Il bonus casa 2027 non sparisce, ma perde parecchi soldi per strada: dal primo gennaio la detrazione sui lavori nell’abitazione principale scende dal 50% al 36%, e sugli altri immobili dal 36% al 30%. Chi ha una ristrutturazione in corso o anche solo un preventivo in tasca ha davanti pochi mesi per decidere se accelerare i pagamenti o rassegnarsi a recuperare meno. La differenza, su un cantiere medio, si misura in migliaia di euro.
Dal 1° gennaio 2027 la detrazione per ristrutturazioni scende al 36% sull’abitazione principale e al 30% sugli altri immobili. Il tetto di spesa, contrariamente a quanto circolato su diverse testate, resta a 96.000 euro: non scende a 48.000. Conta il principio di cassa, cioè la data del bonifico parlante, non quella dei lavori. Il bonus mobili è l’unico che scade davvero il 31 dicembre 2026. Il governo valuta una proroga in manovra, ma nulla è ancora scritto.
Indice
- Cosa cambia esattamente dal 2027
- Il tetto di spesa resta 96.000 euro (e perché in tanti hanno scritto il contrario)
- Quanto si perde davvero: tre cantieri a confronto
- Il principio di cassa: conta il bonifico, non i lavori
- Il bonus mobili è l’unico che scade davvero
- Ecobonus e sismabonus seguono la stessa discesa
- Cosa conviene fare da qui a dicembre
- La proroga in manovra: cosa si sa e cosa no
- Domande frequenti
Cosa cambia esattamente dal 2027
La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio è regolata dall’articolo 16-bis del TUIR, il testo unico delle imposte sui redditi. Negli ultimi due anni quell’articolo è stato ritoccato due volte: prima dalla Legge di Bilancio 2025, che ha introdotto la distinzione tra abitazione principale e altri immobili, poi dalla Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1 comma 22), che ha spostato in avanti di un anno il calo delle aliquote.
Il risultato è che il 2026 è ancora un anno pieno: chi ristruttura la casa in cui vive recupera metà della spesa, chi ristruttura una seconda casa o un immobile affittato recupera il 36%. Dal 2027 entrambe le percentuali scendono di un gradino, e la discesa non è simmetrica: l’abitazione principale perde quattordici punti, gli altri immobili sei.
Va detto subito che non si tratta di una scadenza improvvisa. Il calendario era già scritto nella manovra dell’anno scorso, semplicemente è stato rinviato di dodici mesi. Chi si aspettava un secondo rinvio automatico farebbe bene a non darlo per scontato: la proroga del 2026 è costata circa un miliardo e mezzo, e le risorse per la prossima manovra sono già impegnate su altri fronti.
| Periodo | Abitazione principale | Altri immobili | Tetto di spesa |
|---|---|---|---|
| 2026 (in corso) | 50% | 36% | 96.000 € |
| 2027 | 36% | 30% | 96.000 € |
| 2028 – 2033 | aliquote ridotte | aliquote ridotte | 96.000 € |
| Dal 2034 | 36% (regime ordinario) | 36% (regime ordinario) | 48.000 € |
In tutti i casi la detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo, scalandola dall’IRPEF dovuta. È un dettaglio che pesa più di quanto sembri, e ci torniamo tra poco.
Il tetto di spesa resta 96.000 euro (e perché in tanti hanno scritto il contrario)
Qui serve fermarsi, perché nelle ultime settimane è circolata una versione sbagliata della storia. Diverse testate hanno scritto che dal 2027, insieme alle aliquote, si dimezza anche il limite di spesa agevolabile, che passerebbe da 96.000 a 48.000 euro per unità immobiliare. Non è così, almeno non nel 2027.
La confusione nasce da una sovrapposizione tra due cose diverse. Il tetto di 48.000 euro è quello del regime ordinario dell’articolo 16-bis, cioè la disciplina che tornerà a valere quando finirà tutta la sequenza di proroghe: secondo il calendario attuale, dal 2034. Fino al 2033, invece, il limite maggiorato di 96.000 euro resta in piedi, come conferma la scheda informativa pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.
La distinzione non è accademica. Su un cantiere da 90.000 euro, credere che il tetto scenda a 48.000 significa pensare di perdere più della metà del beneficio, quando in realtà si perde solo la differenza di aliquota. Sono due conti molto diversi, e portano a decisioni diverse su quando pagare.
