ISEE 2026: la franchigia sulla casa sale a 91.500 euro (120.000 nei capoluoghi)

La franchigia ISEE sulla prima casa cambia in modo sostanziale dal 2026: la soglia di valore dell’abitazione principale esclusa dal calcolo patrimoniale passa da 52.500 a 91.500 euro, con un tetto ancora più alto per chi vive nei grandi centri urbani.

Indice

1. Cosa cambia con la nuova franchigia
2. Da 52.500 a 91.500 euro: il dettaglio della norma
3. Il bonus per i figli: +2.500 euro ciascuno
4. 120.000 euro nei capoluoghi di città metropolitana
5. Il decreto PNRR e il calcolo automatico
6. Chi ci guadagna davvero
7. Come calcolare il proprio nuovo ISEE
8. Quali prestazioni cambiano con il nuovo ISEE
9. Domande frequenti

Cosa cambia con la nuova franchigia

Chi possiede la casa in cui vive sa bene quanto pesi il suo valore catastale nel calcolo dell’ISEE, l’indicatore che decide l’accesso a bonus, agevolazioni universitarie, rette degli asili e decine di altre prestazioni sociali. Fino al 2025 una parte consistente di questo valore restava esclusa dal patrimonio grazie a una franchigia fissa, ma quella soglia era ferma da anni e non teneva conto dell’aumento dei prezzi immobiliari in molte zone d’Italia.

Con la Legge di Bilancio 2026 il legislatore ha deciso di intervenire in modo netto: la franchigia sale quasi del doppio, e per molte famiglie proprietarie della prima casa questo significa un ISEE più basso già dal prossimo calcolo, con effetti diretti su bonus asilo nido, borse di studio, Assegno Unico e tariffe agevolate di mense e trasporti.

Da 52.500 a 91.500 euro: il dettaglio della norma

La soglia di esclusione del valore dell’abitazione principale dal patrimonio immobiliare ai fini ISEE passa da 52.500 euro a 91.500 euro. In pratica, se la tua casa ha un valore catastale rivalutato di 80.000 euro, con le vecchie regole una parte di quella cifra (27.500 euro) contribuiva al calcolo del patrimonio; con le nuove regole l’intero valore rientra sotto la franchigia e non pesa più sull’ISEE.

L’impatto pratico dipende ovviamente dal valore della singola abitazione: chi vive in una casa di valore catastale contenuto potrebbe non notare alcuna differenza, perché probabilmente rientrava già nella vecchia franchigia. Chi invece possiede un immobile di valore medio-alto, specie nelle grandi città, vedrà l’ISEE scendere in modo sensibile, con conseguenze dirette sull’accesso a prestazioni che hanno soglie precise di ammissibilità.

Il bonus per i figli: +2.500 euro ciascuno

La norma non si ferma alla soglia base. Per ogni figlio convivente successivo al primo, la franchigia aumenta di ulteriori 2.500 euro. Una famiglia con tre figli, ad esempio, arriva quindi a una franchigia di 96.500 euro (91.500 più 5.000 euro per il secondo e il terzo figlio), mentre una coppia con un solo figlio resta alla soglia base di 91.500 euro.

Questo meccanismo di maggiorazione per i figli conviventi va a sommarsi ad altri strumenti già pensati per le famiglie numerose, come l’Assegno Unico, che a sua volta usa l’ISEE come parametro per determinare l’importo mensile spettante. Chi vuole stimare l’assegno che riceverà con il nuovo ISEE più basso può usare il nostro calcolatore Assegno Unico 2026 inserendo il valore aggiornato una volta ottenuto.

120.000 euro nei capoluoghi di città metropolitana

Per chi risiede nei Comuni capoluogo delle città metropolitane — Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Catania, Venezia, Reggio Calabria, Messina, Cagliari — la franchigia base sale ulteriormente fino a 120.000 euro. La misura riconosce implicitamente che il valore catastale delle abitazioni nelle grandi città, pur seguendo criteri di rivalutazione uniformi su scala nazionale, riflette un mercato immobiliare strutturalmente più caro rispetto ai centri minori.

Va precisato un punto che genera spesso confusione tra i lettori: la soglia più alta si applica al Comune di residenza anagrafica della famiglia, non al valore di mercato reale dell’immobile. Due famiglie con case di identico valore catastale possono quindi ottenere franchigie diverse a seconda che risiedano in un capoluogo di città metropolitana o in un Comune limitrofo, anche a pochi chilometri di distanza.

Il decreto PNRR e il calcolo automatico

Il 29 gennaio 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato un decreto collegato al PNRR che introduce un secondo cambiamento importante, meno visibile ma altrettanto significativo nella pratica quotidiana: l’acquisizione automatica dei dati ISEE da parte di Comuni, scuole, università e altre amministrazioni pubbliche. Fino a oggi, molte famiglie dovevano presentare manualmente l’attestazione ISEE a ogni ente che ne faceva richiesta, con il rischio di ritardi o di scadenze mancate durante i click day per borse di studio e bonus a esaurimento fondi.

