Comprare casa nel 2026 costa molto più di quanto il prezzo dell’immobile lasci pensare. Tra imposte, parcella del notaio, provvigione dell’agenzia, spese bancarie e costi accessori, chi compra per la prima volta si trova spesso a scoprire che servono decine di migliaia di euro in più rispetto al prezzo concordato. In questo articolo calcoliamo tutto, voce per voce, in modo che tu sappia esattamente con quanti soldi presentarti al rogito.
Comprare casa in Italia comporta costi accessori che variano tra il 10% e il 15% del prezzo d’acquisto, a seconda che si tratti di prima o seconda casa e che si compri da privato o da costruttore. Su un immobile da 200.000 euro, i costi aggiuntivi possono andare da circa 15.000 a 30.000 euro. Le voci principali sono: imposte (registro o IVA), notaio, agenzia immobiliare e — se c’è il mutuo — spese bancarie e perizia.
Indice
- Le imposte sull’acquisto: prima o seconda casa fa una differenza enorme
- Il notaio: quanto costa e cosa include
- La provvigione dell’agenzia immobiliare
- I costi del mutuo (se lo accendi)
- Altri costi da non dimenticare
- Esempio concreto: casa da 200.000 euro, prima casa con mutuo
- Domande frequenti
Le imposte sull’acquisto: prima o seconda casa fa una differenza enorme
Le imposte sono la voce più variabile e quella su cui si fa più confusione. Dipendono da tre fattori: se è prima o seconda casa, se vendi un privato o un’impresa costruttrice, e il valore catastale dell’immobile.
Se compri la prima casa da un privato, paghi l’imposta di registro al 2% del valore catastale rivalutato (non del prezzo pagato), più imposte ipotecaria e catastale fisse da 50 euro ciascuna. Nella pratica, su molte abitazioni di fascia media il valore catastale è inferiore al prezzo di mercato, quindi le imposte risultano più contenute. Su un immobile con valore catastale di 80.000 euro pagheresti circa 1.600 euro di imposta di registro più 100 euro fissi.
Se compri la seconda casa da un privato, l’imposta di registro sale al 9% del valore catastale rivalutato, sempre con le ipotecaria e catastale fisse. La differenza è sostanziale: sulla stessa casa con valore catastale di 80.000 euro, l’imposta balza a 7.200 euro.
Se compri da un costruttore o impresa (immobile in regime IVA), la tassazione cambia: per la prima casa si applica l’IVA al 4% sul prezzo del rogito, per la seconda casa al 10% (o 22% per immobili di lusso). Le imposte ipotecaria e catastale sono invece fisse a 200 euro ciascuna. Attenzione: l’IVA si calcola sul prezzo effettivo, non sul valore catastale, quindi su un immobile da 200.000 euro l’IVA al 4% è 8.000 euro, al 10% è 20.000 euro.
Il notaio: quanto costa e cosa include
Il notaio è obbligatorio per il rogito ed è una delle voci più significative. Le parcelle notarili non sono più fisse per legge ma seguono le tariffe di mercato, con variazioni significative tra studio e studio e tra regione e regione. In linea di massima, per un immobile di valore compreso tra 100.000 e 300.000 euro, la parcella notarile per il solo atto di compravendita varia tra 1.500 e 3.500 euro, IVA inclusa.
Se accendi anche un mutuo, il notaio stipula un secondo atto (l’atto di mutuo ipotecario) che ha un costo aggiuntivo, generalmente tra 1.000 e 2.000 euro. Molti notai applicano uno sconto se compravendita e mutuo vengono rogitati nello stesso studio nello stesso giorno. Chiedere preventivi a due o tre notai della zona è lecito e spesso porta a risparmi concreti.
Nella parcella notarile sono incluse anche le imposte che il notaio versa per conto tuo all’Agenzia delle Entrate — quindi quando ricevi il preventivo, assicurati di capire cosa è parcella del professionista e cosa sono le imposte da riversare allo Stato.
La provvigione dell’agenzia immobiliare
Se compri attraverso un’agenzia immobiliare, dovrai pagare la provvigione: in genere tra il 2% e il 4% del prezzo d’acquisto, più IVA al 22%. Su una casa da 200.000 euro, una provvigione del 3% più IVA equivale a 7.320 euro. Sia acquirente che venditore pagano la provvigione all’agenzia — anche se le percentuali possono essere diverse.
La provvigione si paga al momento del compromesso o della proposta d’acquisto accettata, non al rogito. È un costo reale da mettere in bilancio fin dall’inizio. La buona notizia: dal 2025 è detraibile al 19% fino a 1.000 euro se si tratta dell’acquisto della prima casa — recuperi al massimo 190 euro, ma è meglio di niente.
