Lavori in casa entro fine anno: cosa conta per tenere il 50% prima del 36%

I lavori in casa entro fine anno valgono ancora il 50% di detrazione, ma solo se si guarda la data giusta. Non quella di inizio cantiere, non quella della fattura e nemmeno quella in cui l’impresa smonta il ponteggio: per chi ristruttura da privato conta il giorno in cui parte il bonifico. Dal 1° gennaio 2027 la detrazione sulla casa in cui si vive scende al 36%, sugli altri immobili al 30%, e la stessa ristrutturazione può finire divisa a metà tra le due aliquote. Qui sotto trovi le regole che decidono da che parte cade ogni euro, quattro esempi fatti con i numeri e un calcolatore che mostra quanto perdi se una parte dei pagamenti scivola nel 2027.

🗓️ Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Regole verificate sulla scheda informativa e sulla guida “Ristrutturazioni edilizie” dell’Agenzia delle Entrate (edizione febbraio 2026), sulla circolare 8/E del 2025 e sui testi vigenti in Normattiva.

Indice

1. Le aliquote del 2026 e del 2027, senza giri di parole
2. Conta il bonifico, non il cantiere
3. Acconto a dicembre e saldo nel 2027: quanto vale
4. Il bonifico parlante e cosa succede se è sbagliato
5. Lavori su più anni: il tetto di 96.000 euro si consuma
6. Prima casa, seconda casa, inquilini: chi ha davvero il 50%
7. Condominio: conta il bonifico dell’amministratore
8. Ecobonus, sismabonus, caldaie e bonus mobili
9. Redditi oltre 75.000 euro: il tetto che può ridurre la rata
10. La manovra 2027: cosa si sa e cosa no
11. Calcolatore: quanto perdi se paghi nel 2027
12. Cosa fare entro dicembre
13. Domande frequenti

Le aliquote del 2026 e del 2027, senza giri di parole

La regola sta nell’articolo 16, comma 1, del decreto legge 63/2013, riscritto dalla legge di bilancio 2025 e poi corretto dalla legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 22), che ha prolungato di un anno le percentuali più alte. Il risultato, confermato dalla scheda dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a luglio 2026, è una scala a gradini che scende ogni anno.

Le due colonne non dipendono solo dall’immobile. Il 50% richiede due condizioni insieme: che la casa sia abitazione principale e che a pagare sia chi ne ha la proprietà (anche nuda proprietà) o un diritto reale come l’usufrutto. Tutti gli altri casi, compreso l’inquilino che ristruttura la casa in cui vive, stanno nella colonna più bassa.

Fonte: art. 16 DL 63/2013 e art. 16-bis, comma 3-ter, TUIR (testi vigenti su Normattiva); guida Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie”, febbraio 2026, paragrafo 1.3. La detrazione si divide sempre in 10 quote annuali uguali.

La riga del 2028 è quella che molti saltano: dopo il 2027 non scende solo la percentuale, si dimezza anche il tetto di spesa, che passa da 96.000 a 48.000 euro per unità immobiliare. Chi spalma un cantiere grande su tre o quattro anni deve sapere che gli ultimi pagamenti varranno molto meno di quelli del 2026.

Conta il bonifico, non il cantiere

La frase chiave è nella guida dell’Agenzia delle Entrate: la detrazione, «in applicazione del criterio di cassa», spetta nel periodo in cui il contribuente ha sostenuto le spese, «anche se il pagamento è avvenuto in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati». Tradotto: l’aliquota la decide il calendario dei pagamenti, non quello dei lavori.

Le conseguenze sono due e vanno in direzioni opposte. Un cantiere che parte a novembre 2026 e finisce a maggio 2027 può prendere il 50% su tutto, se l’impresa accetta di farsi pagare entro dicembre. Un bagno finito a ottobre, con la fattura emessa a novembre ma saldato il 10 gennaio, finisce invece al 36%. La data della fattura non salva nessuno.

