Usufrutto e nuda proprietà si dividono il valore di una casa secondo una tabella fissata dal fisco: più è anziano chi tiene l’usufrutto, meno vale il suo diritto e più vale la nuda proprietà. Nel 2026 il tasso di interesse legale è sceso all’1,6%, ma per le imposte la legge impone di non andare sotto il 2,5%, quindi i coefficienti restano quelli già in vigore. Qui trovi la tabella ufficiale completa, le regole per l’usufrutto a termine e per quello su più persone, tre esempi con i conti fatti e un calcolatore che restituisce in pochi secondi il valore in euro e in percentuale.
Valore dell’usufrutto vitalizio = valore della piena proprietà × 2,5% × coefficiente legato all’età dell’usufruttuario. La nuda proprietà vale la differenza. Il tasso legale 2026 è l’1,6%, ma il decreto MEF del 24 dicembre 2025 conferma che ai fini fiscali si usa il 2,5% e la tabella dell’allegato 1 al D.Lgs. 139/2024. Esempio: usufruttuario di 70 anni, usufrutto 40%, nuda proprietà 60%. L’usufrutto a termine si calcola con l’attualizzazione al 2,5% e non può superare quello vitalizio.
Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Parametri validi per atti, donazioni e successioni dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026.
Indice
- Usufrutto e nuda proprietà: chi ha cosa
- Il tasso 2026: perché si usa il 2,5% e non l’1,6%
- Tabella dei coefficienti 2026 per età
- Calcolatore usufrutto e nuda proprietà
- Come usare il calcolatore
- Tre esempi con i conti fatti
- Usufrutto a termine e usufrutto su più persone
- Quando serve il calcolo: vendita, donazione, successione, IMU
- Domande frequenti
Usufrutto e nuda proprietà: chi ha cosa
L’usufruttuario abita la casa o la affitta e ne incassa il canone. Il nudo proprietario possiede il bene ma, finché dura l’usufrutto, non lo usa e non ne ricava nulla. Quando l’usufrutto finisce, per la morte dell’usufruttuario o per la scadenza del termine, il nudo proprietario si ritrova con la piena proprietà senza dover comprare niente.
È la formula con cui un genitore passa la casa ai figli continuando ad abitarci, o con cui un anziano vende restando a vivere dentro. In entrambi i casi bisogna sapere quanto vale ciascuno dei due pezzi: le parti possono accordarsi su qualsiasi prezzo, ma per le imposte il fisco usa un metodo scritto nella legge.
Le regole stanno nell’articolo 46 del Testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986) e nell’articolo 48, che rinvia proprio all’articolo 46: il valore dell’usufrutto si ottiene prendendo come annualità il valore della piena proprietà moltiplicato per il saggio legale di interesse, e la nuda proprietà vale la differenza. Lo stesso schema si applica all’imposta di successione e donazione (articolo 17 del D.Lgs. 346/1990).
Il tasso 2026: perché si usa il 2,5% e non l’1,6%
Il decreto del Ministro dell’economia del 10 dicembre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre 2025, ha fissato il tasso di interesse legale all’1,60% dal 1° gennaio 2026.
Per usufrutto e nuda proprietà però c’è un paletto. Il D.Lgs. 139/2024, in vigore dal 2025, ha aggiunto all’articolo 46 il comma 5-ter: ai fini della determinazione di questi valori «non può essere assunto un saggio legale d’interesse inferiore al 2,5 per cento». La stessa frase sta nell’articolo 17, comma 1-ter, del testo unico successioni e donazioni. Il decreto MEF del 24 dicembre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31 dicembre 2025) ne prende atto: il prospetto dei coefficienti per il 2026 è determinato «assumendo 2,5 per cento come misura di riferimento», cioè resta quello dell’allegato 1 al D.Lgs. 139/2024, e il multiplo per le rendite perpetue resta quaranta volte l’annualità.
Il limite serve a evitare coefficienti abnormi: la Corte costituzionale, nella sentenza n. 89 del 2026, ricorda che per il 2021, con un tasso dello 0,01%, il coefficiente era arrivato a 3.000, gonfiando il valore delle rendite vitalizie e l’imposta. Con la stessa sentenza la Corte ha esteso il minimo del 2,5% anche alle regole precedenti la riforma, per le rendite vitalizie nei rapporti non ancora esauriti. Chi ha un accertamento o un contenzioso aperto su valori calcolati con i coefficienti di quegli anni ne parli con un professionista.
Abbiamo letto il decreto MEF del 24 dicembre 2025 sulla Gazzetta Ufficiale: per il 2026 non esiste una tabella nuova calcolata all’1,6%. Le percentuali sono le stesse in vigore dal 1° gennaio 2025, data da cui si applica la tabella del D.Lgs. 139/2024. Se trovi coefficienti diversi da quelli qui sotto, sono un conto che il fisco non usa.
