Le quotazioni OMI sono la forchetta di prezzi al metro quadro che l’Agenzia delle Entrate pubblica ogni sei mesi per ogni zona di ogni comune italiano, e sono il modo più rapido e gratuito per capire quanto può valere una casa prima di parlare con un’agenzia o con la banca. Il 16 ottobre 2026 sono uscite quelle del primo semestre dell’anno, cioè gennaio-giugno 2026. Qui spieghiamo passo per passo dove trovarle (sito, mappa GEOPOI e app OMI Mobile), come leggere minimo, massimo, stato di conservazione e tipologia, perché il dato si riferisce alla superficie lorda e non a quella calpestabile, e a cosa serve davvero: trattativa, mutuo, affitto. Con un avvertimento che vale soldi: per le imposte di successione e donazione l’OMI non conta. In fondo trovi un calcolatore che trasforma la quotazione della tua zona in una forchetta di valore in euro.
Le quotazioni OMI del primo semestre 2026 sono online gratis sul sito dell’Agenzia delle Entrate, consultabili per provincia, comune e zona, su mappa con GEOPOI o con l’app OMI Mobile. Per ogni tipologia (abitazioni civili, economiche, ville, box) danno un minimo e un massimo in euro al metro quadro, per la vendita e per l’affitto, riferiti a immobili ordinari nello stato di conservazione indicato. Il valore va moltiplicato per la superficie commerciale lorda (muri compresi, balconi e cantine ridotti con coefficienti). Non sostituiscono una perizia. Per le imposte su successioni, donazioni e compravendite tra privati si usa il valore catastale, che parte dalla rendita, non il valore OMI.
ℹ️ Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Quotazioni del 1° semestre 2026, pubblicate dall’Agenzia delle Entrate il 16 ottobre 2026. Fonte dei valori citati: «Agenzia delle Entrate – OMI».
Indice
- Cosa sono le quotazioni OMI e cosa è uscito
- Come trovare la quotazione della tua zona, passo per passo
- Come leggere la scheda: minimo, massimo, stato e tipologia
- Quale superficie usare: lorda, non calpestabile
- Tre esempi reali: Milano, Napoli e Scanno
- Calcolatore del valore della casa con le quotazioni OMI
- A cosa servono: compravendita, trattativa, mutuo, affitto
- Successione, donazione e rogito: per le imposte conta la rendita
- I limiti: perché l’OMI non è una perizia
- Domande frequenti
Cosa sono le quotazioni OMI e cosa è uscito
OMI sta per Osservatorio del Mercato Immobiliare, la struttura dell’Agenzia delle Entrate che raccoglie i dati sulle compravendite e sugli affitti. Due volte l’anno l’Osservatorio aggiorna la sua banca dati delle quotazioni: per ogni comune, diviso in zone omogenee, indica un valore minimo e uno massimo al metro quadro per le diverse tipologie di immobili, sia per la vendita sia per la locazione. Il comunicato del 16 ottobre 2026 annuncia che sono disponibili i valori di gennaio-giugno 2026 per abitazioni, box, negozi, uffici e capannoni.
Il comunicato non contiene medie nazionali né percentuali di crescita: è un avviso di pubblicazione. Chi cerca l’andamento generale del mercato deve guardare le statistiche trimestrali dell’OMI sulle compravendite, di cui abbiamo parlato nell’articolo sui prezzi delle case nel 2026. Le quotazioni servono a un’altra cosa: dare un ordine di grandezza del valore di un immobile in un punto preciso della mappa.
Ogni zona OMI è un pezzo di città in cui, secondo il Manuale della banca dati OMI, i valori sono abbastanza uniformi da stare in un intervallo con uno scostamento tra minimo e massimo «di regola, non superiore al 50%». Le zone sono raggruppate in fasce: centrale (codice B), semicentrale (C), periferica (D), suburbana (E) ed extraurbana (R). Una zona si chiama quindi B12, C28, D21 e così via. Le quotazioni dei semestri passati restano consultabili gratis a partire dal 2006, mentre lo scarico dei dati in blocco, dall’area riservata, parte dal primo semestre 2004.
Come trovare la quotazione della tua zona, passo per passo
Il punto di partenza è la pagina Quotazioni immobiliari del sito dell’Agenzia, raggiungibile anche dal menu Fabbricati e terreni, Osservatorio del Mercato Immobiliare, Banche dati. Non serve SPID né registrazione. Le strade sono tre, e conviene scegliere in base a quanto conosci la zona.
