La plusvalenza immobiliare è il guadagno che realizzi quando vendi un immobile a un prezzo più alto di quello a cui lo hai comprato. Non sempre si paga la tassa: ci sono esenzioni importanti — prima casa, possesso oltre 5 anni, immobili ereditati — e quando la tassa c’è, si può scegliere tra l’imposta sostitutiva del 26% o l’IRPEF ordinaria. Il calcolatore in questa pagina ti dice subito in quale situazione sei.

Indice

1. Cos’è la plusvalenza immobiliare
2. Quando si paga la tassa: i casi tassabili
3. Le esenzioni principali
4. Calcolatore plusvalenza immobiliare 2026
5. Imposta sostitutiva 26% vs IRPEF ordinaria
6. Quali spese si possono detrarre
7. Come e quando si paga: F24 e scadenze
8. Domande frequenti

Cos’è la plusvalenza immobiliare

Quando vendi un immobile, la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto (comprensivo delle spese documentate) si chiama plusvalenza. Se il prezzo di vendita è inferiore al costo di acquisto, hai una minusvalenza — che non viene tassata ma nemmeno dedotta da altri redditi.

La tassazione delle plusvalenze immobiliari in Italia è regolata dall’articolo 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, DPR 917/1986). Il principio di fondo è che il mercato immobiliare residenziale deve essere accessibile ai privati, non trasformato in attività speculativa: per questo le plusvalenze da vendite a lungo termine (oltre 5 anni) o da prima casa sono esenti, mentre le vendite ravvicinate su immobili non abitativi vengono tassate.

Nel 2026 il sistema è rimasto sostanzialmente invariato rispetto agli anni precedenti, con l’eccezione dell’introduzione di una norma specifica per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus (110%): chi ha ristrutturato con Superbonus e vende entro 10 anni dalla fine dei lavori può essere soggetto a tassazione anche se supera i 5 anni dal primo acquisto, su una quota della plusvalenza legata all’incremento di valore generato dal bonus.

Quando si paga la tassa: i casi tassabili

La plusvalenza immobiliare è tassabile quando si verificano contemporaneamente queste condizioni: l’immobile non è la tua prima casa abituale, non è stato ereditato, e lo vendi entro 5 anni dalla data di acquisto o costruzione.

Facciamo un esempio concreto. Giulia ha comprato un appartamento a Torino come investimento a giugno 2022 a €180.000. Nel marzo 2026 lo vende a €210.000. Possesso: meno di 4 anni. Non è prima casa. Non è ereditato. Plusvalenza = €210.000 − €180.000 − spese documentate. Questa plusvalenza è tassabile.

Un secondo scenario: Marco ha comprato una casa vacanze in Liguria nel 2015 a €150.000. Nel 2026 la vende a €200.000. Possesso: 11 anni, superiore ai 5. Esente, indipendentemente dall’importo della plusvalenza.

Le esenzioni principali

Le esenzioni dalla tassazione sulla plusvalenza immobiliare coprono la grande maggioranza delle compravendite tra privati in Italia. La prima e più importante è l’esenzione per la prima casa abituale: se l’immobile venduto è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza è esente da qualsiasi tassazione. Non conta che tu abbia usufruito o meno delle agevolazioni prima casa al momento dell’acquisto — conta che l’immobile sia stato effettivamente la tua dimora principale. “Maggior parte del periodo” significa più di metà degli anni di possesso.

La seconda esenzione riguarda gli immobili ereditati. Chiunque abbia ricevuto un immobile per successione può venderlo liberamente, in qualsiasi momento e a qualsiasi prezzo, senza pagare la plusvalenza immobiliare. Questo vale anche se lo si vende il giorno dopo aver ricevuto l’eredità con una plusvalenza milionaria. Sui beni ereditati si paga invece l’imposta di successione, se dovuta: il calcolatore imposta di successione 2026 aiuta a capire se e quanto si deve pagare.

La terza esenzione è quella più generale: possesso superiore a 5 anni. Qualsiasi immobile acquistato (non ereditato) e venduto dopo almeno 5 anni dall’acquisto è esente da plusvalenza, indipendentemente dall’importo del guadagno. L’unica eccezione dal 2024 riguarda i lavori con Superbonus, come anticipato.

Calcolatore plusvalenza immobiliare 2026

Inserisci i dati della tua compravendita per scoprire se sei esente o quanto potresti pagare. Le spese documentate includono le spese notarili all’acquisto, le imposte di registro e ipocatastali pagate, e le spese di ristrutturazione con fattura regolare.

Imposta sostitutiva 26% vs IRPEF ordinaria

Se la plusvalenza è tassabile, hai due opzioni. La prima è l’imposta sostitutiva del 26%: paghi il 26% della plusvalenza netta, separatamente dal resto dei tuoi redditi, tramite F24 con codice tributo 1107. È un’aliquota fissa, indipendente da quanto guadagni con il lavoro o la pensione. Quasi sempre è la scelta più conveniente.

La seconda opzione è dichiarare la plusvalenza nel Modello Redditi (quadro RL), dove viene sommata agli altri redditi e tassata con le aliquote IRPEF progressive. Conviene solo se la tua aliquota IRPEF marginale è inferiore al 26%, cioè se hai un reddito complessivo sotto €28.000 annui (scaglione 23%). In quel caso paghi il 23% invece del 26%, con un piccolo risparmio. Per tutti gli altri contribuenti — cioè la quasi totalità — l’imposta sostitutiva è preferibile. Prima di scegliere, conviene confrontare con il tuo commercialista, soprattutto se in quell’anno hai avuto altri redditi elevati.