Se compri direttamente dal proprietario senza intermediazione, ovviamente la provvigione non c’è. Ma considera che il tempo dedicato alla ricerca e alla gestione delle trattative lo paghi in altro modo.
I costi del mutuo (se lo accendi)
Il mutuo porta con sé una serie di costi che molti sottovalutano. Primo fra tutti la perizia dell’immobile: la banca incarica un perito per valutare l’immobile e verificare che valga almeno quanto l’importo finanziato. Il costo è tra 200 e 500 euro, a carico del richiedente.
Poi c’è l’istruttoria: la banca addebita una commissione per analizzare la pratica, solitamente tra lo 0,5% e l’1% dell’importo finanziato. Su un mutuo di 150.000 euro, sono da 750 a 1.500 euro. Alcune banche la azzerano durante campagne promozionali, ma non è scontato.
L’imposta sul mutuo è invece fissa al 2% dell’importo del mutuo per la seconda casa (0,25% per la prima). Su un mutuo di 150.000 euro per la prima casa, l’imposta sostitutiva è 375 euro; per la seconda casa, 3.000 euro. Infine, considera il costo dell’assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria per legge per chi ha un mutuo: circa 100-250 euro l’anno a seconda dell’immobile e della compagnia.
Altri costi da non dimenticare
Il certificato energetico (APE) è obbligatorio per la vendita ed è a carico del venditore, ma verificalo prima del rogito. Se non è aggiornato, potrebbe essere necessario rifarlo: costa tra 150 e 400 euro. La visura catastale e la planimetria catastale le paga di solito il notaio nell’ambito della sua parcella, ma chiarisci cosa è incluso.
Se l’immobile ha bisogno di verifiche tecniche — conformità urbanistica, presenza di abusi sanabili, stato degli impianti — potresti voler incaricare un geometra o un ingegnere per una due diligence tecnica. Costa tra 500 e 1.500 euro ma può salvarti da brutte sorprese post-rogito. Non è obbligatoria ma su immobili vecchi o con situazioni complesse è un investimento che si ripaga.
Infine, considera i costi di trasloco, eventuali lavori di adattamento o ristrutturazione, e le spese iniziali di allacciamento utenze se l’immobile è nuovo o è rimasto inutilizzato a lungo.
Esempio concreto: casa da 200.000 euro, prima casa con mutuo
Ecco come si sommano i costi su un caso reale tipico: appartamento da 200.000 euro acquistato come prima casa da un privato, con mutuo di 160.000 euro (80% del valore) e intermediazione di un’agenzia.
| Voce di costo | Importo stimato |
|---|---|
| Imposta di registro (2% su valore catastale ~70.000€) | ~1.500 € |
| Imposte ipotecaria e catastale fisse | 100 € |
| Notaio (compravendita) | ~2.500 € |
| Notaio (atto di mutuo) | ~1.500 € |
| Provvigione agenzia (3% + IVA) | ~7.320 € |
| Perizia banca | ~300 € |
| Istruttoria mutuo (0,5%) | ~800 € |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25%) | ~400 € |
| Totale costi accessori stimati | ~14.420 € |
A questi vanno aggiunti eventuali lavori, trasloco e costi di arredamento. In totale, su una casa da 200.000 euro, bisogna avere a disposizione circa 215.000-220.000 euro — e la banca finanza solo l’immobile, non le spese accessorie, che restano interamente a tuo carico.
Domande frequenti
Quanto contante devo avere per comprare casa oltre al mutuo?
Dipende dal valore dell’immobile e dal LTV del mutuo (loan-to-value). Se la banca finanzia l’80%, devi coprire il 20% di tasca tua più tutte le spese accessorie (notaio, imposte, agenzia). Su una casa da 200.000 euro significa avere almeno 55.000-60.000 euro liquidi disponibili.
Le imposte sull’acquisto si possono detrarre?
No, le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono detraibili. La provvigione dell’agenzia per la prima casa è invece detraibile al 19% fino a 1.000 euro (max 190 euro di risparmio). Anche gli interessi passivi del mutuo per la prima casa sono detraibili al 19% fino a 4.000 euro l’anno.
Posso trattare al ribasso la parcella del notaio?
Sì. Dall’abolizione delle tariffe minime obbligatorie, i notai possono applicare tariffe libere. È lecito e consigliabile chiedere preventivi a più notai e scegliere quello più conveniente — l’importante è che sia un professionista iscritto all’albo e di fiducia.
Cosa succede se non ho i requisiti per la prima casa?
Se non hai i requisiti (residenza nel comune, non possedere altri immobili di prima casa, ecc.), paghi le imposte da seconda casa: registro al 9% invece del 2%, con un aumento molto significativo. Vale la pena verificare con cura i requisiti prima del rogito, perché l’agevolazione prima casa persa è quasi impossibile da recuperare dopo.
