I tassi del mutuo a luglio 2026 hanno cambiato direzione rispetto a quanto raccontato in questo articolo: dopo un lungo ciclo di tagli, la BCE ha alzato i tassi l’11 giugno 2026, interrompendo la discesa che sembrava ormai consolidata. Chi ha un mutuo a tasso variabile vede quindi la rata risalire, non scendere come indicato in precedenza in questo articolo. Chi sta pensando di comprare casa si trova comunque in una situazione più favorevole rispetto al biennio 2022-2023, quando i tassi fissi avevano toccato il 4-5%, ma il quadro è cambiato rispetto a poche settimane fa.
A luglio 2026 i tassi fissi sui mutui ventennali si trovano mediamente tra il 2,7% e il 4,4% TAN. Il variabile (Euribor 3 mesi + spread) è tornato sopra il 2,4% dopo il rialzo BCE dell’11 giugno. Chi ha già un mutuo variabile vede la rata salire, non più scendere. Per chi deve accendere un nuovo mutuo, il fisso resta preferibile per chi vuole certezza della rata, ancora di più ora che la direzione dei tassi è tornata incerta.
Indice
- Lo scenario dei tassi a luglio 2026
- Tassi fissi: dove siamo adesso
- Tassi variabili: la discesa degli ultimi mesi
- Fisso o variabile: cosa conviene oggi
- Conviene surrogare il mutuo adesso?
- Agevolazioni prima casa 2026
- Domande frequenti
Lo scenario dei tassi a luglio 2026
Dopo il ciclo di rialzi più aggressivo degli ultimi trent’anni (da zero al 4,5% tra il 2022 e il 2023), la BCE aveva iniziato a tagliare nel giugno 2024 e aveva proseguito su questa linea per due anni. L’11 giugno 2026, però, il Consiglio direttivo ha deciso un rialzo di 25 punti base, un’inversione di rotta che ha sorpreso una parte del mercato dopo mesi in cui le previsioni parlavano quasi esclusivamente di stabilità o di ulteriori tagli. Il motivo principale è un’inflazione nell’area euro più persistente del previsto, con proiezioni ufficiali BCE attorno al 3% per il 2026.
Questo cambio di rotta ha un impatto diretto sulle rate dei mutui variabili. Chi negli scorsi mesi aveva visto la rata scendere rispetto ai picchi del 2023 si trova ora davanti a un adeguamento verso l’alto al prossimo ricalcolo periodico. Per un’analisi più approfondita di questo rialzo e delle sue conseguenze pratiche, vedi il nostro articolo dedicato su mutuo variabile: la BCE rialza i tassi a luglio 2026.
Tassi fissi: dove siamo adesso
Il tasso fisso per un mutuo tipo di 150.000 euro su 30 anni si muove ora, a inizio luglio 2026, in una forbice tra il 2,70% e il 4,43% di TAN, con un TAEG compreso tra 2,87% e 4,71% a seconda della banca e del profilo del richiedente. Le banche con le condizioni migliori restano spesso quelle che operano principalmente online o che propongono offerte promozionali legate a particolari condizioni (accredito dello stipendio, domiciliazione delle utenze).
Il TAEG (che include tutte le spese accessorie) è sempre il dato da confrontare per primo, non il solo tasso nominale TAN, per avere un’immagine accurata del costo complessivo del finanziamento.
Tassi variabili: il rialzo di giugno interrompe la discesa
L’Euribor a 3 mesi, dopo aver perso quasi 2,5 punti percentuali rispetto al picco di ottobre 2023, è tornato a salire in seguito alla decisione BCE dell’11 giugno 2026, attestandosi ora attorno al 2,40%. Il tasso variabile complessivo per un mutuo tipo si muove quindi in una forbice tra l’1,92% e il 3,47% di TAN, con un TAEG tra 2,04% e 3,80%.
Il vantaggio storico del variabile rispetto al fisso si è ridotto rapidamente: il risparmio mensile del variabile rispetto al fisso è ora di circa 28 euro, una forbice molto più stretta rispetto a quella osservata solo un anno fa. La prossima riunione del Consiglio direttivo BCE è fissata per il 23 luglio 2026: gli analisti restano divisi tra chi non esclude un secondo rialzo già in quella sede e chi lo colloca più probabilmente a settembre.