La ricerca testuale è la più rapida se sai già in che zona cade l’immobile. Si apre il link Ricerca testuale e si procede così:
- scegli la provincia e premi «Cerca comuni»;
- seleziona il semestre (in cima c’è «1 – 2026») e il comune;
- scegli la fascia/zona dall’elenco, dove ogni voce riporta codice e nomi delle vie o dei quartieri principali;
- scegli la destinazione (Residenziale per una casa) e premi «Mostra valori».
La ricerca su mappa con GEOPOI, il servizio cartografico realizzato da Sogei, è la scelta giusta quando non sai a quale zona appartiene una via, cosa frequente al confine tra due quartieri. Dal menu si usa «Ricerca per indirizzo», si digita via e numero civico e la mappa mostra i perimetri delle zone; la guida dell’Agenzia avverte che le zone compaiono solo con uno zoom a scala non superiore a 2 km. Cliccando dentro la zona si apre la finestra delle quotazioni, dove si sceglie la destinazione. Dallo stesso servizio si possono scaricare gratis i perimetri in formato KML o GML.
L’app OMI Mobile, gratuita per Android e iPhone (si cerca «OMI Mobile» negli store), fa la stessa cosa dal telefono ed è utile durante una visita: con il GPS attivo colloca l’utente direttamente nella zona in cui si trova. In alternativa si cerca per indirizzo, si naviga sulla mappa, si sceglie la zona da un elenco o se ne disegna una col dito. Le quotazioni compaiono in un pannello da trascinare verso l’alto, divise per destinazione, e si possono consultare anche i semestri precedenti. Le istruzioni ufficiali sono nelle due guide di marzo 2026 linkate nella pagina dell’Agenzia.
Come leggere la scheda: minimo, massimo, stato e tipologia
La scheda di una zona è una tabella con poche colonne. A sinistra c’è la tipologia: abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, abitazioni signorili, ville e villini, box, posti auto, autorimesse, a seconda di cosa esiste davvero in quella zona. In alto è indicata la tipologia prevalente. Scegliere la riga giusta pesa: nella stessa zona di Milano che vedremo tra poco, la differenza tra «civile» ed «economico» supera i mille euro al metro quadro sul valore massimo. Come regola pratica, la distinzione segue grosso modo le finiture e il tipo di edificio; se hai la visura, le categorie catastali A/2 (civile) e A/3 (economica) sono un indizio, non una regola.
Poi c’è lo stato conservativo, che può essere Ottimo, Normale o Scadente. Quello scritto in maiuscolo è lo stato più frequente nella zona. Spesso la scheda riporta solo NORMALE: significa che i valori descrivono un’abitazione in condizioni medie per quella zona, non una appena ristrutturata né una da rifare. Per box e posti auto lo stato non conta, mentre per i negozi il giudizio O/N/S riguarda la posizione commerciale e non le condizioni del locale.
Infine ci sono i valori: compravendita in euro al metro quadro (minimo e massimo) e locazione in euro al metro quadro al mese, ciascuno con la colonna «Superficie (L/N)», che dice se il valore si riferisce alla superficie lorda (L) o netta (N). Un asterisco accanto alla tipologia segnala che i valori sono stati rettificati. Il minimo e il massimo non sono il prezzo della casa peggiore e di quella migliore: come scrive l’Agenzia nella guida alla consultazione, rappresentano «l’ordinarietà», e restano fuori gli immobili di particolare pregio o degrado.
Quale superficie usare: lorda, non calpestabile
È l’errore più comune: moltiplicare la quotazione per i metri quadri calpestabili scritti nell’annuncio. Il Manuale OMI dice che l’Osservatorio usa la superficie commerciale, costruita con le regole catastali dell’allegato C al DPR 138/1998. Nelle schede che abbiamo consultato la colonna L/N riporta sempre L, cioè lorda. In pratica si contano i muri interni e perimetrali per intero fino a 50 cm di spessore e i muri in comune con il vicino al 50%, fino a 25 cm. I locali più bassi di 1,50 metri non si contano.
