I prezzi delle case nel 2026 continuano a salire, ma il mercato che li sostiene si è quasi fermato. Nel secondo trimestre dell’anno in Italia sono state vendute 201.596 abitazioni, appena lo 0,1% in più dello stesso periodo del 2025, secondo le statistiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate pubblicate a settembre. Tre mesi prima la crescita era del 4,4%. Il titolo ufficiale parla di mercato “stabile”, ed è corretto: dentro quella stabilità, però, ci sono una frenata brusca, un segmento che tiene in piedi il totale e un mercato degli affitti che si sta spostando verso il canone concordato.
Compravendite di abitazioni a +0,1% nel secondo trimestre 2026, contro il +4,4% del primo. Il dato positivo regge solo grazie alle case nuove (+15,6%), mentre le usate calano dello 0,8%. Firenze perde l’8,3%, Napoli guadagna il 4,2%. Il tasso medio dei mutui sulla prima rata è al 3,57% e i nuovi contratti d’affitto crescono del 3,1%. I prezzi di chiusura salivano del 5,2% annuo a inizio anno, ma gli annunci degli ultimi tre mesi segnano già −1,4%.
Indice
- I numeri del secondo trimestre 2026
- Il +0,1% regge solo grazie alle case nuove
- Le otto grandi città
- Prezzi: salgono ancora, ma la spinta si sta esaurendo
- Mutui: quanti li chiedono e a che tasso
- Affitti: più contratti e il boom del canone concordato
- Cosa significa per chi compra, vende o affitta
- Domande frequenti
I numeri del secondo trimestre 2026
L’OMI conta le compravendite dagli atti notarili registrati, quindi misura cosa è successo davvero e non cosa viene messo in vendita. Tra aprile e giugno le abitazioni passate di mano sono state 201.596, per una superficie complessiva di oltre 21,6 milioni di metri quadrati. Il mese migliore è stato aprile (+5,2% sull’anno prima), poi maggio è sceso del 4,1% e giugno dello 0,3%. La quota di acquisti con le agevolazioni prima casa resta al 72,7%, identica a un anno fa: chi compra è ancora soprattutto una famiglia che cerca l’abitazione principale, non un investitore.
Il confronto con l’inizio dell’anno è il dato che i titoli hanno lasciato in secondo piano. Nel primo trimestre le compravendite crescevano del 4,4% e nelle otto grandi città del 6,1%. Tre mesi dopo siamo a +0,1% e +0,3%. Non è un crollo, ma è un cambio di passo netto, arrivato proprio mentre la BCE riprendeva ad alzare i tassi.
| Area | Abitazioni compravendute | Variazione annua |
|---|---|---|
| Nord-Ovest | 70.147 | +0,4% |
| Nord-Est | 38.161 | −0,1% |
| Centro | 40.405 | −0,7% |
| Sud | 34.176 | +0,6% |
| Isole | 18.707 | +0,1% |
| Capoluoghi | 62.587 | +0,5% |
| Comuni non capoluogo | 139.008 | 0,0% |
| Italia | 201.596 | +0,1% |
Fonte: Agenzia delle Entrate, statistiche OMI residenziale, II trimestre 2026. Il Centro è l’unica area in calo sensibile, e il dato è trascinato in buona parte da Firenze.
Il +0,1% regge solo grazie alle case nuove
Se si separano le abitazioni nuove da quelle esistenti, il quadro cambia. Le case nuove vendute nel trimestre sono state 12.962, il 15,6% in più di un anno fa, e la loro quota sul totale è salita dal 5,6 al 6,4%. Le abitazioni esistenti, cioè il 94% del mercato, sono state 188.633, lo 0,8% in meno.
Rifacendo il conto in valori assoluti la cosa diventa evidente: rispetto al secondo trimestre 2025 le nuove sono circa 1.745 in più, le esistenti circa 1.494 in meno. Il saldo positivo di 252 unità è tutto merito di un segmento piccolo che cresce partendo da una base bassa. Senza il nuovo, il mercato dell’usato sarebbe in lieve calo.
La spiegazione più probabile sta nelle regole sull’efficienza energetica: le abitazioni nuove nascono in classe alta, mentre chi guarda un usato da ristrutturare deve fare i conti con detrazioni in calo dal 2027 e con i costi dei lavori. Ne abbiamo parlato negli articoli sul bonus casa 2027 e sulle case green. È un’interpretazione, non un dato: la nota dell’OMI non attribuisce cause.
