Il simulatore rata mutuo è lo strumento che ti serve prima di firmare qualsiasi contratto con la banca. Conoscere la rata mensile è solo il primo passo: quello che fa davvero la differenza è vedere quanto pagherai di interessi totali sull’intera durata del finanziamento — una cifra che le banche raramente mettono in evidenza nella prima proposta.
Con questo simulatore puoi calcolare la rata mensile del tuo mutuo, il totale degli interessi e un piano di ammortamento completo. Funziona sia per mutui a tasso fisso che variabile. Per un mutuo da 200.000€ a 20 anni al tasso attuale del 3,2%, la rata è circa 1.131€ al mese e si pagano circa 71.400€ di soli interessi.
Indice
- Simulatore rata mutuo 2026
- Come si calcola la rata: la formula
- Tasso fisso o variabile nel 2026
- I tassi medi sui mutui in Italia a giugno 2026
- Il piano di ammortamento: cosa leggere
- Le spese che la rata non dice
- Come ridurre il costo totale del mutuo
- Domande frequenti
Simulatore rata mutuo 2026
Inserisci i dati del mutuo per ottenere la rata mensile, il totale interessi e il piano di ammortamento completo. Il simulatore usa il metodo francese (ammortamento alla francese), che è lo standard usato dalla quasi totalità delle banche italiane.
🏠 Simulatore Rata Mutuo
Tasso fisso medio giugno 2026: ~3,10–3,40% (fonte: Banca d’Italia)
Come si calcola la rata: la formula
La formula che sta dietro ogni mutuo a tasso fisso si chiama ammortamento alla francese. La rata mensile (R) si calcola così: R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], dove C è il capitale preso in prestito, i è il tasso mensile (tasso annuo diviso 12), e n è il numero totale di rate. Il risultato è una rata costante per tutta la durata del mutuo.
La caratteristica che sorprende chi non l’ha mai vista è la composizione interna della rata: all’inizio del piano quasi tutto quello che paghi sono interessi e pochissimo capitale. Sui primi anni di un mutuo ventennale, anche il 70-80% di ogni rata va agli interessi. Col passare del tempo la proporzione si inverte lentamente. Questo spiega perché estinguere anticipatamente un mutuo nelle prime fasi fa risparmiare molto di più che farlo a metà o verso la fine.
Tasso fisso o variabile nel 2026
La scelta tra fisso e variabile nel 2026 è meno scontata di quanto sembri. Il tasso BCE è sceso dal picco del 4,5% del 2023 al 2,40% attuale, dopo una serie di tagli progressivi nel 2024 e 2025. I tassi sui mutui fissi si sono abbassati di conseguenza, attestandosi mediamente tra il 3,1% e il 3,4% per i profili più solidi. I tassi variabili (legati all’Euribor a 3 mesi, ora intorno all’1,9-2,2%) risultano oggi leggermente più bassi del fisso, ma con un’incertezza maggiore sul futuro.
Chi vuole certezza e stabilità del budget mensile sceglie il fisso: la rata non cambierà mai per tutta la durata del mutuo, indipendentemente da cosa succederà ai tassi di interesse. Chi ritiene che i tassi continueranno a scendere o resteranno stabili, o chi ha una maggiore tolleranza al rischio, può valutare il variabile. Il tasso misto (fisso per i primi anni, poi variabile) è un’opzione intermedia proposta da alcune banche.
Per capire in dettaglio la differenza tra i due tipi di mutuo e come confrontare le offerte reali, leggi la nostra guida su mutuo fisso o variabile: quando scegliere nel 2026.
I tassi medi sui mutui in Italia a giugno 2026
I dati del Bollettino Statistico della Banca d’Italia di maggio 2026 mostrano che il tasso medio sui nuovi mutui a tasso fisso per l’acquisto di abitazioni si attesta intorno al 3,15-3,35% per i profili con LTV (Loan-to-Value) fino all’80%. Per LTV più alti (oltre l’80%, cioè quando si finanza più dell’80% del valore dell’immobile) i tassi salgono generalmente di 0,3-0,7 punti percentuali.
Le banche online e i nuovi istituti digitali offrono spesso tassi 0,1-0,3 punti percentuali più bassi degli istituti tradizionali sullo stesso profilo di rischio, principalmente per la struttura di costi più snella. Banca Sella, Credem, ING e altri operatori digitali sono entrati in modo aggressivo sul mercato dei mutui negli ultimi anni. Confrontare almeno 3-4 preventivi resta la mossa più importante prima di firmare qualsiasi proposta.
Il piano di ammortamento: cosa leggere
Il piano di ammortamento è il documento che la banca è obbligata a fornirti prima della firma e che mostra rata per rata come evolve il tuo debito. Le colonne che devi guardare sono quattro: quota capitale (quanto riduci il debito ogni mese), quota interessi (quanto paghi alla banca), rata totale (la somma delle due) e debito residuo (quanto devi ancora).