Gli spazi accessori entrano con dei coefficienti, riportati nell’allegato 3 al Manuale. Li abbiamo messi in tabella perché sono gli stessi che usa il calcolatore.
| Spazio | Quanto conta |
|---|---|
| Vani principali, bagni, corridoi, ingressi | 100% |
| Balconi e terrazzi comunicanti con la casa | 30% fino a 25 mq, 10% oltre |
| Balconi e terrazzi non comunicanti | 15% fino a 25 mq, 5% oltre |
| Cantine e soffitte comunicanti | 50% |
| Cantine e soffitte non comunicanti | 25% |
| Giardino o area scoperta esclusiva | 10% fino alla superficie dei vani principali, 2% oltre |
Fonte: Agenzia delle Entrate, Manuale OMI, allegato 3 (marzo 2025). Accessori e pertinenze insieme non possono superare il 50% della superficie dei vani principali. Per ville e villini il giardino si conta solo per la parte che supera cinque volte la superficie della casa. Scale comuni, pianerottoli e cortili condominiali non entrano.
Per avere il dato senza misurare, la scorciatoia è la visura catastale: per le abitazioni riporta anche la «superficie catastale», calcolata proprio con le regole del DPR 138/1998. Come si richiede è spiegato nella nostra guida a visura e rendita catastale. Se usi i metri calpestabili, sottostimi il valore: in un appartamento i muri pesano spesso diversi metri quadri.
Tre esempi reali: Milano, Napoli e Scanno
Abbiamo interrogato la banca dati dell’Agenzia per tre zone molto diverse, una periferia di Milano, un quartiere semicentrale di Napoli e il centro di un comune di montagna abruzzese. I valori sono quelli del primo semestre 2026, confrontati con il secondo semestre 2025, per le abitazioni civili in stato normale.
| Zona | Vendita 1° sem. 2026 (€/mq) | 2° sem. 2025 (€/mq) | Affitto 1° sem. 2026 (€/mq al mese) |
|---|---|---|---|
| Milano, D21 Barona, Famagosta, Faenza | 2.900 – 4.200 | 2.700 – 4.000 | 11 – 15,9 |
| Napoli, C28 Fuorigrotta, Mostra d’Oltremare | 2.300 – 3.500 | 2.200 – 3.400 | 7,7 – 11,6 |
| Scanno (AQ), B1 centro urbano | 800 – 1.200 | 850 – 1.250 | 2,7 – 4 |
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari, consultata il 16 ottobre 2026. Abitazioni civili, stato normale, superficie lorda.
Milano, Barona. Un trilocale di 75 mq lordi con un balcone di 8 mq e una cantina di 6 mq in cantina condominiale (non comunicante) ha una superficie commerciale di circa 79 mq: 75 + 2,4 di balcone + 1,5 di cantina. Con la forchetta 2.900-4.200 si ottiene un valore indicativo tra 229.100 e 331.800 euro. Qui la scheda riporta anche la riga «Ottimo», 4.300-5.100 euro: se la casa è appena ristrutturata il riferimento diventa quello, cioè tra 339.700 e 402.900 euro. La stessa casa in affitto, a 11-15,9 euro al metro quadro, vale secondo l’OMI tra 869 e 1.256 euro al mese. Rispetto a sei mesi prima minimo e massimo sono saliti di 200 euro.
Napoli, Fuorigrotta. Un appartamento di 90 mq lordi con 12 mq di balconi arriva a 94 mq commerciali (90 + 3,6, arrotondati). Il valore OMI va da 216.200 a 329.000 euro, il canone da 724 a 1.090 euro al mese. Anche qui la forchetta è salita di 100 euro sia sul minimo sia sul massimo. In questa zona la scheda non ha righe Ottimo o Scadente: c’è solo lo stato normale.
Scanno, centro. In un comune di montagna i numeri cambiano scala. Una casa di 110 mq con una cantina comunicante di 20 mq (che conta per metà, 10 mq) fa 120 mq commerciali, e vale tra 96.000 e 144.000 euro. Se però è da ristrutturare, la quotazione «normale» la sopravvaluta: con i correttivi del nostro calcolatore, stime nostre, si scende a 76.800-120.000 euro. Qui il semestre ha segnato un calo, da 850-1.250 a 800-1.200 euro. È il segnale che la media nazionale dice poco: i valori si muovono in direzioni diverse da zona a zona.