C’è poi un dettaglio utile per chi si muove all’ultimo momento. Per l’Agenzia la spesa pagata con bonifico «si considera sostenuta nel momento stesso in cui viene dato ordine di pagamento alla banca», non quando l’addebito compare sul conto. Conviene comunque non arrivare agli ultimissimi giorni dell’anno: tra festivi e controlli dell’impresa sulla causale, un bonifico da rifare a gennaio costa 14 punti di detrazione. Se i lavori sono pagati con un finanziamento, la data che conta è quella del bonifico con cui la finanziaria paga l’impresa.

Acconto a dicembre e saldo nel 2027: quanto vale

Il caso più comune è un lavoro già concordato che non si chiuderà entro l’anno. La soluzione praticabile è un acconto pagato a dicembre: quella parte resta al 50%, il saldo va al 36%. L’acconto va fatturato dall’impresa e pagato con bonifico parlante come qualunque altro pagamento.

Esempio A (casi di esempio, conti nostri). Marco possiede la casa in cui vive e rifà bagno e impianto elettrico per 40.000 euro. Versa un acconto di 15.000 euro a dicembre 2026 e il saldo di 25.000 euro a febbraio 2027.

L’acconto vale 2.100 euro in più rispetto a pagare tutto nel 2027. Le due quote viaggiano su binari separati: i 750 euro l’anno della parte 2026 partono dalla dichiarazione del 2027, i 900 euro della parte 2027 da quella del 2028, e per nove anni si sommano in 1.650 euro.

Resta il rischio commerciale, che il fisco non copre: pagare in anticipo lavori non ancora fatti è legittimo, ma se l’impresa sparisce i soldi sono usciti. Meglio un acconto proporzionato a materiali già ordinati o a una prima fase di lavori, scritto nel contratto, che il saldo intero versato a dicembre per un cantiere che partirà in primavera.

Il bonifico parlante e cosa succede se è sbagliato

Il bonifico ordinario non basta. Per la detrazione serve il bonifico bancario o postale “parlante”, quello che quasi tutti gli home banking offrono come voce separata, spesso chiamata “bonifico per ristrutturazione” o “detrazioni fiscali”. Secondo la pagina “Come e quando” dell’Agenzia devono risultare tre elementi:

1. la causale, con il riferimento alla norma (articolo 16-bis del TUIR);
2. il codice fiscale di chi usufruisce della detrazione, che può essere diverso da chi ordina il bonifico; se i beneficiari sono più di uno vanno indicati tutti;
3. il codice fiscale o la partita IVA dell’impresa o del professionista che riceve il pagamento.

Su questi bonifici la banca trattiene all’impresa una ritenuta d’acconto dell’11%, ed è proprio per questo che l’Agenzia è severa. Se il bonifico è compilato in modo così incompleto da impedire alla banca di applicare la ritenuta, la detrazione non spetta, salvo rifare il pagamento con un bonifico corretto. Se non è più possibile ripeterlo, la guida indica un’ultima strada: farsi rilasciare dall’impresa una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesta di aver contabilizzato i corrispettivi nel proprio reddito (circolare 43/E del 2016). Va conservata ed esibita al CAF o al commercialista.

Un errore viene invece perdonato senza formalità: aver scritto per sbaglio nella causale il riferimento all’ecobonus invece che alla ristrutturazione (circolare 11/2014). E un’avvertenza per i lavori sopra i 70.000 euro avviati dal 28 maggio 2022: la detrazione spetta se nell’atto di affidamento è indicato che l’impresa applica i contratti collettivi del settore edile. Chi firma adesso un contratto per lavori importanti deve farlo scrivere.

Lavori su più anni: il tetto di 96.000 euro si consuma

Il limite di 96.000 euro vale per unità immobiliare, e non si azzera a gennaio se il lavoro è la prosecuzione di quello iniziato prima. L’articolo 16-bis del TUIR, al comma 4, dice che per la «mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti» nel calcolo del limite si tiene conto anche delle spese sostenute negli anni passati. Il nuovo Testo unico ripete la stessa regola all’articolo 17, comma 6.

Esempio B. Giulia ristruttura da cima a fondo l’appartamento in cui vive. Ha pagato 50.000 euro nel 2025, ne paga 30.000 nel 2026 e ne restano 40.000 da pagare a fine lavori, nel 2027: 120.000 euro in tutto.

