Aggiornamento ISTAT affitto 2026: quanto sale il canone col FOI +3,4%

Ultimo aggiornamento: settembre 2026

L’aggiornamento ISTAT dell’affitto era diventato quasi un dettaglio da contratto: con l’inflazione sotto il 2% l’aumento annuo del canone valeva pochi euro e molti proprietari non si prendevano nemmeno la briga di chiederlo. Nel 2026 il conto è cambiato. L’indice che si usa per i canoni, il FOI senza tabacchi, ad agosto segna +3,4% su dodici mesi, il valore più alto da parecchio tempo, e su un affitto da 800 euro fa una ventina di euro al mese in più. C’è poi una novità tecnica che manda in tilt parecchi calcoli fatti a mano: da gennaio l’Istat ha cambiato la base degli indici, e chi confronta i numeri “grezzi” del 2025 con quelli del 2026 ottiene risultati sballati, a volte persino negativi.

Indice

1. Il dato che conta: FOI senza tabacchi +3,4%
2. Quale mese usare per il tuo contratto
3. 75% o 100%: dipende dal tipo di contratto
4. Con la cedolare secca l’aumento non si chiede
5. La trappola del cambio di base 2025=100
6. Come leggere la variazione su rivaluta.istat.it
7. Tre esempi con i conti fatti
8. Richiesta, arretrati e prescrizione
9. Calcolatore aggiornamento ISTAT del canone
10. Domande frequenti

Il dato che conta: FOI senza tabacchi +3,4%

Quando si parla di inflazione in tv si cita quasi sempre il NIC, l’indice per l’intera collettività, che ad agosto 2026 è salito del 3,3% su base annua. Per l’affitto però quel numero non serve. L’indice di riferimento è un altro, il FOI, cioè l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nella versione senza tabacchi. È la stessa Istat a spiegarlo nel comunicato sui prezzi al consumo di agosto 2026: il FOI è «l’indice usato per adeguare periodicamente valori monetari, quali i canoni di affitto o gli assegni dovuti al coniuge separato». La legge sull’equo canone (art. 81 della legge 392/1978) ne prevede anche la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Il dato definitivo di agosto, diffuso il 16 settembre, dà per il FOI senza tabacchi un indice di 103,7, con una variazione di +0,6% sul mese precedente e di +3,4% sullo stesso mese del 2025. Sui due anni, cioè rispetto ad agosto 2024, la variazione è +4,8% (fonte: Istat, indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie).

Una precisazione sul calendario. La stima preliminare dell’inflazione di settembre riguarda solo NIC e IPCA: il FOI non c’è, arriva con il dato definitivo. La prossima diffusione indicata da Istat per l’indice delle rivalutazioni monetarie è il 16 ottobre 2026. Fino a quel giorno l’ultimo FOI disponibile resta quello di agosto.

Quale mese usare per il tuo contratto

L’aggiornamento non si fa a gennaio per tutti, come succede per altri adeguamenti. Si fa alla scadenza di ogni annualità del contratto, quindi nel mese in cui il contratto è partito. Il decreto sui canoni concordati parla di variazione «verificatasi nell’anno precedente» e la prassi contrattuale più diffusa la traduce così: si prende la variazione su dodici mesi del FOI riferita al mese che precede la scadenza annuale. Un contratto iniziato il 1° settembre si aggiorna con la variazione di agosto, uno partito il 1° giugno con quella di maggio. Alcuni contratti indicano invece il secondo mese precedente, proprio per avere il dato già pubblicato al momento della scadenza: è la clausola a decidere, e va letta prima di fare i conti.

La tabella qui sotto riporta le variazioni ufficiali del 2026 disponibili finora (tavole Istat su rivaluta.istat.it, FOI senza tabacchi, variazione rispetto allo stesso mese dell’anno precedente) e l’effetto su un canone di 800 euro. Si vede bene quanto pesa il mese: chi ha l’anniversario a febbraio ha avuto un aggiornamento quasi simbolico, chi lo ha a settembre si trova con l’aumento più alto dell’anno.

Chi ha il contratto con scadenza annuale a ottobre e la clausola sul mese precedente deve aspettare il dato di settembre, in uscita il 16 ottobre. Nel frattempo si continua a pagare il vecchio canone: l’aumento, se il contratto lo prevede, scatterà dopo la richiesta del proprietario, come vedremo più avanti.

75% o 100%: dipende dal tipo di contratto

Qui circola parecchia confusione, anche perché molti modelli di contratto copiano la formula del 75% senza chiedersi da dove venga. Il limite del 75% nasce con la legge sull’equo canone del 1978, ma per le abitazioni l’articolo che lo prevedeva (art. 24) è stato abrogato dalla legge 431 del 1998, all’articolo 14. Oggi il tetto sopravvive in due situazioni precise, e fuori da quelle conta quello che le parti hanno firmato.