Con il nuovo sistema, una volta presentata la DSU e ottenuta l’attestazione, i dati saranno recuperabili direttamente dalle amministrazioni interessate tramite interoperabilità delle banche dati, riducendo drasticamente la burocrazia cartacea. Gli aspetti tecnici di attuazione sono demandati a un decreto interministeriale che dovrà aggiornare il Regolamento ISEE entro 90 giorni dall’emanazione del decreto PNRR, quindi l’attivazione concreta arriverà progressivamente nel corso del 2026.

Con il Messaggio n. 799 del 6 marzo 2026, l’INPS ha già recepito parte di queste novità aggiornando la Dichiarazione Sostitutiva Unica e i modelli di attestazione, un primo passo operativo verso il sistema automatizzato previsto dal decreto.

Chi ci guadagna davvero

Non tutte le famiglie beneficiano allo stesso modo della nuova franchigia. A guadagnarci di più sono i proprietari di immobili di valore catastale medio-alto, in particolare nelle grandi città, dove la vecchia soglia di 52.500 euro copriva solo una frazione minima del valore reale dell’abitazione. Chi vive in affitto, invece, non vede alcun cambiamento diretto dalla misura, perché la franchigia riguarda esclusivamente il patrimonio immobiliare di proprietà.

C’è poi una categoria di famiglie per cui l’effetto potrebbe essere quasi nullo: chi ha già un ISEE molto basso o pari a zero perché privo di patrimonio e reddito significativi non vedrà alcun beneficio aggiuntivo, semplicemente perché era già sotto le soglie di accesso alle prestazioni agevolate prima ancora dell’intervento sulla franchigia casa.

Come calcolare il proprio nuovo ISEE

Per capire in concreto quanto cambia la propria situazione, il modo più rapido resta simulare il calcolo prima di presentare la DSU ufficiale. Il nostro calcolatore ISEE 2026 permette di inserire reddito, patrimonio mobiliare e valore dell’abitazione per ottenere una stima indicativa dell’indicatore aggiornato alle nuove regole, utile prima di rivolgersi a un CAF per la pratica ufficiale.

Per chi deve ancora capire l’intero iter burocratico, dalla richiesta della DSU al ritiro dell’attestazione finale, la nostra guida su come presentare la DSU e ottenere il certificato ISEE resta il punto di partenza più completo, anche se andrà aggiornata mentalmente con le nuove soglie di franchigia descritte in questo articolo.

Per la modulistica ufficiale e i chiarimenti normativi definitivi, il riferimento resta il sito dell’INPS, che pubblica le istruzioni operative aggiornate man mano che il decreto interministeriale attuativo entra in vigore.

Quali prestazioni cambiano con il nuovo ISEE

Un ISEE più basso non è un dato astratto: si traduce direttamente in accesso a bonus e tariffe agevolate che fino a ieri restavano fuori portata per un margine di poche centinaia di euro. Le rette degli asili nido comunali, ad esempio, sono quasi sempre calcolate su fasce ISEE progressive: scendere di fascia può voler dire risparmiare diverse decine di euro al mese per l’intero anno scolastico, una cifra che su base annua diventa rilevante per il bilancio familiare.

Lo stesso meccanismo vale per le borse di studio universitarie erogate dagli enti regionali per il diritto allo studio, per l’esenzione dal ticket sanitario e per le tariffe agevolate di mensa scolastica e trasporto pubblico locale, tutte prestazioni che usano soglie ISEE precise per stabilire chi ha diritto all’agevolazione piena, parziale o nessuna agevolazione. Anche il Bonus Asilo Nido erogato dall’INPS, l’Assegno Unico e la Carta Dedicata a Te seguono la stessa logica a scaglioni, quindi vale la pena ricalcolare la propria posizione non appena la nuova DSU con franchigia aggiornata sarà disponibile, invece di continuare a fare riferimento a un’attestazione ISEE calcolata con le vecchie regole.

C’è però un aspetto da tenere presente: alcuni bandi regionali e comunali aggiornano le proprie soglie di riferimento con un certo ritardo rispetto alle modifiche normative nazionali, quindi un ISEE più basso non garantisce automaticamente un accesso immediato a tutte le prestazioni se l’ente che le eroga non ha ancora recepito le nuove soglie nel proprio regolamento locale.

Domande frequenti

Da quando si applica la nuova franchigia ISEE sulla casa?

La misura è stata introdotta con la Legge di Bilancio 2026 ed è quindi già in vigore per le DSU presentate nel corso del 2026, con l’INPS che ha aggiornato i modelli tramite il Messaggio n. 799 del 6 marzo 2026.

La franchigia di 120.000 euro vale per tutti i grandi centri urbani?

No, si applica specificamente ai Comuni capoluogo delle città metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino e gli altri capoluoghi di città metropolitana), non a tutte le città di grandi dimensioni in senso generico.

Devo presentare una nuova DSU per ottenere la franchigia più alta?

Sì, la nuova franchigia si applica automaticamente nel calcolo di ogni DSU presentata dopo l’entrata in vigore della norma: non serve una richiesta separata, ma l’attestazione ISEE precedente non viene ricalcolata retroattivamente.

Il bonus di 2.500 euro per figlio si somma anche alla soglia dei capoluoghi?

Sì, la maggiorazione per ogni figlio convivente oltre il primo si applica sia alla soglia base di 91.500 euro sia a quella di 120.000 euro riservata ai capoluoghi di città metropolitana.