Due cose saltano all’occhio. 24.000 euro non danno alcuna detrazione, perché eccedono il tetto in qualunque anno vengano pagati. E, meno ovvio, dei 40.000 euro del 2027 solo 16.000 contano davvero, e sono proprio quelli che conviene anticipare. Se Giulia paga 16.000 euro in più entro dicembre, l’intero tetto viene riempito al 50% e la detrazione sale a 48.000 euro: 2.240 euro guadagnati spostando una sola tranche. Il resto del saldo può tranquillamente aspettare il 2027, perché tanto non vale nulla ai fini fiscali.

Prima casa, seconda casa, inquilini: chi ha davvero il 50%

La circolare 8/E del 19 giugno 2025 ha chiarito chi rientra nella maggiorazione. Serve essere titolari di proprietà, nuda proprietà, proprietà superficiaria, usufrutto, uso o abitazione al momento di inizio dei lavori, oppure al momento della spesa se è precedente. L’inquilino, il comodatario e il familiare convivente possono detrarre, ma con l’aliquota base: 36% nel 2026 e 30% nel 2027.

Quanto all’abitazione principale, vale quella in cui il titolare o i suoi familiari dimorano abitualmente. Rientra quindi anche la casa di proprietà in cui vive un figlio o un genitore, con un limite: chi ha due immobili, uno dove abita lui e uno dove abita un familiare, ha diritto alla maggiorazione solo sul primo. Ci sono poi tre chiarimenti pratici. Se la casa non è ancora abitazione principale quando i lavori iniziano, il 50% spetta comunque purché lo diventi alla fine dei lavori, e questo è il caso tipico di chi ristruttura prima di trasferirsi. La maggiorazione vale anche per lavori fatti soltanto su pertinenze, come box o cantina, già legate all’abitazione principale. E se dopo qualche anno la casa smette di essere abitazione principale, l’aliquota maggiorata resta per tutte le rate.

Esempio C. Chi rifà impianti e infissi di una seconda casa per 20.000 euro detrae 7.200 euro se paga nel 2026 (36%) e 6.000 se paga nel 2027 (30%): la differenza è di 1.200 euro. Lo stesso conto vale per l’inquilino che ristruttura, con il consenso del proprietario, l’appartamento in cui vive. La fretta qui è minore, perché il gradino è di 6 punti e non di 14.

Condominio: conta il bonifico dell’amministratore

Nei lavori sulle parti comuni il criterio di cassa si sposta di un passaggio. La guida dell’Agenzia è esplicita: il beneficio «compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio». Il singolo condomino detrae la propria quota millesimale, a condizione di averla versata al condominio entro il termine per presentare la dichiarazione dei redditi.

Questo significa che il condomino non può “salvare” il 50% pagando la sua rata a dicembre, se poi l’amministratore paga l’impresa a gennaio. Esempio D: su una quota di rifacimento della facciata di 8.000 euro, il proprietario che ci abita detrae 4.000 euro se il condominio paga l’impresa entro il 31 dicembre 2026, e 2.880 euro se il bonifico dell’amministratore parte nel 2027. Chi vuole restare nel 2026 deve chiedere all’amministratore quando sono programmati i pagamenti degli stati di avanzamento lavori (SAL), e magari sollevare la questione in assemblea. Le due aliquote, 50% o 36% nel 2026, si applicano poi condomino per condomino: la maggiorazione spetta a chi è proprietario o titolare di diritto reale della propria unità usata come abitazione principale. Sul resto delle regole condominiali c’è la nostra guida alle spese condominiali 2026.

Ecobonus, sismabonus, caldaie e bonus mobili

L’ecobonus e il sismabonus seguono la stessa scala: per tutte le tipologie di intervento valgono il 50% nel 2026 e il 36% nel 2027 sull’abitazione principale del proprietario, il 36% e il 30% negli altri casi. Lo prevedono l’articolo 14, comma 3-quinquies, e l’articolo 16, comma 1-septies.1, del DL 63/2013. Le vecchie percentuali maggiorate, come il 65% dell’ecobonus o il 70-80% del sismabonus con salto di classe, non esistono più per le spese dal 2025. Restano invece i tetti specifici di ciascun intervento, e per la stessa spesa non si possono sommare ecobonus e bonus ristrutturazione: va scelto uno dei due.