La prima è il canone concordato 3+2. Il decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, all’articolo 1 comma 9, stabilisce che gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti senza cedolare secca, l’aggiornamento «in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per cento della variazione Istat» del FOI. Quindi nel concordato il 75% è un massimo: l’accordo del tuo Comune può prevedere anche meno. La seconda situazione sono le locazioni commerciali, cioè negozi, uffici, laboratori. L’articolo 32 della legge 392/1978 permette l’aggiornamento annuale «su richiesta del locatore» e lo limita al 75% per i contratti di durata non superiore a quella minima di legge (6+6 anni, 9+9 per gli alberghi). Se il contratto commerciale è più lungo del minimo, quel limite non si applica.

E il classico 4+4 a canone libero? Per questi contratti nessuna norma in vigore fissa un tetto: vale la clausola. Se il contratto dice 75%, si applica il 75%. Se dice 100%, si applica il 100%. Se il contratto non dice niente sull’aggiornamento, il proprietario non può pretenderlo, perché l’adeguamento all’inflazione non è automatico per legge. È un punto su cui molte guide in rete (e anche qualche modello di contratto) scrivono ancora che il 75% sia un limite di legge per tutti.

Con la cedolare secca l’aumento non si chiede

Chi sceglie la cedolare secca paga un’imposta fissa sul canone (21%, oppure 10% per il concordato) al posto dell’IRPEF, e in cambio rinuncia all’aggiornamento. Non è una prassi, è scritto nella legge. L’articolo 3, comma 11, del decreto legislativo 23/2011 dice che quando il locatore opta per la cedolare «è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT». La stessa norma aggiunge che l’opzione non ha effetto se il proprietario non ha comunicato prima all’inquilino, con raccomandata, la rinuncia all’aggiornamento.

Due dettagli che le sintesi di solito perdono. Il primo: la legge parla di sospensione legata alla durata dell’opzione, non del contratto. Il blocco segue la cedolare, quindi il canone resta fermo per tutto il periodo in cui il proprietario applica quel regime. Il secondo riguarda il 2027. Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026), che si applica dal 1° gennaio 2027, abroga l’articolo 3 del decreto 23/2011 ma ne riporta la regola, parola per parola, nell’articolo 206, comma 3, definendola «inderogabile». In pratica cambia il numero dell’articolo da citare, la sostanza no.

Il blocco vale anche per chi ha un contratto concordato con cedolare al 10%, che infatti è escluso dal meccanismo del 75% già nel testo del decreto 2017. Se stai valutando se la cedolare ti convenga, questa rinuncia va messa nel conto, soprattutto in anni come questo: ne parliamo nella guida su quando conviene la cedolare secca rispetto all’IRPEF.

La trappola del cambio di base 2025=100

Da gennaio 2026 l’Istat pubblica NIC, FOI e IPCA con una nuova base di riferimento: il 2025 fa 100. Fino a dicembre 2025 la base era il 2015. Il cambio è arrivato insieme alla nuova classificazione europea dei consumi (ECOICOP versione 2), come spiega la nota metodologica Istat sulle variazioni e i coefficienti. Per chi guarda solo la variazione percentuale non cambia nulla. Per chi prende gli indici e fa la divisione a mano, cambia tutto.

Proviamo. L’indice FOI di agosto 2025, in base 2015, era 121,8. Quello di agosto 2026, in base 2025, è 103,7. Se li dividi così come sono ottieni 103,7 / 121,8 = 0,851, cioè un calo del 14,9%: il canone dovrebbe scendere, cosa evidentemente assurda. Altro errore frequente: leggere il 103,7 come «+3,7% rispetto a un anno fa», perché la base è 100. Anche questo è sbagliato, perché 100 è la media dell’intero 2025, non il valore di agosto 2025. Il modo corretto è moltiplicare per il coefficiente di raccordo 1,214, che Istat ha calcolato come media 2025 dell’indice nella vecchia base divisa per 100: 103,7 / 121,8 × 1,214 = 1,0336, cioè +3,4% arrotondato al primo decimale, esattamente il dato pubblicato.

Abbiamo rifatto questo calcolo per tutti i mesi da gennaio ad agosto 2026 partendo dagli indici della tavola Istat, e con il raccordo tornano tutte e otto le variazioni ufficiali della tabella qui sopra. Il consiglio pratico resta però un altro: se ti serve solo la variazione annua, non fare la divisione. Prendila già pronta da Istat, che la calcola con i raccordi giusti.