Fisso o variabile: cosa conviene oggi
Con il differenziale tra fisso e variabile ridotto a circa 28 euro al mese, la scelta oggi è più delicata rispetto a poche settimane fa, quando il variabile offriva un margine di convenienza più ampio. Alcune considerazioni restano comunque valide indipendentemente dal momento specifico.
Il tasso fisso conviene a chi vuole certezza assoluta della rata per tutta la durata del mutuo, a chi ha un budget mensile rigido senza margine per aumenti, e a chi prende un mutuo di lunga durata (25-30 anni) durante cui i tassi potrebbero risalire ulteriormente. Il tasso variabile resta un’opzione per chi può assorbire aumenti di rata senza difficoltà o prevede di rimborsare il mutuo in anticipo, ma con la BCE che non esclude nuovi rialzi il margine di convenienza rischia di assottigliarsi ancora. Vista l’incertezza attuale sulle prossime mosse della BCE, il fisso offre oggi una tranquillità che vale più che in passato la leggera differenza di costo.
Conviene surrogare il mutuo adesso?
Chi ha acceso un mutuo fisso tra il 2022 e il 2023 a tassi del 3,5-5% ha ancora un interesse concreto a valutare la surroga (trasferimento del mutuo a un’altra banca a condizioni migliori, a costo zero per il mutuatario). Se il tuo tasso attuale è superiore al 3,5% e ti restano più di 10 anni di mutuo, una surroga verso un fisso più basso può generare un risparmio rilevante, anche se il margine si è ridotto rispetto a qualche mese fa.
Chi ha un mutuo variabile e vede la rata salire dopo il rialzo BCE può valutare la surroga verso un tasso fisso per “bloccare” la rata a un livello certo, invece di restare esposto a eventuali ulteriori rialzi nei prossimi mesi. È una decisione che dipende molto dalla propria capacità di sostenere aumenti futuri e dalla propensione al rischio: chi preferisce la prevedibilità dovrebbe considerare seriamente questa opzione ora che la direzione dei tassi è tornata incerta.
Agevolazioni prima casa 2026
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa restano attive nel 2026: imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%) sul valore catastale dell’immobile per chi acquista da privato, detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo fino a €4.000 annui. Per i giovani under 36 (esteso a under 36 compiuti nell’anno di stipula) c’era il Fondo Prima Casa con garanzia statale all’80%: verifica le condizioni aggiornate con la tua banca poiché alcune misure sono state prorogate con modifiche.
Domande frequenti
I tassi del mutuo sono scesi o saliti a luglio 2026?
Sono tornati a salire per chi ha un mutuo variabile: l’11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tassi di 25 punti base, interrompendo il ciclo di tagli che era andato avanti tra il 2024 e i primi mesi del 2026. Per i dettagli vedi il nostro articolo su mutuo variabile: la BCE rialza i tassi a luglio 2026.
Quando conviene fare la surroga del mutuo?
La surroga ha senso quando il nuovo tasso è sensibilmente inferiore all’attuale e ti restano almeno 8-10 anni di mutuo. Con durate residue inferiori, il risparmio totale potrebbe non giustificare le pratiche burocratiche. Per chi ha un variabile e teme ulteriori rialzi, la surroga verso un fisso può avere senso anche solo per la certezza della rata.
La BCE alzerà ancora i tassi nel 2026?
Non è certo: il prossimo Consiglio direttivo è fissato per il 23 luglio 2026 e gli analisti sono divisi tra chi prevede un nuovo rialzo immediato e chi lo colloca più probabilmente a settembre, dopo aver valutato l’effetto del rialzo di giugno sull’economia reale.
Posso rimborsare anticipatamente il mutuo senza penali?
Per i mutui a tasso variabile stipulati dopo il 2007, il rimborso anticipato è gratuito per legge. Per i mutui a tasso fisso, le penali sono consentite ma non possono superare determinate percentuali definite dalla normativa europea sul credito ipotecario.