Calcolatore del valore della casa con le quotazioni OMI
Inserisci la superficie lorda e i valori minimo e massimo letti nella scheda OMI della tua zona. Il calcolatore applica i coefficienti ufficiali per balconi, cantine e giardino e restituisce due forchette: quella OMI pura e una corretta con alcuni fattori che le quotazioni non considerano. Se compili anche i valori di locazione, ottieni il canone di mercato indicativo.
🧮 Calcolatore valore casa con le quotazioni OMI
Spazi accessori (facoltativi)
Affitto (facoltativo)
Come usare il calcolatore
La superficie da inserire è quella lorda dei vani, muri compresi: se hai la visura catastale, puoi partire dalla superficie catastale «escluse aree scoperte», ma in quel caso non aggiungere di nuovo balconi e cantine, perché sono già conteggiati. I valori minimo e massimo vanno copiati dalla riga giusta della scheda OMI: tipologia corretta e, se esiste, lo stato che corrisponde alla tua casa. In quel caso lascia «Uguale» nel menu dello stato.
Le correzioni per stato, piano e classe energetica sono stime della redazione, non numeri dell’Agenzia. Le abbiamo tenute volutamente prudenti: con stato «migliore» la forchetta va dal valore centrale al massimo aumentato del 10%, con stato «peggiore» dal minimo ridotto del 20% al valore centrale. L’esempio di Milano mostra che nella realtà la distanza tra ottimo e normale può essere molto più ampia, quindi quando la scheda ha la riga specifica usa quella. Box e posti auto vanno valutati a parte, con la loro riga e la loro superficie, e sommati.
A cosa servono: compravendita, trattativa, mutuo, affitto
Nella compravendita la quotazione è un primo filtro. Se un annuncio chiede 4.800 euro al metro quadro lordo per una casa normale in una zona quotata 2.900-4.200, la distanza va giustificata: un piano alto con vista, un terrazzo grande, una ristrutturazione completa. Se non c’è nulla del genere, hai un argomento. Non aspettarti però che il venditore si adegui al massimo OMI: i dati arrivano con qualche mese di ritardo e in un mercato che sale il prezzo reale può stare sopra. Per gli altri passaggi, dal preliminare al rogito, ci sono la nostra guida su come vendere casa e la checklist dei documenti per comprare casa.
Per la trattativa l’OMI va affiancata ai prezzi veri. L’Agenzia offre anche il servizio di consultazione dei valori immobiliari dichiarati, che mostra su mappa i corrispettivi scritti negli atti di compravendita degli ultimi cinque anni, con categoria e consistenza catastale degli immobili. Qui serve l’accesso con SPID, CIE o CNS. Mettere insieme la forchetta OMI e due o tre vendite reali nella stessa via è il modo più serio di farsi un’idea prima di un’offerta.
Per il mutuo la quotazione non decide nulla: la banca fa fare una perizia da un suo tecnico e su quel valore calcola quanto può prestare. L’OMI serve però a prevenire una sorpresa. Se offri 330.000 euro per una casa che la forchetta colloca tra 230.000 e 330.000, è possibile che la perizia arrivi sotto il prezzo e che la differenza vada coperta con risorse proprie. Sul fronte dei tassi, gli ultimi aggiornamenti sono nell’articolo sulla BCE e la rata del mutuo variabile.
Per l’affitto i valori di locazione sono un buon termine di paragone per proprietari e inquilini sul canone libero. Attenzione, però: il canone concordato non si calcola con l’OMI, ma con le fasce degli accordi territoriali firmati nel tuo comune. E una volta firmato il contratto, gli aumenti seguono le regole del contratto, come spiegato nella guida all’aggiornamento ISTAT dell’affitto.
Successione, donazione e rogito: per le imposte conta la rendita
Questo è il punto su cui girano più equivoci. Chi eredita o riceve in donazione una casa spesso cerca la quotazione OMI convinto che le imposte si paghino su quella. Non è così. Per le abitazioni, le imposte di successione e donazione e le imposte ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale, che si ottiene dalla rendita scritta nella visura, rivalutata e moltiplicata per i coefficienti di legge. Il valore di mercato e le quotazioni OMI non entrano nel conto. Quanto si paga in base alla parentela lo calcola il nostro calcolatore dell’imposta di successione; i costi di una donazione sono nella guida alla donazione della casa.
