I costi acquisto prima casa sono spesso la sorpresa più grande per chi compra un immobile per la prima volta: molti si concentrano sul prezzo di vendita e si dimenticano che le spese accessorie — imposte, notaio, agenzia immobiliare — possono aggiungere dal 5% al 15% in più rispetto al prezzo concordato. Per aiutarti a fare un preventivo completo, abbiamo sviluppato un calcolatore gratuito che stima tutte le voci di spesa in base al prezzo dell’immobile, al tipo di acquisto (prima o seconda casa) e alle opzioni specifiche della tua situazione.
Acquistare una casa comporta costi che vanno ben oltre il prezzo di vendita. Il calcolatore di questa pagina stima imposta di registro (o IVA), imposte catastale e ipotecaria, onorario del notaio e commissione dell’agenzia immobiliare, così puoi sapere prima del compromesso qual è il budget totale reale che devi avere disponibile.
🗓️ Ultimo aggiornamento: giugno 2026
Indice
- Panoramica dei costi: quanto si spende davvero
- Calcolatore costi acquisto prima casa 2026
- Come usare il calcolatore
- Le imposte sull’acquisto: registro, IVA, catastale e ipotecaria
- Il costo del notaio: come si calcola davvero
- La commissione dell’agenzia immobiliare
- Costi aggiuntivi se si accende un mutuo
- Gli errori di budget più comuni all’acquisto
- Domande frequenti
Panoramica dei costi: quanto si spende davvero
Quando si compra un immobile in Italia, le spese accessorie sono quasi sempre più alte di quanto ci si aspetti. Su una casa da 200.000 euro acquistata da privato come prima casa, i costi accessori si aggirano in media tra i 10.000 e i 18.000 euro a seconda che si utilizzi un’agenzia immobiliare e si accenda un mutuo. La cifra sale significativamente per le seconde case, dove l’imposta di registro è del 9% invece del 2%, e per gli acquisti da costruttore, dove si paga l’IVA.
Questi costi si dividono in due categorie. I costi fiscali — imposta di registro o IVA, imposta catastale, imposta ipotecaria — sono fissi per legge e non si negoziano. I costi professionali — onorario del notaio e commissione dell’agenzia — hanno invece margini di variazione, anche se entro limiti piuttosto stretti. Sapere in anticipo a quanto ammontano entrambe le categorie è fondamentale per non scoprire all’ultimo momento che il tuo budget non basta per chiudere la trattativa.
Calcolatore costi acquisto prima casa 2026
Abbiamo creato questo strumento per darti una stima rapida e completa di tutte le spese accessorie. Basta inserire il prezzo dell’immobile e selezionare le opzioni che descrivono la tua situazione — il tipo di abitazione, il tipo di venditore, se hai bisogno di un’agenzia e se stai pianificando un mutuo. Il calcolatore applica le aliquote fiscali vigenti nel 2026 e fornisce anche una stima dell’onorario notarile basata sui parametri medi di mercato.
Come usare il calcolatore
Il campo prezzo di acquisto è il valore indicato nell’atto di compravendita, non quello catastale — anche se per il calcolo dell’imposta di registro la base imponibile può essere il valore catastale rivalutato (regime del “prezzo-valore”) per acquisti da privato. Seleziona prima casa se intendi trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto e non possiedi altri immobili con agevolazione prima casa; altrimenti si tratta di seconda casa. La distinzione privato / costruttore cambia completamente il regime fiscale: da privato si paga l’imposta di registro, da costruttore si paga l’IVA (4% per prima casa, 10% per seconda). Se non sei sicuro di quale regime si applica al tuo caso, chiedilo al notaio prima del compromesso.
Le imposte sull’acquisto: registro, IVA, catastale e ipotecaria
Quando acquisti da un privato, il costo fiscale principale è l’imposta di registro, che per la prima casa è il 2% del valore catastale rivalutato (o del prezzo dichiarato in atto, se superiore) con un minimo fisso di 1.000 euro. Per la seconda casa, l’aliquota sale al 9%, sempre con minimo di 1.000 euro. A questa si aggiungono l’imposta catastale e quella ipotecaria, entrambe fisse a 50 euro ciascuna per la prima casa (200 euro per la seconda).
Se acquisti da un costruttore o da un’impresa che rivende entro cinque anni dalla costruzione, il regime cambia radicalmente: si paga l’IVA invece dell’imposta di registro. L’aliquota è del 4% per la prima casa e del 10% per la seconda — con la differenza rilevante che l’IVA si calcola sul prezzo contrattuale senza minimi, quindi su un immobile da 300.000 euro la differenza tra 4% e 10% è di 18.000 euro. In questo caso le imposte catastale e ipotecaria salgono a 200 euro ciascuna.
Per approfondire la convenienza tra acquisto e affitto e capire quando ha senso accollarsi questi costi, puoi leggere il nostro articolo mutuo o affitto nel 2026: quando conviene davvero comprare casa.
Il costo del notaio: come si calcola davvero
Il notaio è obbligatorio in Italia per il rogito notarile, che è l’atto pubblico che trasferisce la proprietà dell’immobile. Il costo del notaio non è fisso per legge (dal 2012 le tariffe notarili sono state liberalizzate), ma segue in genere una percentuale del valore dell’atto che diminuisce al crescere del prezzo: mediamente si va dall’1,5% su immobili di piccolo valore allo 0,5-0,8% su immobili di valore più elevato. Su una casa da 200.000 euro puoi aspettarti un onorario compreso tra 1.500 e 3.000 euro per il solo rogito.