Le otto grandi città
Le otto città principali hanno registrato insieme 30.132 compravendite, lo 0,3% in più. Cinque su otto sono in positivo e Milano è ferma, ma quasi tutte con un rallentamento marcato rispetto a inizio anno. Torino passa da +9,2% a +0,6%, Milano da +7,1% a zero, Palermo da +6,6% a −2,6%. Firenze è l’unica città in calo per il secondo trimestre di fila, e il secondo calo è pesante.
| Città | Compravendite II trim. 2026 | Var. II trim. | Var. I trim. | Acquisti con mutuo | Quota nuovo |
|---|---|---|---|---|---|
| Roma | 9.883 | +0,4% | +5,1% | 58,9% | 7,8% |
| Milano | 6.492 | 0,0% | +7,1% | 52,5% | 12,1% |
| Torino | 4.352 | +0,6% | +9,2% | 46,2% | 4,2% |
| Genova | 2.538 | +2,9% | +8,7% | 45,9% | 2,3% |
| Napoli | 2.236 | +4,2% | +5,3% | 46,1% | 1,6% |
| Palermo | 1.849 | −2,6% | +6,6% | 46,4% | 3,1% |
| Bologna | 1.614 | +1,1% | +3,4% | 55,4% | 8,3% |
| Firenze | 1.168 | −8,3% | −2,9% | 54,4% | 4,5% |
Fonte: statistiche OMI del primo e del secondo trimestre 2026. Due dettagli meritano attenzione. Roma è la città dove si compra di più con il mutuo (quasi sei acquisti su dieci), Napoli quella con il mercato più “vecchio”, dove le abitazioni nuove sono appena l’1,6% delle vendite. Milano è all’opposto: una casa venduta su otto è nuova, ed è anche la città dove le compravendite si sono fermate del tutto rispetto a un anno fa.
Per avere un’idea dei prezzi richiesti, i dati degli annunci di Idealista di agosto 2026 danno Milano a 5.681 euro al metro quadro, Firenze a 4.793, Bologna a 3.824 e Roma a 3.800. Sono prezzi di offerta, non di vendita: il capitolo successivo spiega perché la differenza conta.
Prezzi: salgono ancora, ma la spinta si sta esaurendo
Sui prezzi circolano tre numeri diversi, e non si contraddicono: misurano cose diverse. L’ISTAT calcola l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) sui prezzi effettivamente pagati negli atti. L’ultimo dato disponibile, del primo trimestre 2026, segna +5,2% su base annua e +1,0% sul trimestre precedente, con le abitazioni nuove a +6,7% e le esistenti a +4,8%. I portali immobiliari misurano invece i prezzi chiesti negli annunci. La Banca d’Italia, infine, interroga ogni trimestre gli agenti immobiliari su sconti e tempi di vendita.
| Fonte | Cosa misura | Ultimo dato |
|---|---|---|
| ISTAT, indice IPAB | Prezzi pagati negli atti | +5,2% annuo (I trim. 2026) |
| Idealista | Prezzi chiesti negli annunci | 2.031 €/m² ad agosto: +3,6% annuo, −1,4% in tre mesi |
| Banca d’Italia, sondaggio agenti | Sconto medio e tempi di vendita | Sconto del 7% sul prezzo chiesto, circa 5 mesi per vendere |
Messi in fila, i tre numeri raccontano la stessa cosa. I prezzi pagati crescevano ancora in modo robusto a inizio anno, gli annunci hanno smesso di salire negli ultimi mesi e, secondo il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia, il saldo tra agenti che vedono prezzi in aumento e in calo è sceso da 12 a 7 punti, e nel Nord-Ovest quasi a zero (1 punto). Lo sconto medio che si ottiene sul prezzo chiesto è del 7%, ai minimi della serie: 5% nel Nord-Est, 9% al Sud e nelle Isole.
Tradotto in euro: su un appartamento messo in vendita a 250.000 euro, la trattativa media vale circa 17.500 euro, che scendono a 12.500 nel Nord-Est e salgono a 22.500 al Sud. Margini ancora stretti, quindi, ma chi compra oggi ha un contesto meno sfavorevole di sei mesi fa. Il dato ISTAT del secondo trimestre esce il 17 settembre e dirà se il rallentamento è arrivato anche ai prezzi di chiusura; aggiorneremo l’articolo appena disponibile. Il comunicato del primo trimestre è sul sito dell’ISTAT.
