsi confermare il 50% da un commercialista.
Il bonifico e i documenti da tenere
Il pagamento deve passare per il bonifico “parlante” per ristrutturazioni, con causale, codice fiscale di chi chiede la detrazione e partita IVA dell’impresa. La banca trattiene all’impresa una ritenuta d’acconto dell’11%, che non è un costo per chi paga.
Il bonifico deve essere fatto da chi ha diritto alla detrazione, cioè il proprietario o titolare del diritto reale sull’abitazione a cui il box è legato. La guida ammette anche il familiare convivente o il convivente di fatto che ha davvero sostenuto la spesa, a condizione che in fattura sia annotata la percentuale da lui pagata.
Se si è pagato in altro modo, per esempio con assegno al rogito, la circolare 43/E del 2016 ammette, solo per il box pertinenziale, la detrazione se il pagamento avviene davanti al notaio e il venditore rilascia una dichiarazione sostitutiva in cui conferma di aver incluso i corrispettivi nella contabilità dell’impresa.
Da conservare, secondo la guida, ci sono tre documenti: l’atto di acquisto o il preliminare registrato da cui risulta la pertinenzialità, la dichiarazione del costruttore con i costi di costruzione del box e le ricevute dei bonifici. In dichiarazione vanno indicati anche i dati catastali dell’immobile, come ricordano le istruzioni del modello Redditi PF 2026.
Il tetto di 96.000 euro e i lavori sulla casa
Per le spese del 2026 e del 2027 il limite è di 96.000 euro per unità immobiliare. Con un solo box non si arriva quasi mai, ma il problema esiste per chi nello stesso periodo ristruttura anche l’appartamento: secondo la risoluzione n. 181 del 2008 dell’Agenzia, citata nella guida, il limite va riferito all’abitazione e alle sue pertinenze “unitariamente considerate”, anche se accatastate a parte. Chi spende 90.000 euro per rifare casa e intanto compra il box pertinenziale deve sommare le due voci.
Una differenza da tenere a mente: le risposte alle domande frequenti dell’Agenzia chiariscono che l’acquisto di un box pertinenziale non apre la strada al bonus mobili. Per arredare casa serve un intervento di recupero edilizio vero e proprio sull’abitazione.
Costruire il box su un terreno proprio
La detrazione spetta anche a chi il box se lo costruisce, sul proprio terreno o in un’area condominiale, purché diventi pertinenza di un’abitazione. Qui la base è l’intera spesa di realizzazione, anche se i lavori sono fatti “in economia”, cioè senza affidarli a un’unica impresa. I pagamenti devono passare per bonifico, anche se l’abitazione a cui il box è collegato non è ancora finita. Il documento chiave è il titolo edilizio, che la guida chiama ancora concessione edilizia, da cui deve risultare il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione.
Per “realizzazione” l’Agenzia intende solo la nuova costruzione: niente detrazione sul box venduto da un’impresa che ha ristrutturato un edificio cambiando la destinazione d’uso. Se invece si lavora su un garage che c’è già, per esempio con una manutenzione straordinaria, si rientra nelle regole ordinarie dei lavori sulle pertinenze, spiegate nella guida al bonus ristrutturazione 2026.
Box comprato da un privato
Qui la risposta breve è no. La detrazione per l’acquisto riguarda i box “già realizzati dall’impresa costruttrice”, con l’attestazione dei costi rilasciata dal venditore: un privato che rivende il suo garage non costruisce nulla e non può attestare costi di realizzazione.
C’è un’eccezione: se il venditore aveva comprato o costruito il box con la detrazione e non ha finito le rate, la guida prevede che le rate residue passino all’acquirente, purché il venditore non se le riservi espressamente nell’atto e l’atto indichi il vincolo del box con l’abitazione di chi compra. Chi compra prosegue le rate rimaste, non ne apre di nuove sul prezzo: vale la pena chiederlo al venditore e al notaio.