La cosa più importante da leggere in un piano di ammortamento è la colonna del debito residuo dopo i primi 5 anni. Se dopo 5 anni su un mutuo ventennale hai ancora il 90% del debito originale, significa che stai pagando quasi solo interessi. Non è necessariamente un problema — è la matematica dell’ammortamento francese — ma è utile saperlo per prendere decisioni informate su eventuali estinzioni anticipate o rinegoziazioni.
Le spese che la rata non dice
La rata mensile calcolata dal simulatore è solo la parte principale del costo del mutuo. Esistono spese accessorie che aumentano il costo reale e che è importante mettere in conto prima di firmare. La spesa di istruttoria vale di solito tra 0 e 1.000 euro a seconda della banca (alcune l’hanno azzerata come leva commerciale, altre la applicano ancora). La perizia dell’immobile costa tra 200 e 500 euro ed è quasi sempre a carico del mutuatario.
L’assicurazione incendio e scoppio è obbligatoria per legge e costa in media 150-300 euro annui. L’assicurazione vita o quella per la perdita del lavoro, spesso proposta dalla banca insieme al mutuo, non è obbligatoria ma può aumentare il costo totale del finanziamento in modo significativo — leggi con attenzione la polizza proposta prima di aderire. Tutti questi costi confluiscono nel TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che per legge deve essere indicato in tutti i documenti precontrattuali ed è il numero da usare per confrontare offerte diverse.
Come ridurre il costo totale del mutuo
La variabile che più incide sul costo totale è la durata, non il tasso. Allungare il mutuo da 20 a 30 anni riduce la rata mensile, ma può aumentare il totale degli interessi pagati anche del 40-60%. Prima di scegliere una durata lunga solo per abbassare la rata, usa il simulatore per vedere il confronto: spesso la differenza di rata tra 20 e 25 anni è di 100-150 euro al mese, ma il costo aggiuntivo in interessi è di 15.000-25.000 euro.
La surroga è lo strumento che molti dimenticano dopo aver firmato il mutuo. La legge italiana consente di trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi se questa offre condizioni migliori — la banca di destinazione paga tutte le spese notarili e di perizia. Se hai un mutuo con tasso fisso superiore al 3,8-4% contratto nel 2022-2023, vale la pena chiedere un preventivo di surroga oggi. Per sapere come funziona nel dettaglio, leggi la nostra guida su mutuo o affitto: cosa conviene nel 2026.
Abbiamo testato questo simulatore confrontando i risultati con i piani di ammortamento reali di tre mutui stipulati da lettori nel 2025 (importi tra 140.000 e 240.000 euro, durate tra 20 e 30 anni). La rata calcolata dal simulatore corrisponde alla rata contrattuale con uno scarto massimo di 1-2 euro per arrotondamento bancario. La tabella si discosta leggermente sul debito residuo nelle ultime rate per lo stesso motivo — nessuna banca usa più di due decimali nelle rate contrattuali.
Domande frequenti
Quanto reddito serve per ottenere un mutuo da 200.000 euro?
La regola empirica usata da quasi tutte le banche italiane è che la rata mensile non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile. Per una rata di circa 1.100 euro (mutuo 200.000€, 20 anni, tasso 3,2%) serve un reddito netto di almeno 3.100-3.700 euro al mese. Con due redditi sommati, il calcolo si fa sulla somma dei due netti.
Si può fare una surroga anche su un mutuo variabile?
Sì, la surroga funziona per qualsiasi tipo di mutuo — fisso, variabile o misto. L’unico limite è che il nuovo mutuo deve avere lo stesso importo del debito residuo del vecchio (non si possono prendere soldi aggiuntivi con una surroga, per quello c’è la sostituzione del mutuo).
Cosa succede se non pago una rata del mutuo?
Una singola rata non pagata genera interessi di mora e una segnalazione in CRIF come “pagamento in ritardo”. Se le rate non pagate diventano più di tre nell’arco di 12 mesi, la banca può avviare la procedura di risoluzione del contratto e richiedere l’intero debito residuo in un’unica soluzione. Il rischio di pignoramento dell’immobile è reale ma si concretizza solo dopo molte rate insolute e un procedimento giudiziario che dura anni.
Il simulatore funziona anche per mutui a tasso variabile?
Puoi usarlo inserendo il tasso variabile attuale per calcolare la rata corrente, ma tieni presente che la rata cambierà a ogni revisione (solitamente ogni 3 o 6 mesi). Per un mutuo variabile il simulatore dà la rata di oggi, non quella futura.
Cosa è il LTV e perché influisce sul tasso?
LTV (Loan-to-Value) è il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Se vuoi comprare una casa da 250.000 euro e chiedi un mutuo da 200.000 euro, il tuo LTV è l’80%. Più alto è il LTV, maggiore è il rischio per la banca e più alto sarà il tasso applicato. Le offerte migliori si ottengono con LTV fino al 70-75%.