Mutui: quanti li chiedono e a che tasso
Nel secondo trimestre le persone fisiche che hanno comprato casa con un mutuo garantito da ipoteca sull’immobile sono state 89.233, il 46,6% degli acquisti. Il tasso medio applicato sulla prima rata è stato del 3,57%, in leggero calo dal 3,62% del trimestre precedente ma ben sopra il 3,28% di un anno fa. Il capitale complessivo erogato è di 12.755 milioni di euro, che diviso per il numero di acquisti dà un mutuo medio di circa 142.900 euro.
| Trimestre | Acquisti con mutuo | Quota sul totale | Tasso medio prima rata | Capitale erogato |
|---|---|---|---|---|
| II trim. 2025 | 88.065 | 46,0% | 3,28% | 12.431 mln € |
| III trim. 2025 | 78.191 | 47,0% | 3,35% | 11.026 mln € |
| IV trim. 2025 | 92.454 | 45,0% | 3,51% | 13.385 mln € |
| I trim. 2026 | 81.288 | 47,9% | 3,62% | 11.505 mln € |
| II trim. 2026 | 89.233 | 46,6% | 3,57% | 12.755 mln € |
Quanto pesa quel tasso sul bilancio di una famiglia? Abbiamo calcolato la rata del mutuo medio con il piano alla francese su 25 anni, a tre livelli di tasso: quello di un anno fa, quello attuale e un 3,82% che ipotizza che il rialzo BCE di settembre, un quarto di punto, si trasferisca per intero sui nuovi contratti.
| Mutuo su 25 anni | Rata al 3,28% | Rata al 3,57% | Rata al 3,82% | Interessi totali al 3,82% |
|---|---|---|---|---|
| 120.000 € | 586,68 € | 605,26 € | 621,54 € | 66.462 € |
| 142.900 € (mutuo medio) | 698,85 € | 720,98 € | 740,37 € | 79.169 € |
| 200.000 € | 977,80 € | 1.008,77 € | 1.035,90 € | 110.769 € |
Sul mutuo medio, rispetto a un anno fa, sono 22 euro al mese in più, e altri 19 se il rialzo di settembre arrivasse per intero sui nuovi contratti. Su 25 anni la differenza tra il 3,28% e il 3,82% supera i 12.000 euro di interessi. Per rifare il conto con i propri numeri si può usare il nostro simulatore della rata del mutuo; l’effetto del rialzo sui variabili già in corso è spiegato nell’articolo sulla BCE che alza i tassi al 2,50%.
Un avvertimento sui numeri. Il 3,57% dell’OMI è il tasso sulla prima rata, mentre il 3,81% che la Banca d’Italia indica come costo medio dei nuovi mutui di luglio è un TAEG, che include spese e costi accessori: non sono in contraddizione. Allo stesso modo, il 46,6% di acquisti con mutuo dell’OMI riguarda tutti gli atti delle persone fisiche, mentre il 63% che si legge nel sondaggio della Banca d’Italia si riferisce solo alle compravendite passate da un’agenzia. Un ultimo dato da tenere d’occhio: a luglio la quota di nuovi mutui a tasso variabile è salita al 29%, dal 19,9% di giugno. Più famiglie, cioè, restano esposte ai prossimi rialzi.
Affitti: più contratti e il boom del canone concordato
Sul fronte delle locazioni l’OMI registra 248.180 abitazioni affittate con nuovi contratti nel trimestre, il 3,1% in più di un anno fa, e il 3,7% in più nei comuni ad alta tensione abitativa. Il canone annuo complessivo cresce più dei contratti, +6,3%, per un totale di 1.681 milioni di euro. Dividendo il monte canoni per il numero di contratti si ottiene un canone medio di circa 6.770 euro l’anno, cioè 564 euro al mese, con Roma e Milano intorno ai 1.000-1.060 euro. Sono medie nostre, che mettono insieme contratti lunghi, transitori e per studenti, quindi vanno lette come ordine di grandezza.