Lo stesso vale per la compravendita tra privati con il sistema del prezzo-valore. La guida dell’Agenzia sull’acquisto della casa (ottobre 2025) spiega che, se l’acquirente è una persona fisica e lo chiede al notaio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo pagato, che va comunque indicato per intero nell’atto. La formula è rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 se si hanno i benefici prima casa.
Un esempio rende l’idea. Riprendiamo il trilocale di Barona e immaginiamo una rendita catastale di 900 euro, un valore ipotetico. Senza agevolazioni prima casa il valore catastale è 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro, mentre l’OMI lo colloca tra 229.100 e 331.800 euro. Con il prezzo-valore l’imposta di registro al 9% si paga su 113.400 euro, cioè 10.206 euro, e non su un prezzo di 280.000 euro, che darebbe 25.200 euro. La differenza tra i due valori è normale: le tariffe catastali sono ferme da decenni, mentre le quotazioni seguono il mercato.
Il discorso cambia per i beni che non hanno una rendita catastale, come i terreni edificabili: lì le imposte si calcolano sul valore venale, e per stimarlo serve un professionista, che può usare l’OMI al massimo come uno dei dati di partenza. Come funziona la rendita è spiegato nella guida su visura e rendita catastale.
I limiti: perché l’OMI non è una perizia
Lo dice per prima l’Agenzia. Nella pagina della banca dati si legge che le quotazioni «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima» e che solo la stima di un tecnico professionista può descrivere l’immobile e motivarne il valore. I motivi sono concreti. La zona è un’area, non un edificio: dentro la stessa zona convivono palazzi degli anni Sessanta e palazzine nuove, vie trafficate e strade interne. Le quotazioni descrivono immobili ordinari, quindi escludono quelli di pregio e quelli degradati. E non considerano dettagli che sul mercato pesano: esposizione, vista, rumore, spese condominiali, stato degli impianti.
C’è poi un limite di tempo. I valori del primo semestre 2026 descrivono il mercato di gennaio-giugno e arrivano a ottobre. In più, nel 2024 l’Agenzia ha fatto la revisione decennale delle zone OMI, e avverte che in alcune zone il confronto con i semestri precedenti al secondo del 2024 non è sempre possibile, perché sono cambiati perimetri, tipologie quotate e intervalli. Se confronti una zona nel tempo, controlla che il codice e la descrizione siano rimasti gli stessi.
Infine, alcuni comuni hanno quotazioni sospese. Nella scheda di Scanno, per esempio, compare l’avviso che nel primo semestre 2026 resta sospesa la rilevazione per alcune tipologie nelle zone centrali dell’Aquila e di Sant’Eusanio Forconese, dove il mercato risente ancora del sisma del 2009. L’Agenzia segnala anche che per cinque comuni la consultazione su GEOPOI non è disponibile: in quei casi resta la ricerca testuale.
Domande frequenti
Le quotazioni OMI sono gratuite?
Sì. La consultazione sul sito, su mappa e con l’app OMI Mobile è libera e non richiede registrazione. Serve l’accesso all’area riservata solo per scaricare i dati in blocco e per vedere i valori dichiarati negli atti di compravendita.
Il valore OMI va moltiplicato per i metri calpestabili?
No. Nelle schede delle abitazioni la colonna L/N indica la superficie lorda (L). Va usata la superficie commerciale: muri compresi, con balconi, cantine e giardini ridotti con i coefficienti della tabella. La superficie catastale scritta in visura è costruita con le stesse regole.
Ogni quanto si aggiornano?
Ogni sei mesi. I dati del primo semestre 2026 sono usciti il 16 ottobre 2026; la data di pubblicazione del secondo semestre la comunicherà l’Agenzia. Nella pagina della banca dati è sempre indicato l’ultimo semestre pubblicato.
Se la mia casa vale più del massimo OMI, il prezzo è sbagliato?
Non necessariamente. Il massimo riguarda gli immobili ordinari: una casa di pregio, un attico con terrazzo o un appartamento appena ristrutturato in una zona dove la scheda ha solo lo stato normale possono stare sopra. Conviene confrontare la richiesta con i valori dichiarati negli atti della stessa via.
Non trovo la mia via: in che zona sono?
Usa la ricerca su mappa GEOPOI o l’app OMI Mobile e cerca per indirizzo: la mappa mostra i confini delle zone. Se sei al confine tra due zone, guarda in quale perimetro cade il tuo numero civico.
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