La registrazione del compromesso per comprare casa va fatta all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma e costa 200 euro di imposta di registro, più lo 0,5% di caparra confirmatoria e acconti e 16 euro di bollo ogni quattro facciate. Con 20.000 euro di caparra e quattro facciate si pagano 316 euro, e i 100 euro dello 0,5% si recuperano al rogito. Dal 2025 anche gli acconti pagano lo 0,5%, non più il 3%.
Ultimo aggiornamento: novembre 2026. Fonti lette: guida dell’Agenzia delle Entrate “L’acquisto della casa” (edizione ottobre 2025), scheda dell’Agenzia sul modello RAP per il preliminare, articoli 1385, 1386 e 2645-bis del Codice civile e articolo 2 del D.Lgs. 139/2024 su Normattiva.
Il compromesso, cioè il contratto preliminare, va registrato entro 30 giorni dalla firma: lo fanno le parti, oppure l’agenzia immobiliare o il notaio quando sono loro a seguirlo. Si pagano 200 euro di imposta di registro, lo 0,5% su caparra confirmatoria e acconti (il 3% sulla caparra penitenziale) e il bollo, che è di 16 euro ogni quattro facciate per la scrittura privata e di 155 euro per l’atto dal notaio. Quello che si paga come 0,5% viene scalato dalle imposte del rogito, quindi in gran parte è un anticipo. Scegliere tra caparra confirmatoria e penitenziale cambia cosa succede se una delle due parti si tira indietro.
Indice
- Che cos’è il compromesso e perché si registra
- Quanto costa registrare il compromesso
- Calcolatore: quanto paghi tu
- Quattro esempi con i numeri
- Cosa si recupera al rogito
- Caparra confirmatoria o penitenziale
- Come si registra: online con RAP web o in ufficio
- La trascrizione dal notaio: quando conviene
- Domande frequenti
Che cos’è il compromesso e perché si registra
Il contratto preliminare, che tutti chiamano compromesso, è l’accordo con cui venditore e compratore si impegnano a firmare più avanti la vera compravendita, il rogito. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa, la proprietà passa solo con il contratto definitivo: il preliminare serve quando la vendita non si può chiudere subito, per esempio perché chi compra aspetta il mutuo.
Deve essere scritto: scrittura privata, scrittura privata con firme autenticate dal notaio oppure atto pubblico. L’Agenzia ricorda che va fatto nella stessa forma richiesta per il definitivo, a pena di nullità (articolo 1351 del Codice civile), quindi un accordo a voce non vale.
Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla firma. Fino al decreto legge 73 del 2022 (articolo 14) erano 20: chi trova ancora quella cifra in qualche vecchia guida sappia che oggi non vale più. Se il compromesso è un atto notarile lo registra il notaio, sempre entro 30 giorni. Se la vendita passa da un’agenzia immobiliare, il mediatore ha l’obbligo di registrare il preliminare e anche la proposta accettata, quando contiene già tutto ciò che serve per essere un preliminare; la semplice proposta d’acquisto e l’incarico di vendita non si registrano.
Quanto costa registrare il compromesso
Le prime due voci si pagano sempre. C’è l’imposta di registro fissa di 200 euro, uguale per una casa da 80.000 euro e per una da 800.000, e c’è l’imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe per una scrittura privata, 155 euro se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
La terza scatta solo se si versano soldi. Per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 caparra confirmatoria e acconti sul prezzo non soggetti a IVA pagano entrambi l’imposta di registro dello 0,5%, oppure l’imposta del rogito se è più bassa. Lo ha stabilito il decreto legislativo 139 del 2024 (articolo 2), che ha riscritto la nota all’articolo 10 della Tariffa del testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986). Fino al 31 dicembre 2024 gli acconti pagavano il 3%.
La quarta riguarda la caparra penitenziale, quella che dà il diritto di ritirarsi pagando: la scheda dell’Agenzia sul preliminare (modello RAP) indica il 3%. A parità di importo, quindi, il tipo di caparra cambia anche il conto delle imposte.
| Voce | Quanto | Note |
|---|---|---|
| Registro fisso | 200 € | sempre, entro 30 giorni |
| Caparra confirmatoria | 0,5% | si scala al rogito |
| Acconti senza IVA | 0,5% | 3% fino al 2024 |
| Caparra penitenziale | 3% | scheda RAP dell’Agenzia |
| Bollo scrittura privata | 16 € | ogni 4 facciate o 100 righe |
| Bollo atto notarile | 155 € | anche firme autenticate |
Fonti: guida Agenzia delle Entrate “L’acquisto della casa” (ottobre 2025) e scheda modello RAP. Valori per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025.
Caso a parte è la casa nuova dal costruttore con vendita soggetta a IVA. L’acconto viene fatturato con l’IVA e per il registro, spiega la guida, si pagano 200 euro per l’acconto più 200 euro per il preliminare. La caparra confirmatoria non ha IVA e sconta lo 0,5%, che però non può superare l’imposta di registro del rogito, fissa a 200 euro nelle vendite con IVA.