Tabella dei coefficienti 2026 per età
Il coefficiente è quello del prospetto allegato al D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, che abbiamo letto sulla Gazzetta Ufficiale. Le percentuali sono il risultato di coefficiente × 2,5%, quindi valgono per qualsiasi valore della casa. L’età è quella dell’usufruttuario, in anni compiuti, alla data dell’atto o della successione.
| Età dell’usufruttuario | Coefficiente | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 38 | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 36 | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 34 | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 32 | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 30 | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 28 | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 26 | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 24 | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 22 | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 20 | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 18 | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 16 | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 14 | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 12 | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 10 | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 8 | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 6 | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 4 | 10% | 90% |
Fonte: allegato 1 al D.Lgs. 139/2024, confermato per il 2026 dal decreto MEF del 24 dicembre 2025. Percentuali calcolate con il tasso del 2,5%.
La formula, scritta per esteso, è: valore usufrutto = valore piena proprietà × 2,5% × coefficiente. Su una casa da 100.000 euro e un usufruttuario di 58 anni il conto è 100.000 × 0,025 × 24 = 60.000 euro di usufrutto e 40.000 di nuda proprietà. Il prospetto si ferma a 99 anni: per età superiori conviene farsi fare il conteggio dal notaio.
Calcolatore usufrutto e nuda proprietà
Inserisci il valore della piena proprietà e scegli il tipo di usufrutto. Il risultato mostra il valore dei due diritti in euro e in percentuale, insieme al coefficiente applicato.
🧮 Calcolatore valore usufrutto e nuda proprietà 2026
Come usare il calcolatore
Il primo campo è il valore della piena proprietà, cioè della casa come se fosse libera. Quale numero mettere dipende da cosa ti serve. Per una compravendita tra privati di un’abitazione l’imposta di registro si paga di solito sul valore catastale (il cosiddetto prezzo-valore), che per una casa senza agevolazioni è la rendita catastale × 1,05 × 120 e per la prima casa rendita × 1,05 × 110, come spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa (edizione ottobre 2025). Per una donazione o una successione si parte dal valore dichiarato nell’atto o nella dichiarazione.
Poi scegli il tipo. Con l’usufrutto vitalizio serve solo l’età dell’usufruttuario in anni compiuti, e il calcolatore pesca il coefficiente dalla tabella. Con l’usufrutto a termine inserisci la durata in anni; l’età diventa facoltativa ma conviene metterla, perché serve a verificare il tetto: se l’usufrutto a termine risultasse più caro di quello vitalizio della stessa persona, il calcolatore applica il valore vitalizio e lo segnala.
Nel risultato trovi anche il tasso usato e l’annualità (valore × 2,5%), utili per confrontare il conteggio del notaio riga per riga.
Tre esempi con i conti fatti
I casi che seguono sono esempi costruiti da noi. Ogni conto è stato rifatto due volte a mano e poi controllato con il calcolatore.
Esempio 1: genitore di 70 anni che vende la nuda proprietà
Giulia ha 70 anni e vende la nuda proprietà del suo appartamento, tenendosi l’usufrutto vitalizio. Chi compra non ha i requisiti prima casa. Il prezzo concordato è affare loro; per le imposte, con il prezzo-valore, conta il valore catastale. Con una rendita di 900 euro: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro di piena proprietà.
A 70 anni il coefficiente è 16, quindi l’usufrutto vale 113.400 × 0,025 × 16 = 45.360 euro (40%) e la nuda proprietà 113.400 − 45.360 = 68.040 euro (60%). L’acquirente paga l’imposta di registro del 9% solo su 68.040 euro: 6.123,60 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Se avesse i requisiti prima casa, la base sarebbe 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro, la nuda proprietà 62.370 euro e il registro al 2% 1.247,40 euro, sopra il minimo di 1.000 euro previsto dalla guida dell’Agenzia.
Esempio 2: donazione con riserva di usufrutto a un nipote
Franco, 65 anni, dona al figlio di suo fratello la nuda proprietà di una casa dichiarata per 180.000 euro e si tiene l’usufrutto. Tra zio e nipote la parentela è di terzo grado, quindi secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate sulle aliquote si paga il 6% sull’intero valore, senza franchigia.