Due esclusioni contano per chi sta pianificando. La sostituzione della caldaia con una nuova caldaia unica alimentata a combustibili fossili, gas compreso, dal 2025 non dà diritto né al bonus ristrutturazione né all’ecobonus: i dettagli sono nella guida al bonus caldaia 2026. Il bonus mobili, invece, è previsto dalla legge solo per gli acquisti del 2026 e richiede una ristrutturazione iniziata dal 1° gennaio dell’anno precedente: il suo calendario è diverso e lo abbiamo spiegato a parte nell’articolo sul bonus mobili in scadenza.

Redditi oltre 75.000 euro: il tetto che può ridurre la rata

Dal 2025 chi ha un reddito complessivo sopra i 75.000 euro deve fare i conti con l’articolo 16-ter del TUIR, che fissa un massimo annuo di spese detraibili considerate tutte insieme. Il tetto si ottiene moltiplicando un importo base (14.000 euro fino a 100.000 euro di reddito, 8.000 sopra) per un coefficiente legato ai figli a carico: 0,50 senza figli, 0,70 con uno, 0,85 con due, 1 con più di due o con un figlio disabile. Il reddito si conta senza la rendita dell’abitazione principale.

Per i lavori in casa nel calcolo entra la rata annua di spesa, cioè un decimo di quanto pagato, e solo per le spese dal 2025 in poi. Un esempio: con 90.000 euro di reddito e nessun figlio a carico il massimo è 7.000 euro l’anno. Chi paga 96.000 euro di lavori nel 2026 ha una rata di spesa di 9.600 euro, oltre il limite già da sola: in quell’anno potrà detrarre il 50% di 7.000 euro, cioè 3.500 euro invece di 4.800. Con un figlio a carico il tetto sale a 9.800 euro e la rata ci sta, se non ci sono altre spese detraibili a contendersi lo spazio. Le spese sanitarie restano fuori dal conto. Il meccanismo completo, con altri esempi, è nella nostra guida al tetto alle detrazioni per i redditi oltre 75.000 euro.

La manovra 2027: cosa si sa e cosa no

La legge di contabilità pubblica prevede che il disegno di legge di bilancio arrivi alle Camere entro il 20 ottobre. A ottobre 2026 il testo per il 2027 non è stato ancora presentato, e quindi nessuna proroga del 50% esiste. Sui giornali circolano ipotesi di conferma delle aliquote attuali o di ritocchi agli incentivi energetici, ma restano indiscrezioni: finché non c’è un testo approvato dal Parlamento, la legge in vigore dice 36% e 30% dal 1° gennaio.

Il testo potrà poi cambiare in Parlamento, e la versione definitiva di solito arriva a fine dicembre: troppo tardi per chi deve decidere adesso un acconto. La scelta prudente è ragionare a legislazione vigente e considerare un’eventuale proroga una buona notizia in più, non un piano. Gli scenari su cosa conviene fare cantiere per cantiere sono nell’analisi sul bonus casa 2027, mentre le regole di base della detrazione sono riassunte nella guida al bonus ristrutturazione 2026.

Calcolatore: quanto perdi se paghi nel 2027

Il calcolatore confronta tre scenari: tutto pagato entro il 31 dicembre 2026, il tuo piano con una parte nel 2026 e il resto nel 2027, tutto pagato dal 2027. Applica le aliquote della legge vigente e il tetto di 96.000 euro, anche tenendo conto di quanto hai già speso negli anni precedenti per lo stesso intervento.

Come usare il calcolatore

Nel primo campo metti la spesa complessiva detraibile dell’intervento, IVA compresa, così come risulterà dalle fatture. Nel secondo scrivi quanto pagherai con bonifico parlante entro il 31 dicembre: per un lavoro condominiale conta quanto il condominio paga all’impresa entro quella data, non quanto versi tu all’amministratore. Poi scegli la tua situazione: la prima opzione vale solo se la casa è abitazione principale e la spesa la sostiene il proprietario o chi ha un diritto reale. Se il lavoro è la prosecuzione di uno iniziato nel 2025 o prima, apri la sezione facoltativa e inserisci le spese già pagate: il calcolatore le sottrae dal tetto di 96.000 euro.