Calcolatore: quanto paghi tu
Inserisci le somme scritte nel compromesso: il calcolatore applica le regole dell’Agenzia per i preliminari firmati dal 2025 e indica quanto torna indietro al rogito.
Calcola il costo della registrazione
Il bollo è calcolato su una sola copia del contratto. Onorario del notaio e provvigione dell’agenzia non sono compresi.
Quattro esempi con i numeri
Primo caso: casa da un privato, caparra confirmatoria. Marco compra da un privato un appartamento da 200.000 euro e firma in agenzia un compromesso di quattro facciate con 20.000 euro di caparra confirmatoria: 200 euro di registro, 100 euro di 0,5% e 16 euro di bollo, cioè 316 euro. I 100 euro tornano al rogito.
Secondo caso: gli stessi soldi scritti come acconto. Se i 20.000 euro fossero chiamati “acconto sul prezzo”, oggi il conto non cambierebbe: 200 + 100 + 16 = 316 euro. Con un preliminare firmato entro il 2024 lo stesso acconto avrebbe pagato il 3%, cioè 600 euro, per un totale di 816 euro. Dal 2025 la differenza tra caparra e acconto è sparita sul piano fiscale, ma resta su quello legale, come vediamo più sotto.
Terzo caso: compromesso dal notaio con trascrizione. Lucia firma dal notaio con 30.000 euro di caparra confirmatoria: registro 200 euro, 0,5% 150 euro, bollo 155 euro, cioè 505 euro. Se chiede anche la trascrizione si aggiungono 200 euro di imposta ipotecaria e 35 euro di tasse ipotecarie: 740 euro, più l’onorario del notaio.
Quarto caso: casa nuova con IVA. Paolo firma con un costruttore un compromesso di sei facciate con 10.000 euro di caparra confirmatoria e 20.000 euro di acconto fatturato con IVA: 200 euro per il preliminare, 50 euro di 0,5% sulla caparra, 200 euro fissi per l’acconto e 32 euro di bollo (due fogli da quattro facciate). Totale 482 euro, più l’IVA sull’acconto.
Abbiamo confrontato le due edizioni della guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa. In quella di marzo 2024 c’erano ancora il 3% sugli acconti, il rimborso da chiedere entro tre anni e la regola per cui le somme versate senza indicarne il titolo valgono come acconti; nell’edizione di ottobre 2025 queste righe sono sparite, sostituite dallo 0,5% unico. Chi prepara il compromesso partendo da un modello scritto prima del 2025 rischia di fare i conti con il 3%: su un acconto di 20.000 euro sono 500 euro di differenza.
Cosa si recupera al rogito
Lo 0,5% pagato sul compromesso, sia per la caparra sia per gli acconti, viene scalato dall’imposta di registro del rogito: è quindi un anticipo. I 200 euro fissi e il bollo, invece, non si recuperano.
Un esempio con la prima casa comprata da un privato, dove al rogito si paga il 2% di imposta di registro (minimo 1.000 euro), calcolato sul valore catastale se lo si chiede al notaio. Prendiamo il caso della guida dell’Agenzia: rendita catastale di 900 euro, prezzo 200.000 euro. Il valore catastale “prima casa” è 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro, e il 2% fa 2.079 euro. Con 20.000 euro di caparra al compromesso si sono già pagati 100 euro, quindi al rogito l’imposta di registro da versare scende a 1.979 euro. La guida precisa che, grazie a questo scomputo, il versamento può anche scendere sotto il minimo di 1.000 euro.
E se le imposte del compromesso superassero quelle del rogito? Dal 2025 non dovrebbe succedere, perché sul preliminare si paga lo 0,5% “o la minore imposta applicabile per il contratto definitivo”: il tetto è l’imposta del rogito. Il problema esisteva con il vecchio 3%. Nello stesso esempio, un acconto di 80.000 euro firmato nel 2024 avrebbe pagato 2.400 euro, più dei 2.079 dovuti al rogito: la guida di marzo 2024 prevedeva il rimborso della differenza, da chiedere a pena di decadenza entro tre anni dalla registrazione del definitivo all’ufficio che l’aveva registrato.
Per il conto completo del rogito c’è il nostro calcolatore dei costi di acquisto della prima casa; i requisiti dello sconto sono nella guida alle agevolazioni prima casa.
Caparra confirmatoria o penitenziale
La caparra confirmatoria è quella dell’articolo 1385 del Codice civile e garantisce che il contratto venga rispettato. Se tutto va bene, al rogito viene restituita o, come succede quasi sempre, conteggiata nel prezzo. Se non rispetta l’impegno chi l’ha versata, l’altra parte può recedere e tenersela; se l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed “esigere il doppio della caparra”. In alternativa chi subisce l’inadempimento può chiedere al giudice l’esecuzione o la risoluzione del contratto, e allora il risarcimento segue le regole generali, cioè va provato. Con 20.000 euro di caparra, se il venditore vende a un altro, il compratore può chiedergliene 40.000.
La caparra penitenziale è quella dell’articolo 1386: si usa quando il contratto prevede un diritto di recesso, e la caparra ha “la sola funzione di corrispettivo del recesso”. Chi recede perde la caparra versata o restituisce il doppio di quella ricevuta, e finisce lì: niente altri danni, niente vendita forzata.