Come leggere la variazione su rivaluta.istat.it

Rivaluta è il servizio gratuito dell’Istat per le rivalutazioni monetarie. Il calcolatore e le tavole del FOI senza tabacchi si usano senza registrazione. Ci sono due strade: la tavola delle variazioni, che dà direttamente la percentuale da inserire nel nostro calcolatore, oppure il calcolatore Istat, che dà il coefficiente e l’importo rivalutato al 100%.

La strada della tavola è quella che consigliamo, perché restituisce proprio il numero che serve:

1. Apri rivaluta.istat.it e scegli la sezione delle tavole per le rivalutazioni monetarie (indagine «Indice dei prezzi al consumo per famiglie operai e impiegati», aggregazione «Indice generale (senza tabacchi)»).
2. Seleziona la tavola «Variazioni percentuali del mese indicato rispetto allo stesso mese dell’anno precedente» e visualizzala: si scarica un foglio con una riga per anno e una colonna per mese.
3. Cerca la riga del 2026 e la colonna del mese indicato dal tuo contratto (di solito quello prima della scadenza annuale). Per agosto trovi 3,4.
4. Inserisci quel numero nel calcolatore qui sotto insieme al canone e alla percentuale del contratto (75% o 100%).

Se preferisci il calcolatore di Rivaluta, imposti «da mese/anno» e «a mese/anno» (per esempio da agosto 2025 ad agosto 2026) e l’importo del canone. Ottieni coefficiente e importo rivalutato al 100%: per il 75% prendi la parte decimale del coefficiente, cioè la variazione, e ne calcoli i tre quarti. Attenzione però all’arrotondamento: Rivaluta dà il coefficiente a tre decimali, mentre la variazione ufficiale è a un decimale. Nella maggior parte dei casi i due numeri coincidono, ma la tavola delle variazioni evita dubbi.

Tre esempi con i conti fatti

Abbiamo fatto i calcoli con i dati Istat definitivi disponibili a fine settembre 2026, arrotondando il nuovo canone al centesimo. Le differenze annue sono semplicemente l’aumento mensile moltiplicato per dodici.

Canone concordato da 500 euro, scadenza a settembre

Giulia ha un 3+2 a canone concordato partito il 1° settembre 2024, senza cedolare secca, e l’accordo territoriale del suo Comune prevede l’aggiornamento al 75%. Alla scadenza del settembre 2026 il riferimento è il FOI di agosto: +3,4%. Il 75% fa 2,55%, quindi il canone passa da 500 a 512,75 euro. Sono 12,75 euro al mese, 153 euro in un anno. Se l’accordo territoriale prevedesse una quota inferiore al 75%, l’aumento sarebbe proporzionalmente più basso.

4+4 a canone libero da 800 euro, due date diverse

Marco paga 800 euro con un 4+4 che prevede l’aggiornamento al 75% del FOI del mese precedente. Se il suo contratto è partito a giugno, il riferimento è maggio 2026 (+3,0%): aumento del 2,25%, nuovo canone 818 euro, 18 euro al mese e 216 euro all’anno. Se invece fosse partito a settembre, con il +3,4% di agosto, il canone salirebbe a 820,40 euro (+244,80 euro l’anno). Con una clausola al 100%, perfettamente lecita nel canone libero, lo stesso contratto a settembre arriverebbe a 827,20 euro, cioè 326,40 euro in più in dodici mesi.

1.200 euro con cedolare secca, e cosa costa la rinuncia

Paola affitta un trilocale a 1.200 euro con un 4+4 e ha scelto la cedolare secca al 21%. Il suo inquilino, anche con il FOI al 3,4%, continua a pagare 1.200 euro: l’aumento è sospeso per legge. Quanto vale la rinuncia? Con una clausola al 75% il canone sarebbe salito a 1.230,60 euro, cioè 367,20 euro in un anno; con il 100% a 1.240,80 euro, 489,60 euro in un anno. Somme lorde, su cui senza cedolare avrebbe pagato l’IRPEF: per capire se la cedolare le conviene ancora va fatto il confronto completo delle imposte. Per inciso, se lo stesso importo fosse l’affitto di un negozio con contratto 6+6, l’articolo 32 della legge 392/1978 fisserebbe il tetto al 75%.

Richiesta, arretrati e prescrizione

L’aggiornamento non scatta da solo. Per le locazioni commerciali lo dice l’articolo 32 («su richiesta del locatore»), per le abitazioni lo dice di solito la clausola, che nella formulazione più comune lega l’aumento a una comunicazione scritta del proprietario. L’orientamento consolidato dei giudici, nato proprio sull’articolo 32, è che la richiesta sia la condizione perché l’aumento sia dovuto: il canone aggiornato si paga dalla richiesta in poi, di regola dal mese successivo, e non si possono pretendere gli arretrati per gli anni in cui il proprietario è rimasto in silenzio.