A 65 anni il coefficiente è 20: usufrutto 180.000 × 0,025 × 20 = 90.000 euro, nuda proprietà 90.000 euro. L’imposta di donazione è il 6% di 90.000, cioè 5.400 euro. Se Franco avesse donato la piena proprietà avrebbe pagato il 6% di 180.000, 10.800 euro. Sulla donazione di immobili sono dovute anche l’imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell’1%, oppure 200 euro ciascuna se il nipote ha i requisiti prima casa, come indica la pagina dell’Agenzia sulla donazione di beni immobili. Se il beneficiario fosse stato un figlio, la franchigia di 1 milione di euro avrebbe azzerato l’imposta di donazione in questo esempio. I costi del notaio e le alternative sono spiegati nella guida sulla donazione della casa e quando conviene rispetto alla successione.
Esempio 3: usufrutto a termine di 10 anni
Marco, 45 anni, riceve l’usufrutto per 10 anni su un immobile del valore di 200.000 euro. L’annualità è 200.000 × 2,5% = 5.000 euro. Il coefficiente di attualizzazione per 10 anni al 2,5% vale 8,7521 (la formula è spiegata nel paragrafo successivo). L’usufrutto vale quindi 5.000 × 8,7521 = 43.760,32 euro, il 21,88%, e la nuda proprietà 156.239,68 euro. L’usufrutto vitalizio di una persona di 45 anni varrebbe l’80%: il tetto non scatta.
Diverso il caso di un usufrutto di 30 anni concesso a una persona di 80 anni sullo stesso immobile. Il conto sugli anni darebbe 5.000 × 20,9303 = 104.651,46 euro, ma a 80 anni l’usufrutto vitalizio vale il 25%, cioè 50.000 euro. Si applica il tetto: usufrutto 50.000 euro, nuda proprietà 150.000.
| Caso | Valore piena proprietà | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| Vitalizio, 70 anni | 113.400 € | 45.360 € (40%) | 68.040 € (60%) |
| Vitalizio, 65 anni | 180.000 € | 90.000 € (50%) | 90.000 € (50%) |
| A termine 10 anni, 45 anni | 200.000 € | 43.760,32 € (21,88%) | 156.239,68 € |
| A termine 30 anni, 80 anni (tetto) | 200.000 € | 50.000 € (25%) | 150.000 € (75%) |
Usufrutto a termine e usufrutto su più persone
Come si calcola l’usufrutto a termine
Per la rendita a tempo determinato l’articolo 46, comma 2, lettera b, dice che il valore è dato dal «valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse». Anche qui vale il minimo del 2,5%, perché il comma 5-ter si riferisce a tutti i valori del comma 2. Il valore attuale si ottiene con la formula finanziaria (1 − 1,025−n) ÷ 0,025, dove n è il numero di anni: per 5 anni il coefficiente è 4,6458, per 10 anni 8,7521, per 20 anni 15,5892.
Il calcolatore usa la versione con le annualità a fine anno, detta posticipata. Alcuni professionisti usano la variante con le annualità a inizio anno, che dà un valore un po’ più alto (circa il 2,5% in più): la norma non scende in questo dettaglio, quindi per l’atto fa fede il conteggio del notaio. Poi c’è il tetto. Il comma 4 stabilisce che una rendita a tempo determinato che cessa comunque con la morte del beneficiario non può valere più di quella vitalizia. Un usufrutto, anche se a termine, si chiude in ogni caso con la morte dell’usufruttuario, quindi il confronto con il valore vitalizio va sempre fatto, come nel secondo caso dell’esempio 3.
Usufrutto su più persone
Succede spesso che due coniugi donino la casa ai figli riservandosi l’usufrutto per entrambi. Il comma 3 dell’articolo 46 dà due regole diverse. Se l’usufrutto è costituito a favore di più persone con diritto di accrescimento, cioè alla morte del primo la sua parte passa all’altro, si usa l’età del più giovane. Se invece il diritto deve cessare con la morte di una qualsiasi delle persone, si usa l’età del meno giovane, cioè del più anziano.
Esempio: coniugi di 74 e 68 anni con usufrutto congiuntivo e accrescimento. Conta l’età di 68 anni, coefficiente 18, usufrutto al 45% e nuda proprietà al 55%. Se ciascun coniuge ha invece l’usufrutto solo sulla propria metà, senza accrescimento, si fanno due calcoli separati, ognuno sulla metà del valore e con l’età del suo titolare. Nel calcolatore basta inserire l’età giusta.
Quando serve il calcolo: vendita, donazione, successione, IMU
Compravendita della nuda proprietà. Per l’articolo 48 del Testo unico registro, quando si trasferisce una proprietà gravata da usufrutto la base imponibile è la differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto. La guida dell’Agenzia precisa che il prezzo-valore si applica anche alla nuda proprietà e all’usufrutto di immobili a uso abitativo, su richiesta dell’acquirente fatta al notaio nell’atto, e che le agevolazioni prima casa valgono anche per il trasferimento della nuda proprietà o dell’usufrutto. Dalla stessa guida: possedere solo la nuda proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune non fa perdere l’agevolazione, purché quella nuda proprietà non sia stata comprata con i benefici prima casa. Per i costi complessivi di un acquisto c’è la nostra guida a tutti i costi di chi compra casa.