L’acconto, invece, è solo un pezzo di prezzo pagato prima: se la vendita salta va restituito, ma senza il meccanismo del doppio, e i danni vanno dimostrati. Per questo conviene scrivere nel compromesso, con parole chiare, a che titolo si versa ogni somma.
| Se si ritira | Confirmatoria | Penitenziale |
|---|---|---|
| Chi compra | perde la caparra | perde la caparra |
| Chi vende | restituisce il doppio | restituisce il doppio |
| Altre strade | esecuzione o risoluzione con danni | nessuna |
| Imposta | 0,5% | 3% |
Fonte: artt. 1385 e 1386 del Codice civile; imposte dalla scheda modello RAP dell’Agenzia delle Entrate.
Come si registra: online con RAP web o in ufficio
Per il preliminare si usa il modello RAP (Registrazione Atti Privati). Il servizio “RAP web”, secondo la pagina dell’Agenzia, permette di registrarlo online senza installare programmi: si inseriscono i dati, il sistema calcola imposta di registro e bollo e li addebita sul conto corrente. Si accede dall’area riservata del sito dell’Agenzia con le proprie credenziali.
Va allegato, in un unico file PDF/A o TIF, il contratto firmato con gli altri documenti indicati nella pagina del servizio: meglio scansionarlo subito dopo la firma.
Chi è esonerato dall’invio telematico, come per gli affitti, può presentare il modello RAP in un ufficio dell’Agenzia; la logica è la stessa della nostra guida su come registrare un contratto di affitto. Se registrano agenzia o notaio, chiedete comunque la ricevuta.
La trascrizione dal notaio: quando conviene
Registrare il compromesso non protegge da tutto. Il preliminare crea solo un obbligo tra le parti, ricorda la guida dell’Agenzia: il venditore potrebbe vendere la casa a un altro o subire un’ipoteca, e a quel punto al compratore resterebbe solo il risarcimento.
Per evitarlo c’è la trascrizione nei registri immobiliari, prevista dall’articolo 2645-bis del Codice civile. Si può fare solo se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura con firma autenticata, quindi dal notaio. Una volta trascritto, il rogito prevale su trascrizioni e ipoteche fatte contro il venditore dopo quella data. Gli effetti però cessano se il rogito non viene trascritto entro un anno dalla data fissata per firmarlo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Costa 200 euro di imposta ipotecaria e 35 euro di tasse ipotecarie, oltre a registro, bollo da 155 euro e onorario del notaio. Ha senso soprattutto quando tra compromesso e rogito passano molti mesi, si versano somme importanti o la casa è ancora da costruire. Le altre spese sono nella guida a tutti i costi per comprare casa; chi vende trova le tappe nella guida su come vendere casa.
Dal 1° gennaio 2027 le norme sull’imposta di registro passeranno nel nuovo testo unico (decreto legislativo 123 del 2025), la cui applicazione è stata rinviata a quella data. Al 5 novembre valgono le regole descritte qui.
Domande frequenti
Il compromesso va registrato per forza? Chi lo registra?
Sì, entro 30 giorni dalla firma. Lo registrano le parti, oppure l’agenzia immobiliare se la vendita passa da lei, oppure il notaio se il compromesso è un atto notarile.
Quanto costa registrare il compromesso?
Il minimo è 216 euro: 200 euro di imposta di registro e 16 euro di bollo per un contratto fino a quattro facciate, senza somme versate. Se ci sono caparra confirmatoria o acconti si aggiunge lo 0,5%: con 20.000 euro si arriva a 316 euro. Con il notaio il bollo è di 155 euro.
Che differenza c’è tra caparra confirmatoria e penitenziale?
Con la confirmatoria chi non rispetta il contratto perde la caparra o restituisce il doppio, e l’altro può anche chiedere la vendita o i danni. La penitenziale è il prezzo per potersi ritirare, senza altre conseguenze. La prima paga lo 0,5% di imposta, la seconda il 3%.
Se non ottengo il mutuo perdo la caparra?
Dipende dal compromesso. Se c’è una condizione sospensiva legata al mutuo, il mancato finanziamento fa cadere l’impegno senza inadempimento; senza quella clausola il rischio di perdere la caparra confirmatoria è concreto. Va inserita già nella proposta d’acquisto, come spieghiamo nella checklist per comprare casa; chi ha meno di 36 anni può guardare anche il mutuo giovani con garanzia pubblica.
Si può registrare il compromesso online?
Sì, con RAP web dell’Agenzia delle Entrate: si compila il modello RAP, si allega il contratto in PDF/A o TIF e le imposte vengono addebitate sul conto. Chi è esonerato dall’invio telematico può andare in un ufficio.
L’imposta pagata sul preliminare si recupera al rogito?
Lo 0,5% su caparra confirmatoria e acconti sì, viene scalato dall’imposta di registro del rogito; i 200 euro fissi e il bollo no. Per i preliminari fino al 2024, se l’imposta pagata superava quella del rogito, il rimborso andava chiesto entro tre anni dalla registrazione del definitivo.