La notizia vera sta nella composizione. I contratti ordinari di lungo periodo, il classico 4+4, calano dello 0,8%, mentre quelli agevolati, cioè a canone concordato, crescono del 9,8%, con un monte canoni in aumento del 16%. A Milano il fenomeno è estremo: gli ordinari lunghi scendono del 10,2%, i concordati salgono del 76,8%. La nota OMI lo collega all’accordo territoriale milanese del luglio 2023, che ha aggiornato le fasce dei canoni concordati; per il proprietario, in più, il concordato vale la cedolare secca al 10% invece che al 21%.
C’è però una divergenza da segnalare. Mentre i contratti registrati crescono, i canoni chiesti negli annunci di Idealista ad agosto sono scesi dell’1,7% sul mese e dello 0,8% sull’anno. Chi cerca casa in affitto potrebbe trovare, nei prossimi mesi, un po’ più di margine di quanto facciano pensare i titoli sul caro affitti. Chi è indeciso tra comprare e affittare trova i conti completi nella guida su mutuo o affitto.
Cosa significa per chi compra, vende o affitta
Per chi deve comprare, il quadro è misto. I prezzi pagati sono ancora in crescita, ma gli annunci si sono fermati e i tassi dei mutui stanno risalendo. Il margine di trattativa medio, il 7%, è basso, ma dove il mercato rallenta di più, come il Nord-Ovest e Milano, è ragionevole puntare almeno a quel valore. Conviene arrivare in trattativa con la delibera del mutuo già in mano: con i tassi in risalita, un’offerta di finanziamento bloccata vale più di qualche migliaio di euro di sconto. I costi che si aggiungono al prezzo, tra notaio, imposte e agenzia, sono nella guida su quanto costa comprare casa.
Per chi vende, i cinque mesi medi di permanenza sul mercato indicati dagli agenti sono la variabile da mettere in conto. Un prezzo chiesto fuori mercato allunga i tempi proprio quando la domanda rallenta. Se l’immobile è stato comprato da meno di cinque anni e non è l’abitazione principale, prima di fissare il prezzo va fatto il calcolo della plusvalenza immobiliare.
Per chi affitta, i dati indicano due cose. Il concordato sta diventando la formula prevalente nelle grandi città, con canoni più bassi per l’inquilino e tasse più basse per il proprietario, ed è una strada da proporre esplicitamente. E dopo anni di rincari gli annunci segnano una pausa: prima di firmare il primo canone proposto, vale la pena confrontare.
Domande frequenti
I prezzi delle case scenderanno nel 2026?
I dati disponibili non indicano un calo, ma un rallentamento. I prezzi pagati crescevano del 5,2% annuo a inizio anno, gli annunci sono in lieve calo negli ultimi tre mesi (−1,4%) e gli agenti vedono meno pressione al rialzo. Il dato ISTAT del secondo trimestre, atteso a metà settembre, dirà se il rallentamento è arrivato anche ai prezzi di chiusura.
Quanto si può trattare sul prezzo richiesto?
Secondo il sondaggio della Banca d’Italia di agosto 2026 lo sconto medio sul prezzo chiesto è del 7%: 5% nel Nord-Est, 9% al Sud e nelle Isole. È una media: su immobili fermi da molti mesi o da ristrutturare il margine è di solito più ampio.
Quanto tempo ci vuole per vendere casa?
In media circa cinque mesi dall’incarico all’agenzia, secondo lo stesso sondaggio. I tempi si allungano quando il prezzo iniziale è sopra quello di mercato.
Perché OMI, ISTAT e portali danno numeri diversi?
Perché misurano cose diverse. L’OMI conta le compravendite registrate, l’ISTAT i prezzi effettivamente pagati, i portali i prezzi chiesti negli annunci. I primi due descrivono il passato recente, i terzi le aspettative di chi vende.
A che tasso si ottiene oggi un mutuo?
Nel secondo trimestre 2026 il tasso medio sulla prima rata dei mutui per l’acquisto è stato del 3,57% secondo l’OMI. Il TAEG medio rilevato dalla Banca d’Italia a luglio era del 3,81%. Il rialzo BCE in vigore dal 16 settembre spingerà verso l’alto le nuove offerte, soprattutto quelle a tasso variabile.
Gli affitti stanno salendo o scendendo?
I contratti registrati crescono del 3,1% e il monte canoni del 6,3%, quindi chi ha firmato nel secondo trimestre ha pagato in media di più. Gli annunci di agosto segnano però un calo dello 0,8% su base annua. Nelle grandi città cresce soprattutto il canone concordato.