Il risultato mostra la detrazione nei tre scenari e le rate annuali. Il calcolatore non conosce la tua IRPEF: la detrazione si recupera solo fino all’imposta dovuta ogni anno e la parte di rata che la supera si perde. I conti sono fatti a legge vigente: se la manovra cambierà le aliquote del 2027, cambierà anche il risultato.

Cosa fare entro dicembre

Chi ha un lavoro in corso o appena concordato ha poche settimane per sistemare le cose, in quest’ordine.

1. Chiedere all’impresa un calendario dei pagamenti scritto nel contratto, con l’importo dell’acconto o del SAL da pagare entro dicembre e la fattura corrispondente.
2. Per lavori sopra i 70.000 euro, verificare che l’atto di affidamento indichi il contratto collettivo edile applicato.
3. Pagare con il bonifico parlante, controllando causale, codice fiscale di tutti i beneficiari e partita IVA dell’impresa, e dare l’ordine con qualche giorno di margine.
4. In condominio, chiedere all’amministratore se il pagamento all’impresa partirà nel 2026 o nel 2027.
5. Conservare fatture, ricevute dei bonifici, titoli edilizi o dichiarazione sostitutiva con la data di inizio lavori, e la delibera condominiale se serve.

Per gli interventi che comportano risparmio energetico c’è anche la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori: se manca o arriva in ritardo la detrazione non si perde (risoluzione 46/2019), ma va fatta. E lo sconto in fattura non è più disponibile per la generalità dei contribuenti: la detrazione si recupera in dichiarazione, come spiegato nella guida allo stop allo sconto in fattura.

Domande frequenti

Se i lavori finiscono nel 2027 ma pago tutto nel 2026, ho il 50%?

Sì. Per le persone fisiche conta la data del pagamento, non quella di fine lavori. La guida dell’Agenzia lo dice in modo esplicito: la detrazione spetta nell’anno della spesa anche se i lavori sono completati in un periodo d’imposta successivo. Servono comunque fattura e bonifico parlante intestati correttamente.

Ho iniziato i lavori nel 2026 ma pago il saldo a gennaio 2027: quale aliquota vale sul saldo?

Quella del 2027: 36% se si tratta dell’abitazione principale e paga il proprietario o il titolare di un diritto reale, 30% negli altri casi. La data di inizio lavori non conta per l’aliquota. Conta invece per altri requisiti, come la titolarità dell’immobile necessaria per la maggiorazione.

Il bonifico disposto il 31 dicembre e addebitato a gennaio vale per il 2026?

Secondo la guida dell’Agenzia la spesa si considera sostenuta quando si dà l’ordine di pagamento alla banca, non quando avviene l’addebito. Per non rischiare, conviene comunque disporre il bonifico con qualche giorno di anticipo e conservare la ricevuta con la data dell’ordine.

Ho sbagliato la causale del bonifico: perdo la detrazione?

Se i dati mancanti hanno impedito alla banca di applicare la ritenuta dell’11%, la soluzione è rifare il pagamento con un bonifico corretto. Se non si può più ripetere, serve una dichiarazione sostitutiva dell’impresa che attesti di aver contabilizzato le somme nel proprio reddito. Il riferimento all’ecobonus scritto per errore al posto della ristrutturazione, invece, non fa perdere nulla.

Sono in affitto e ristrutturo la casa dove vivo: ho il 50%?

No. Il 50% è riservato a chi è proprietario o titolare di un diritto reale sull’abitazione principale. L’inquilino con contratto registrato e consenso del proprietario detrae il 36% delle spese pagate nel 2026 e il 30% di quelle pagate nel 2027.

Ristrutturo una casa in cui andrò a vivere a fine lavori: ho diritto al 50%?

Sì, se ne sei proprietario o titolare di un diritto reale all’inizio dei lavori e la casa diventa la tua abitazione principale al termine dei lavori. È uno dei chiarimenti della circolare 8/E del 2025.

Nel 2027 il tetto scende a 48.000 euro?

No. Per le spese del 2027 il tetto resta 96.000 euro per unità immobiliare. Scende a 48.000 euro dal 2028, insieme all’aliquota unica del 30%, secondo la legge in vigore.