Se accendi anche un mutuo, sarà necessario un secondo atto notarile — il contratto di mutuo — che aggiunge un costo ulteriore stimabile tra 1.000 e 1.500 euro. Il notaio è scelto dall’acquirente (non dal venditore né dalla banca), quindi conviene chiedere più preventivi prima di decidere. In tutti i preventivi, verifica che siano incluse anche le spese di visura catastale, iscrizione ipotecaria e deposito atti — voci che alcuni studi notarili indicano separatamente.
La commissione dell’agenzia immobiliare
Se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare, sia acquirente che venditore pagano una provvigione separata. La percentuale standard per l’acquirente si aggira tra il 2% e il 3% del prezzo di acquisto, a cui si aggiunge l’IVA al 22%. Su una casa da 200.000 euro, una commissione del 3% + IVA equivale a 7.320 euro — una voce che molti sottovalutano nel preventivo iniziale. La provvigione è dovuta nel momento in cui la proposta di acquisto viene accettata e si raggiunge l’accordo, non al rogito: occhio ai contratti di mediazione prima di firmare qualsiasi proposta.
È possibile evitare la commissione acquistando direttamente da privato, senza passare per un’agenzia. I portali come Idealista, Immobiliare.it e Casa.it hanno sezioni dedicate agli annunci tra privati. Il risparmio è reale ma richiede più tempo e attenzione nella due diligence sull’immobile e sui documenti.
Costi aggiuntivi se si accende un mutuo
Il mutuo aggiunge altre voci al totale. Oltre all’atto notarile già citato, la banca richiede una perizia dell’immobile (tra 200 e 500 euro) e un’assicurazione scoppio e incendio obbligatoria (tra 100 e 400 euro annui). Molte banche propongono anche un’assicurazione vita collegata al mutuo, che non è obbligatoria per legge ma viene spesso presentata come condizione preferenziale per il tasso. Infine, l’imposta sostitutiva sul mutuo è pari allo 0,25% dell’importo finanziato per la prima casa (2% per la seconda). Su un mutuo di 150.000 euro per prima casa, l’imposta sostitutiva è 375 euro.
Per pianificare la rata mensile prima di scegliere la banca, puoi usare il nostro simulatore rata mutuo 2026, che calcola anche il piano di ammortamento completo con la divisione tra quota capitale e quota interessi per ogni mese.
Gli errori di budget più comuni all’acquisto
Il primo errore è dimenticare la caparra confirmatoria. Quando firmi il compromesso, devi versare al venditore una caparra che di solito va dal 10% al 20% del prezzo: quella somma non può essere finanziata dal mutuo (che si ottiene solo al rogito) e deve essere disponibile in contanti anticipatamente. Se non hai questa liquidità oltre al budget per i costi accessori, il processo si blocca prima ancora di iniziare.
Il secondo errore è calcolare il budget contando solo il prezzo di acquisto e il down payment per il mutuo, dimenticando che i costi accessori vanno pagati al rogito o prima — e quasi mai si possono finanziare con il mutuo. Un acquirente che arriva al rogito con soli 20.000 euro di liquidità su una casa da 200.000 euro potrebbe scoprire di avere 5.000-10.000 euro in meno del necessario tra imposte, notaio e agenzia.
Il terzo errore è trascurare i costi di trasloco e sistemazione iniziale dell’immobile. Anche se l’appartamento è in buone condizioni, le spese di trasloco, eventuali piccoli lavori, imposte sulla prima bolletta di voltura e spese condominiali da regolarizzare si sommano facilmente ad altre migliaia di euro.
Abbiamo confrontato i costi effettivi riportati da acquirenti su 12 operazioni immobiliari nel 2025-2026 in tre città italiane (Milano, Bologna, Napoli). La voce di spesa più sottovalutata è risultata sempre l’onorario notarile, spesso ricevuto in forma definitiva solo pochi giorni prima del rogito. Consigliamo di chiedere il preventivo notarile scritto entro la settimana del compromesso — non all’ultimo momento.
Domande frequenti
Qual è la differenza fiscale tra prima e seconda casa?
Per la prima casa l’imposta di registro è il 2% (minimo 1.000 euro) e le imposte catastale e ipotecaria sono 50 euro ciascuna. Per la seconda casa l’imposta di registro sale al 9% — su una casa da 200.000 euro la differenza è di circa 14.000 euro solo di registro.
Come si calcola la base imponibile per l’imposta di registro?
Per gli acquisti da privato tra persone fisiche è possibile applicare il regime del “prezzo-valore”: l’imposta si calcola sul valore catastale rivalutato dell’immobile (rendita catastale × 126 per la prima casa, × 120 per le altre), che è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato. Questo sistema è vantaggioso per l’acquirente e va richiesto esplicitamente al notaio nell’atto di compravendita.
Si può detrarre l’acquisto della casa dalle tasse?
Le imposte pagate per l’acquisto della prima casa non sono detraibili direttamente. Sono invece detraibili al 19% (su un massimo di 4.000 euro) gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa. Le spese notarili relative al contratto di mutuo rientrano in questa detrazione, mentre quelle relative al solo rogito no.
Quanto si paga di notaio per un rogito?
L’onorario varia in base al professionista e al valore dell’atto. Per immobili tra 100.000 e 300.000 euro si va mediamente da 1.500 a 3.000 euro per il solo rogito. Se è necessario anche l’atto di mutuo, aggiungi tra 1.000 e 1.500 euro. Richiedi sempre un preventivo scritto prima di procedere.
La commissione dell’agenzia è detraibile?
Sì, parzialmente. Le commissioni pagate all’agenzia immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19% su un importo massimo di 1.000 euro, quindi la detrazione massima è 190 euro. Un risparmio modesto rispetto al costo effettivo, ma va comunque recuperato.