La scelta tra le due opzioni va comunicata nel rogito notarile: il notaio, se richiesto, può applicare direttamente l’imposta sostitutiva in sede di atto, trattenendo l’importo dal pagamento del venditore e versandolo allo Stato. Questa procedura si chiama “regìme dell’imposta sostitutiva in sede di rogito” ed è la più comoda perché chiude la partita fiscale in un colpo solo.

Quali spese si possono detrarre

Dal prezzo di vendita si possono sottrarre tutte le spese documentate sostenute in relazione all’immobile. Le principali categorie sono le spese di acquisto — onorario del notaio, imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate all’acquisto (non si deduce l’IVA se si aveva diritto alla detrazione) — e le spese di ristrutturazione o miglioria regolarmente fatturate da imprese o professionisti.

Non si deducono le spese di manutenzione ordinaria (riparazioni, tinteggiatura, ecc.) né le spese condominiali. Le spese per cui è stata ottenuta una detrazione fiscale (come il bonus ristrutturazione al 50%) sono comunque deducibili per l’intero importo dalla plusvalenza, ma questo vale solo nel calcolo della plusvalenza — la detrazione IRPEF del 50% resta separata. Anche le commissioni dell’agenzia immobiliare sono deducibili se documentate con fattura.

Tenere traccia di queste spese fin dall’acquisto è essenziale: un immobile acquistato nel 2022 con €20.000 di spese notarili e ristrutturazione documentate riduce la plusvalenza tassabile di quell’importo. Su un guadagno di €50.000, la differenza è €20.000 × 26% = €5.200 in meno di tasse.

Come e quando si paga: F24 e scadenze

Se la plusvalenza è tassabile e non è stata regolata in sede di rogito, va dichiarata e pagata tramite il Modello Redditi PF dell’anno successivo alla vendita. La scadenza per il pagamento dell’imposta sostitutiva in autoliquidazione è il 30 novembre dell’anno di presentazione della dichiarazione. Il codice tributo F24 è 1107.

Se invece si sceglie di pagare in sede di rogito, il notaio trattiene l’importo calcolato sulla plusvalenza e provvede al versamento. Il vantaggio è la semplicità: non devi fare nulla in dichiarazione. Il piccolo svantaggio è che il notaio calcola la plusvalenza in modo forfettario e prudenziale, quindi potresti pagare qualcosa in più rispetto a un calcolo preciso con tutte le spese dedotte.

Chi vende un immobile avendo usufruito del regime di cedolare secca sugli affitti negli anni precedenti non ha impatti diretti sulla plusvalenza — la cedolare riguarda i canoni di locazione, non il prezzo di vendita. L’unico legame è che i redditi da cedolare secca non entrano nel reddito complessivo IRPEF e quindi non alzano l’aliquota marginale rilevante per il confronto imposta sostitutiva/IRPEF ordinaria.

Se possiedi altri immobili oltre alla prima casa, è utile anche calcolare l’IMU 2026 che continui a pagare fino al momento della vendita, e verificare se la vendita ha impatto sul tuo ISEE 2026 — una plusvalenza elevata nell’anno di riferimento può abbassare agevolazioni dell’anno successivo.

Domande frequenti

Ho venduto la seconda casa dopo 3 anni: devo per forza pagare il 26%?

No. Puoi scegliere tra imposta sostitutiva al 26% e IRPEF ordinaria. Se hai un reddito imponibile basso (scaglione al 23%), l’IRPEF potrebbe costare leggermente meno. In tutti gli altri casi, il 26% fisso è la scelta conveniente. La scelta si fa al momento del rogito o in dichiarazione dei redditi.

Ho fatto lavori con il Superbonus: cambia qualcosa?

Sì, dal 2024 esiste una norma specifica: se hai beneficiato del Superbonus 110% e vendi l’immobile entro 10 anni dalla fine dei lavori, la quota di plusvalenza attribuibile all’incremento di valore generato dal Superbonus è tassabile anche se superi i 5 anni di possesso. Il calcolo è complesso e richiede la consulenza di un professionista.

La plusvalenza incide sull’ISEE dell’anno prossimo?

Sì. Le plusvalenze da vendita di immobili entrano nel reddito imponibile dell’anno in cui si realizzano e contribuiscono al reddito complessivo da dichiarare. L’ISEE dell’anno successivo terrà conto di questo reddito, con possibile impatto su bonus e agevolazioni legate all’ISEE. Usa il calcolatore ISEE per stimare l’effetto sulla tua posizione.

Posso compensare la plusvalenza con perdite su altri investimenti?

No. Le plusvalenze immobiliari sono una categoria separata dai redditi finanziari (azioni, ETF, obbligazioni). Non si possono compensare tra loro. Le perdite da vendita di azioni non abbassano la plusvalenza immobiliare, e viceversa.

Il contratto preliminare conta come data di vendita?

No. La data rilevante ai fini della plusvalenza è quella del rogito definitivo, non del compromesso. Se hai firmato un compromesso nel 2021 ma il rogito è nel 2026, l’anno di riferimento per il calcolo è il 2026. Analogamente, per il conteggio dei 5 anni si usa la data del rogito di acquisto, non del contratto preliminare.