Abbiamo incrociato tre fonti prima di scrivere questo passaggio: la scheda dell’Agenzia delle Entrate, il testo dell’articolo 1 comma 22 della legge 199/2025 e le tabelle di sintesi pubblicate dai portali tecnici del settore edilizio. Tutte e tre indicano il tetto di 96.000 euro anche per il 2027. Il valore di 48.000 euro compare solo in corrispondenza del regime a regime, dal 2034 in poi. Se leggete altrove che il limite si dimezza già l’anno prossimo, è un errore di lettura della tabella.
Quanto si perde davvero: tre cantieri a confronto
Le percentuali dicono poco finché non si traducono in euro. Abbiamo messo a confronto tre situazioni che coprono la gran parte dei casi reali: un intervento contenuto, uno che satura il tetto e uno su una seconda casa. In tutti e tre gli scenari la spesa è identica, cambia solo l’anno in cui viene pagata.
Il primo caso è quello più diffuso: rifacimento del bagno, sostituzione degli infissi e qualche opera murale, per un totale di 30.000 euro sull’abitazione in cui si vive. Pagando entro il 2026 la detrazione è di 15.000 euro, che diventano 1.500 euro l’anno per dieci anni. Spostando gli stessi pagamenti al 2027 il recupero scende a 10.800 euro, cioè 1.080 euro l’anno. In dieci anni ballano 4.200 euro.
Il secondo caso è la ristrutturazione pesante che arriva al tetto: 96.000 euro di spesa, sempre sull’abitazione principale. Nel 2026 si recuperano 48.000 euro, nel 2027 scendono a 34.560. La perdita secca è di 13.440 euro, che è più o meno il costo di un impianto di riscaldamento nuovo.
Il terzo caso riguarda chi ristruttura un immobile che non è la prima casa, magari per metterlo a reddito: 40.000 euro di lavori. Qui il salto è meno brutale, perché si passa dal 36% al 30%: da 14.400 a 12.000 euro di detrazione, con una differenza di 2.400 euro. Chi ha una seconda casa da sistemare ha quindi meno fretta di chi sta lavorando sulla propria abitazione.
| Scenario | Spesa | Detrazione 2026 | Detrazione 2027 | Differenza |
|---|---|---|---|---|
| Bagno + infissi, prima casa | 30.000 € | 15.000 € | 10.800 € | −4.200 € |
| Ristrutturazione completa, prima casa | 96.000 € | 48.000 € | 34.560 € | −13.440 € |
| Seconda casa da mettere a reddito | 40.000 € | 14.400 € | 12.000 € | −2.400 € |
C’è però un vincolo che i conti sopra non mostrano e che va tenuto presente: la detrazione si scala dall’IRPEF, quindi funziona solo fino a concorrenza dell’imposta effettivamente dovuta. Chi ha un’IRPEF annua di 1.200 euro non riesce a sfruttare una quota annuale da 1.500, e la parte eccedente si perde, perché non è rimborsabile né riportabile agli anni successivi. Prima di accelerare i pagamenti conviene quindi controllare quanta imposta si paga davvero, un calcolo che si può fare partendo dal funzionamento delle aliquote IRPEF 2026.
Il principio di cassa: conta il bonifico, non i lavori
È la parte che genera più equivoci, e anche quella che decide se si rientra o no nell’aliquota più alta. Per le persone fisiche vale il principio di cassa: l’aliquota applicabile dipende dalla data in cui il pagamento viene effettuato, non da quella in cui i lavori vengono eseguiti, né da quella della fattura, né da quella di inizio cantiere.
In concreto significa che un intervento avviato a ottobre 2026 e completato a marzo 2027 può benissimo beneficiare del 50%, purché i bonifici partano entro il 31 dicembre 2026. E significa anche il contrario: un cantiere chiuso a novembre 2026 ma saldato a gennaio 2027 finisce nel regime meno favorevole, con buona pace delle date sui documenti.
Il pagamento deve avvenire con il cosiddetto bonifico parlante, cioè un bonifico che riporta la causale con il riferimento normativo, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA dell’impresa. Senza quegli elementi la banca non applica la ritenuta d’acconto dell’11% e l’Agenzia può contestare la detrazione. Quasi tutti gli home banking hanno ormai una voce dedicata: va usata quella, non il bonifico ordinario. Su questo punto i controlli si sono fatti più stretti, come abbiamo raccontato parlando dei controlli dell’Agenzia delle Entrate sui bonus edilizi.