Donazione e successione. Se si dona o si eredita la nuda proprietà, l’imposta si calcola sul suo valore, ottenuto con la stessa tabella. Le istruzioni dell’Agenzia per la dichiarazione di successione chiedono infatti, per la nuda proprietà, l’età dell’usufruttuario e il coefficiente applicato. Per l’imposta dovuta in base alla parentela puoi usare il nostro calcolatore dell’imposta di successione, inserendo come valore quello della nuda proprietà; i passaggi pratici sono nella guida alla dichiarazione di successione.
Alla morte dell’usufruttuario. L’usufrutto vitalizio si chiude con la vita del suo titolare e si riunisce alla nuda proprietà. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza comprare nulla: le imposte le aveva pagate sulla nuda proprietà al momento dell’acquisto, della donazione o della successione. La scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla voltura catastale spiega che dal 1° gennaio 2025 le riunioni di usufrutto, uso e abitazione per causa di morte vengono fatte d’ufficio e senza oneri, sulla base dei dati dell’Anagrafe tributaria. Restano alcune eccezioni: con l’usufrutto con diritto di accrescimento serve una domanda di voltura, esente da tributi; con l’usufrutto successivo o a termine la domanda è a pagamento (tasse per i servizi catastali e bollo).
IMU. Finché dura l’usufrutto l’imposta la paga l’usufruttuario. Lo dice il comma 743 dell’articolo 1 della legge 160/2019: soggetti passivi sono il proprietario «ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione». Il nudo proprietario non paga. Come si calcola l’imposta è spiegato nella guida all’IMU 2026.
Quanto alla scadenza da tenere a mente: dal 1° gennaio 2027 si applica il nuovo Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti, il D.Lgs. 123/2025. Come riporta la sentenza della Corte costituzionale, le regole dell’articolo 46 sono passate negli articoli 50 e 102 e la tabella nell’allegato 4, con lo stesso minimo del 2,5%. A gennaio 2027 aggiorneremo questa pagina con il nuovo tasso legale e il decreto sui coefficienti.
Domande frequenti
Quanto vale la nuda proprietà di una casa con usufruttuario di 80 anni?
Il 75% del valore della piena proprietà. Tra 79 e 82 anni il coefficiente è 10, quindi l’usufrutto vale 10 × 2,5% = 25% e la nuda proprietà il resto. Su un valore di 150.000 euro: 37.500 euro di usufrutto e 112.500 di nuda proprietà.
Nel 2026 i coefficienti sono cambiati perché il tasso legale è sceso?
No. Il tasso legale è sceso all’1,6%, ma per usufrutto e nuda proprietà la legge vieta di usare un tasso inferiore al 2,5%. Il decreto MEF del 24 dicembre 2025 conferma per il 2026 la stessa tabella in vigore dal 2025.
Il valore del calcolatore è il prezzo giusto per vendere la nuda proprietà?
È il valore che usa il fisco. Il prezzo lo decidono venditore e acquirente, e sul mercato contano anche la zona, lo stato della casa e le aspettative di vita reali. La tabella resta un buon punto di partenza per trattare, perché è quella con cui verranno calcolate le imposte. Per le trattative in generale c’è la guida su come vendere casa.
Cosa deve fare il nudo proprietario quando muore l’usufruttuario?
Nel caso più comune, nulla. L’usufrutto vitalizio non passa agli eredi dell’usufruttuario: si riunisce alla nuda proprietà. Dal 1° gennaio 2025 l’Agenzia delle Entrate registra la riunione in catasto d’ufficio, senza oneri e senza adempimenti a carico del nudo proprietario. Serve una domanda di voltura solo con l’usufrutto con diritto di accrescimento (gratuita), con quello successivo o con quello a termine (a pagamento). Gli altri beni di cui il defunto era proprietario seguono invece la normale successione.
Chi paga l’IMU tra usufruttuario e nudo proprietario?
L’usufruttuario, per tutta la durata dell’usufrutto. Se la casa è la sua abitazione principale e non è accatastata in A/1, A/8 o A/9, l’IMU non è dovuta (comma 740 della legge 160/2019).
Posso comprare la nuda proprietà con le agevolazioni prima casa?
Sì, se hai i requisiti: la guida dell’Agenzia delle Entrate le estende al trasferimento della nuda proprietà e dell’usufrutto. Paghi il registro al 2% sul valore della nuda proprietà, con il minimo di 1.000 euro. Requisiti e casi di decadenza sono nella guida alla prima casa 2026.