Per l’inquilino questo significa una cosa semplice: se non ha ricevuto nessuna richiesta, continua a pagare il canone di sempre e non accumula debiti nascosti. Per il proprietario vale il rovescio: dimenticarsi di chiedere l’aggiornamento per un anno significa perderlo per quell’anno. La richiesta non ha una forma imposta dalla legge, ma una raccomandata o una PEC con il calcolo allegato (variazione FOI, mese di riferimento, percentuale del contratto, nuovo importo) evita contestazioni. Un caso diverso è quello in cui il contratto preveda davvero un aggiornamento automatico senza richiesta: qui le valutazioni cambiano e conviene farsi assistere da un’associazione della proprietà o degli inquilini.

Resta il tema della prescrizione. L’articolo 2948, numero 3, del codice civile stabilisce che le pigioni delle case e «ogni altro corrispettivo di locazioni» si prescrivono in cinque anni. Se un aumento è stato chiesto correttamente e l’inquilino non l’ha pagato, il proprietario ha cinque anni per ciascuna mensilità per farsi pagare la differenza. Per gli adempimenti sul contratto trovi tutto nella guida su come registrare un contratto di affitto, e nel nostro modello di contratto di affitto 2026 la clausola di aggiornamento è già predisposta con la percentuale da compilare.

Calcolatore aggiornamento ISTAT del canone

Inserisci il canone mensile attuale e la variazione percentuale del FOI letta su Rivaluta (per esempio 3,4), poi scegli la percentuale prevista dal contratto. Se hai solo i due indici mensili, lascia vuota la variazione e compila la sezione facoltativa: se l’indice di partenza è di un mese fino a dicembre 2025, spunta la casella della base 2015 e il calcolatore applicherà il raccordo 1,214. Il calcolatore non contiene tabelle di indici che invecchiano: funziona con qualsiasi dato Istat futuro.

Due avvertenze sull’uso. Il calcolatore applica la percentuale all’ultima variazione annua, cioè gestisce l’aggiornamento di un anno. Se il canone è rimasto fermo per più anni, la cifra da usare dipende dalla clausola e dalle richieste fatte nel tempo, e non si possono sommare in automatico gli anni saltati. Inoltre, se la variazione è negativa, il risultato mostra un canone più basso: se debba davvero scendere lo decide il testo del contratto.

Domande frequenti

Il proprietario può aumentare l’affitto con l’ISTAT se il contratto non lo prevede?

No. L’aggiornamento al costo della vita non è automatico: serve una clausola nel contratto. Senza clausola il canone resta quello pattuito fino alla scadenza, salvo un nuovo accordo tra le parti.

L’aggiornamento ISTAT si applica anche all’assegno di mantenimento?

L’indice è lo stesso, il FOI senza tabacchi, ma le regole no: per l’assegno contano la sentenza o l’accordo di separazione. Ne parliamo nella guida sull’assegno di mantenimento dei figli.

Quando esce il FOI di settembre 2026?

Il 16 ottobre 2026, insieme ai dati definitivi dei prezzi al consumo. La stima preliminare di fine mese riguarda solo NIC e IPCA e non contiene il FOI.

Perché l’inflazione del telegiornale non coincide con quella dell’affitto?

Perché il dato più citato è il NIC (+3,3% ad agosto 2026), mentre per i canoni si usa il FOI senza tabacchi (+3,4%). Sono due indici con pesi diversi: il primo misura i consumi di tutta la popolazione, il secondo quelli delle famiglie di lavoratori dipendenti. Per capire come si misura l’inflazione in generale c’è la nostra guida su come funziona l’inflazione.

Con la cedolare secca il proprietario può chiedere l’aumento l’anno dopo?

Non finché applica la cedolare: la facoltà di chiedere l’aggiornamento è sospesa per tutta la durata dell’opzione, anche se il contratto lo prevede. La regola resta identica dal 2027, quando passerà nell’articolo 206 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi.

L’inquilino può rifiutare l’aggiornamento?

Se il contratto lo prevede, il proprietario lo chiede e il calcolo rispetta la percentuale e il mese indicati, no. Può però contestare un calcolo sbagliato: una percentuale oltre il 75% nel concordato o nel commerciale di durata minima, il mese di riferimento errato, un aumento con la cedolare secca in corso o la richiesta di arretrati per anni in cui nessuno aveva chiesto nulla.

Si usa l’indice di Milano o di Roma se abito lì?

Di norma no. Le clausole fanno riferimento all’indice nazionale FOI senza tabacchi, quello pubblicato in Gazzetta Ufficiale e riportato su Rivaluta. Gli indici provinciali esistono, ma si usano solo se il contratto lo dice espressamente.