Un’ultima avvertenza pratica: anticipare il pagamento di lavori non ancora eseguiti è legittimo dal punto di vista fiscale, ma espone al rischio commerciale. Se l’impresa non completa il cantiere, i soldi sono già usciti. Chi decide di accelerare farebbe bene a farlo con acconti proporzionati allo stato di avanzamento, non versando l’intero importo a dicembre su lavori che partiranno in primavera.
Il bonus mobili è l’unico che scade davvero
Tra tutte le agevolazioni sulla casa, quella che rischia di sparire per intero è il bonus mobili. Oggi permette di detrarre il 50% della spesa per arredi e grandi elettrodomestici acquistati in collegamento con una ristrutturazione, entro un tetto di 5.000 euro, quindi con un recupero massimo di 2.500 euro in dieci anni.
La differenza rispetto agli altri bonus è che qui non è prevista una riduzione dell’aliquota dal 2027: semplicemente, la misura non compare più nel calendario. Senza un intervento esplicito in manovra, chi compra un divano o un frigorifero a gennaio non avrà nulla da detrarre, anche se la ristrutturazione collegata è ancora in corso.
Chi ha una ristrutturazione aperta e sta rimandando l’acquisto degli arredi ha quindi un motivo in più per chiudere la partita entro dicembre. Vale la pena ricordare che il bonus mobili richiede sempre un intervento edilizio a monte e che l’acquisto deve essere successivo all’inizio dei lavori: non si può comprare prima e ristrutturare dopo. Per gli elettrodomestici esiste anche un canale separato, con requisiti di classe energetica propri, di cui abbiamo parlato nella guida al bonus elettrodomestici 2026.
Ecobonus e sismabonus seguono la stessa discesa
Il riordino non riguarda solo le ristrutturazioni generiche. Anche l’ecobonus, cioè la detrazione per gli interventi di efficientamento energetico, segue lo stesso schema: 50% sull’abitazione principale e 36% sugli altri immobili nel 2026, poi 36% e 30% dal 2027. Cambiano solo i tetti, che nell’ecobonus non sono unici ma variano per tipologia di intervento, dai 30.000 euro degli impianti ai 60.000 dell’involucro e delle schermature solari.
Stesso discorso per il sismabonus, che dal riordino del 2025 è stato allineato alle aliquote del bonus ristrutturazioni e non gode più delle percentuali maggiorate legate al salto di classe di rischio. Anche qui il tetto resta 96.000 euro e la scadenza del ciclo attuale è fissata al 31 dicembre 2027.
Resta invece fuori da questa dinamica il fotovoltaico con accumulo, che segue regole proprie sia sull’aliquota sia sull’IVA agevolata, e che abbiamo trattato a parte nella guida al fotovoltaico con accumulo. Chi sta valutando un intervento sull’involucro, invece, trova i costi reali e i tempi di rientro nell’analisi sul cappotto termico.
Cosa conviene fare da qui a dicembre
La risposta onesta è: dipende da quanto è avanti il progetto. Chi ha già preventivi firmati e imprese disponibili ha un vantaggio concreto ad anticipare i bonifici, perché la differenza di aliquota è reale e non recuperabile in altro modo. Chi invece è ancora alla fase delle idee difficilmente riuscirà a far partire un cantiere serio in tre mesi, e correrebbe il rischio peggiore: pagare in fretta lavori mal progettati per inseguire un vantaggio fiscale.
C’è poi una fascia intermedia, quella di chi ha un intervento programmato per la primavera 2027. Qui la strada praticabile è concordare con l’impresa un acconto significativo entro dicembre, sufficiente a portare in detrazione una parte consistente della spesa al 50%, lasciando il saldo all’anno successivo con l’aliquota ridotta. È una soluzione mista che va però messa nero su bianco nel contratto, perché l’impresa deve emettere fattura per l’acconto e il bonifico deve essere tracciato correttamente.
Va anche considerato che una corsa generalizzata ai pagamenti di fine anno tende ad alzare i prezzi. È successo con ogni scadenza di bonus edilizio degli ultimi anni: le imprese si riempiono di lavoro, i preventivi si irrigidiscono e il 14% di detrazione in più rischia di essere mangiato da un rincaro del 10% sul cantiere. Confrontare almeno tre preventivi resta la mossa più redditizia, più della corsa alla data.
