I tassi del mutuo a luglio 2026 raccontano una storia che era impensabile due anni fa: la BCE ha tagliato i tassi di interesse sei volte tra il 2024 e il 2026, portando il tasso sui depositi dal picco del 4% all’1,75% attuale. Chi ha un mutuo a tasso variabile ha già visto scendere la rata. Chi sta pensando di comprare casa si trova in un momento molto diverso rispetto al biennio 2022-2023, quando i tassi fissi avevano toccato il 4-5%.
A luglio 2026 i tassi fissi sui mutui ventennali si trovano mediamente tra il 2,3% e il 3,2% TAN. Il variabile (Euribor 3 mesi + spread) è attorno al 2,6-3,3%. Chi ha già un mutuo variabile ha visto la rata calare rispetto ai picchi del 2023. Per chi deve accendere un nuovo mutuo, il fisso resta preferibile per chi vuole certezza della rata.
Indice
- Lo scenario dei tassi a luglio 2026
- Tassi fissi: dove siamo adesso
- Tassi variabili: la discesa degli ultimi mesi
- Fisso o variabile: cosa conviene oggi
- Conviene surrogare il mutuo adesso?
- Agevolazioni prima casa 2026
- Domande frequenti
Lo scenario dei tassi a luglio 2026
Dopo il ciclo di rialzi dei tassi più aggressivo degli ultimi trent’anni (da zero al 4,5% tra il 2022 e il 2023), la BCE ha iniziato a tagliare nel giugno 2024 e non si è fermata. A luglio 2026 il tasso di riferimento BCE sui depositi è all’1,75%, livello che non si vedeva dal 2022. L’Euribor a 3 mesi, il parametro che guida i mutui a tasso variabile italiani, si è stabilizzato attorno all’1,9-2,1%.
Questo ha avuto un impatto diretto sulle rate. Un mutuo variabile da €200.000 su 25 anni acceso nel 2021 (quando l’Euribor era negativo) era arrivato a una rata mensile di oltre €1.200 ai picchi del 2023; oggi quella stessa rata è scesa mediamente sotto i €1.000. Non è ancora ai livelli del 2021, ma il trend è di ulteriore discesa se la BCE continua a tagliare.
Tassi fissi: dove siamo adesso
Il tasso fisso per un mutuo ventennale su un importo di €200.000 con LTV del 70% (si finanzia il 70% del valore dell’immobile) si trova mediamente, a luglio 2026, tra il 2,3% e il 3,2% TAN a seconda della banca e del profilo del richiedente. Le banche con le condizioni migliori sono spesso quelle che operano principalmente online o che propongono offerte promozionali legate a particolari condizioni (accredito dello stipendio, domiciliazione delle utenze).
Il TAEG (che include tutte le spese accessorie) è tipicamente 0,3-0,5 punti percentuali superiore al TAN. Confrontare sempre il TAEG, non solo il tasso nominale, per avere un’immagine accurata del costo complessivo del finanziamento.
Tassi variabili: la discesa degli ultimi mesi
L’Euribor a 3 mesi ha perso quasi 2,5 punti percentuali rispetto al picco di ottobre 2023 (circa 3,95%). La discesa non è stata lineare — ci sono stati periodi di stasi e piccole risalite — ma il trend di fondo è stato chiaramente al ribasso. A luglio 2026 chi ha un mutuo variabile con spread di 1 punto percentuale si trova a pagare un tasso attorno al 2,9-3,1%.
Le previsioni degli analisti per i prossimi 12 mesi sono di ulteriore stabilità o lieve discesa dell’Euribor, in linea con le aspettative di politica monetaria BCE. Nessuno prevede un ritorno ai tassi negativi del periodo 2015-2022, ma l’area 1,5-2% sull’Euribor è considerata compatibile con l’obiettivo di inflazione europeo del 2%.
Fisso o variabile: cosa conviene oggi
Con un differenziale tra fisso e variabile relativamente ridotto (meno di un punto percentuale in molti casi), la scelta oggi è meno scontata rispetto al 2022-2023 quando il fisso costava il doppio del variabile. Detto questo, alcune considerazioni restano valide indipendentemente dal momento.
Il tasso fisso conviene a chi vuole certezza assoluta della rata per tutta la durata del mutuo, a chi ha un budget mensile rigido senza margine per aumenti, e a chi prende un mutuo di lunga durata (25-30 anni) durante cui i tassi potrebbero risalire. Il tasso variabile conviene a chi può assorbire aumenti di rata senza difficoltà, a chi prevede di rimborsare il mutuo in anticipo, e a chi è convinto che i tassi scenderanno ancora. Considerando l’incertezza macroeconomica attuale, il fisso offre una tranquillità che vale la leggera differenza di costo.
Conviene surrogare il mutuo adesso?
Chi ha acceso un mutuo fisso tra il 2022 e il 2023 a tassi del 3,5-5% ha un interesse concreto a valutare la surroga (trasferimento del mutuo a un’altra banca a condizioni migliori, a costo zero per il mutuatario). Se il tuo tasso attuale è superiore al 3,5% e ti restano più di 10 anni di mutuo, una surroga verso un fisso al 2,5-2,8% può generare un risparmio rilevante.
Chi ha un variabile non ha un incentivo immediato a surrogare verso il fisso, dato che i tassi variabili attuali sono già competitivi. Potrebbe però valutare di passare al fisso per “bloccare” i tassi attuali prima di eventuali risalite future.
Agevolazioni prima casa 2026
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa restano attive nel 2026: imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%) sul valore catastale dell’immobile per chi acquista da privato, detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo fino a €4.000 annui. Per i giovani under 36 (esteso a under 36 compiuti nell’anno di stipula) c’era il Fondo Prima Casa con garanzia statale all’80%: verifica le condizioni aggiornate con la tua banca poiché alcune misure sono state prorogate con modifiche.
Domande frequenti
Quanto è scesa la rata del mutuo variabile rispetto al 2023?
Dipende dall’importo e dalla durata, ma mediamente un mutuo variabile da €200.000 su 25 anni ha visto la rata scendere di €200-300 al mese rispetto ai picchi di fine 2023.
Quando conviene fare la surroga del mutuo?
La surroga ha senso quando il nuovo tasso è almeno 0,5-1 punto percentuale inferiore all’attuale e ti restano almeno 8-10 anni di mutuo. Con durate residue inferiori, il risparmio totale potrebbe non giustificare le pratiche burocratiche.
La BCE taglierà ancora i tassi nel 2026?
Le previsioni di mercato a metà 2026 indicano possibilità di ulteriori tagli nei prossimi 12 mesi, ma nulla è certo. La BCE decide in base all’andamento dell’inflazione e della crescita economica europea.
Posso rimborsare anticipatamente il mutuo senza penali?
Per i mutui a tasso variabile stipulati dopo il 2007, il rimborso anticipato è gratuito per legge. Per i mutui a tasso fisso, le penali sono consentite ma non possono superare determinate percentuali definite dalla normativa europea sul credito ipotecario.