Imposte sull’atto, IMU e mutuo
Le imposte sull’atto dipendono da chi vende e dall’uso del box. La guida “L’acquisto della casa” dell’Agenzia (ottobre 2025) estende le agevolazioni prima casa alle pertinenze nelle categorie C/2, C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7, limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria, anche con atto separato, purché la casa sia stata comprata con le agevolazioni prima casa. Un secondo box C/6 non ne beneficia.
| Box pertinenza della prima casa | Venditore impresa, vendita con IVA | Venditore privato (o impresa in esenzione IVA) |
|---|---|---|
| Imposta principale | IVA 4% | Registro 2% (minimo 1.000 €) |
| Ipotecaria e catastale | 200 € + 200 €, più registro fisso 200 € | 50 € + 50 € |
| Detrazione IRPEF sul costo di costruzione | Sì, se impresa costruttrice e c’è l’attestazione | No (salvo rate residue del venditore) |
Fonte: Agenzia delle Entrate, “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, ottobre 2025; guida “Ristrutturazioni edilizie”, febbraio 2026.
Nel nostro esempio da 30.000 euro, comprato dall’impresa come pertinenza della prima casa, l’IVA al 4% vale 1.200 euro, a cui si aggiungono le tre imposte fisse da 200 euro ciascuna. Senza i requisiti prima casa l’IVA è più alta: l’aliquota esatta per un box venduto da solo va chiesta al notaio. Per il quadro completo c’è il nostro calcolatore dei costi d’acquisto della prima casa.
IMU. Secondo le istruzioni del modello Redditi PF 2026 l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale e le pertinenze C/2, C/6 e C/7, al massimo una per categoria (salvo le abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9). Il primo box C/6 della casa in cui si vive è esente, il secondo paga come immobile a parte: il conto si fa con il calcolatore IMU 2026.
Mutuo. Le stesse istruzioni precisano che la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo per l’abitazione principale non spetta se il mutuo è stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza. Le regole generali sono nella guida alle detrazioni degli interessi passivi del mutuo.
Nella guida dell’Agenzia i box hanno un capitolo a parte, il quarto, e la parola “limitatamente” torna in tutti e tre i paragrafi: costruzione, acquisto, acquisto di casa e box insieme. Chi si ferma alla tabella delle percentuali del primo capitolo legge “50%” e pensa a metà del prezzo; invece il 50% si applica solo all’importo dell’attestazione del costruttore.
Mentre scriviamo non c’è un testo approvato della manovra che cambi le percentuali del 2027; gli scenari sono nell’analisi sul bonus casa 2027. Chi ha un rogito a cavallo d’anno ragiona meglio sulla legge che c’è.
Domande frequenti
Il 50% sul box si calcola sul prezzo d’acquisto?
No. Si calcola solo sui costi di realizzazione del box attestati dall’impresa costruttrice, che sono solo una parte del prezzo. Se il box costa 30.000 euro e l’attestazione indica 18.000 euro, la detrazione al 50% è di 9.000 euro, non di 15.000.
Posso detrarre il box se lo compro senza comprare casa?
Sì, se il box viene legato da vincolo pertinenziale a un’abitazione di cui sei già proprietario e il vincolo risulta dall’atto o dal preliminare registrato. Per il 50% quell’abitazione deve essere la tua abitazione principale; altrimenti la detrazione è del 36% per i pagamenti del 2026.
Se pago l’acconto a dicembre 2026 e faccio il rogito a gennaio 2027, che aliquota ho?
L’acconto pagato con bonifico parlante nel 2026 vale l’aliquota del 2026, il saldo quella del 2027, fino a esaurire il costo di costruzione attestato. Serve un preliminare registrato entro la presentazione della dichiarazione, con il vincolo pertinenziale scritto.
Il posto auto scoperto rientra?
La norma parla di “autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune”, quindi non solo il box chiuso. Valgono le stesse condizioni: costruzione nuova da parte dell’impresa, attestazione dei costi e vincolo pertinenziale con un’abitazione.
In quale dichiarazione si inizia a detrarre?
Nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno del pagamento: per i bonifici del 2026, nel modello 730 o Redditi che si presenta nel 2027. Le rate sono dieci, di pari importo, e vanno indicati anche i dati catastali.