Ricordiamo infine che lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più disponibili per la generalità dei contribuenti: la detrazione va usata in dichiarazione, con un esborso iniziale interamente a carico di chi ristruttura. Il quadro completo è nella guida allo stop a sconto in fattura e cessione del credito.
La proroga in manovra: cosa si sa e cosa no
Il governo ha lasciato intendere di voler confermare anche per il 2027 l’assetto attuale, ma con una formula che vale la pena leggere per intero: la disponibilità è stata condizionata al reperimento delle risorse. In linguaggio di manovra, significa che la misura è in lista ma non ha ancora una copertura assegnata.
Il calendario aiuta a capire quando si saprà qualcosa di definitivo. Il 22 settembre l’ISTAT aggiorna i conti nazionali, tra fine settembre e i primi giorni di ottobre è atteso il documento di finanza pubblica, il 15 ottobre il documento programmatico di bilancio viene inviato a Bruxelles e il testo della legge deve essere approvato entro il 31 dicembre. Le prime indiscrezioni attendibili sulle detrazioni edilizie arriveranno quindi a ottobre inoltrato, quando ormai i tempi per organizzare un cantiere saranno strettissimi.
Il quadro delle altre misure sul tavolo, dal taglio dell’IRPEF alle pensioni, lo abbiamo ricostruito nell’analisi sulla manovra 2027. Per chi deve decidere adesso, la conclusione pratica è una sola: pianificare come se la proroga non arrivasse, e considerarla eventualmente un regalo. Il contrario, cioè rimandare tutto contando su un rinnovo che potrebbe non esserci, è la scelta che espone di più.
Domande frequenti
Se i lavori iniziano nel 2026 e finiscono nel 2027, quale aliquota si applica?
Dipende esclusivamente da quando si paga. Le somme versate con bonifico parlante entro il 31 dicembre 2026 rientrano nel 50% (o 36% per gli altri immobili), quelle versate dal 1° gennaio 2027 nel 36% (o 30%). Lo stesso cantiere può quindi essere agevolato con due aliquote diverse, in base alla ripartizione dei pagamenti.
Il tetto di spesa scende davvero a 48.000 euro nel 2027?
No. Il limite di 48.000 euro appartiene al regime ordinario dell’articolo 16-bis del TUIR, che secondo il calendario attuale tornerà a valere dal 2034. Per il 2027 il tetto resta 96.000 euro per unità immobiliare. Diverse testate hanno confuso le due righe della stessa tabella.
Cosa si intende esattamente per abitazione principale?
È l’immobile in cui il contribuente o un suo familiare dimora abitualmente, che di norma coincide con la residenza anagrafica. Non basta essere proprietari: serve l’effettiva destinazione a dimora. Chi possiede la casa ma vive altrove applica l’aliquota prevista per gli altri immobili, cioè il 36% nel 2026 e il 30% dal 2027.
Conviene anticipare a dicembre il pagamento di lavori non ancora eseguiti?
Dal punto di vista fiscale è ammesso, perché conta la data del pagamento. Dal punto di vista pratico è rischioso versare l’intero importo per un cantiere che non è partito: se l’impresa non adempie, il denaro è già uscito. La soluzione più equilibrata è un acconto proporzionato, formalizzato in contratto e fatturato regolarmente.
Il bonus mobili viene prorogato insieme agli altri?
Al momento no. A differenza delle altre detrazioni, il bonus mobili non ha un’aliquota ridotta prevista per il 2027: semplicemente non è più contemplato dopo il 31 dicembre 2026. Serve un intervento espresso della prossima legge di bilancio per riportarlo in vita.
La detrazione si perde se l’IRPEF dovuta è più bassa della quota annuale?
Sì, ed è un limite che tocca molti pensionati e redditi bassi. La detrazione si scala dall’imposta dovuta e la parte che eccede non viene rimborsata né riportata agli anni successivi. Prima di programmare una spesa elevata conviene verificare la propria IRPEF annua e, se il cantiere lo consente, valutare di intestare la spesa al familiare convivente con capienza maggiore.
I lavori condominiali seguono le stesse regole?
Sì per le aliquote, con una differenza sul momento rilevante: per le spese condominiali conta la data del bonifico effettuato dall’amministratore verso l’impresa, non quella in cui il singolo condomino versa la propria quota al condominio. Chi vuole rientrare nel 2026 deve quindi accertarsi che sia il condominio a pagare entro dicembre.
