Deposito cauzionale affitto: quanti interessi ti deve il proprietario e quando va restituito

Sul deposito cauzionale dell’affitto il proprietario deve pagare all’inquilino gli interessi legali, e deve farlo alla fine di ogni anno: lo dice l’articolo 11 della legge sull’equo canone, che fissa anche un tetto di tre mensilità alla cauzione. Con il tasso legale del 2026 all’1,6%, una cauzione di 1.800 euro rende 28,80 euro l’anno; chi non ha mai ricevuto nulla dal 2023 può avere diritto a quasi 200 euro. Qui trovi le regole, i tassi anno per anno, un calcolatore e cosa succede alla riconsegna delle chiavi, quando si decide quanto della cauzione torna indietro.

Ultimo aggiornamento: novembre 2026. Abbiamo letto su Normattiva gli articoli 5, 11, 41 e 79 della legge 392/1978, gli articoli 13 e 14 della legge 431/1998, gli articoli 1587, 1590, 1609 e 2948 del codice civile, e in Gazzetta Ufficiale i decreti del Ministero dell’Economia che hanno fissato il tasso legale dal 2018 al 2026.

Indice

1. Cosa dice la legge sulla cauzione
2. Il tasso legale anno per anno
3. Calcolatore degli interessi sulla cauzione
4. Quattro esempi con i numeri
5. Quando va restituita la cauzione
6. Cosa può trattenere il proprietario
7. Gli ultimi mesi “a scalare”: perché non si fa
8. Come chiedere interessi e cauzione
9. Domande frequenti

Cosa dice la legge sulla cauzione

La regola sta in due frasi dell’articolo 11 della legge 392 del 1978, ancora in vigore: «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Il conduttore è l’inquilino, il locatore è il proprietario.

In pratica: con un canone di 600 euro la cauzione massima è 1.800 euro; quei soldi sono una garanzia, non del proprietario, che finché li tiene deve riconoscere un interesse; e l’interesse si paga ogni anno, non una volta sola alla fine. Nella pratica molti proprietari lo versano tutto insieme alla restituzione, e molti inquilini non lo chiedono mai. Dove va scritta la cauzione nel contratto lo spiega la guida al modello di contratto di affitto.

Questa parte della legge sull’equo canone è sopravvissuta alla riforma degli affitti del 1998. L’articolo 14 della legge 431/1998 ha abrogato per le abitazioni molti articoli della 392, ma l’11 non è nell’elenco: vale quindi per i contratti 4+4, per quelli a canone concordato 3+2 e per i transitori. E vale anche per negozi, uffici e capannoni, perché l’articolo 41 estende alle locazioni non abitative gli articoli dal 7 all’11.

Il tasso legale anno per anno

Il tasso legale è quello dell’articolo 1284 del codice civile. Ogni anno, a dicembre, il Ministro dell’Economia lo aggiorna con un decreto pubblicato in Gazzetta Ufficiale, guardando al rendimento dei titoli di Stato fino a dodici mesi e all’inflazione. Il tasso del 2026, per esempio, è stato fissato all’1,60% con il decreto del 10 dicembre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre 2025), che sostituiva il 2% del 2025.

La tabella riporta i tassi degli ultimi nove anni, letti uno per uno nei decreti, e quanto rende in ciascun anno una cauzione di 1.000 euro.

Fonti: decreti del Ministero dell’Economia pubblicati nelle Gazzette Ufficiali n. 292 del 2017, 291 del 2018, 293 del 2019, 310 del 2020, 297 del 2021, 292 del 2022 (il decreto del 13 dicembre 2022 che ha portato il tasso al 5%), 288 del 2023, 294 del 2024 e 289 del 2025.

Nel 2020 e nel 2021 gli interessi valevano pochi centesimi; nel 2023 la stessa cauzione ha reso cento volte più del 2020. Il tasso per il 2027 non c’è ancora: il decreto è atteso a dicembre, e fino ad allora il calcolo si ferma al 31 dicembre 2026.

Calcolatore degli interessi sulla cauzione

Il calcolatore applica a ogni anno solare il suo tasso legale, per i soli giorni in cui la cauzione è stata in mano al proprietario: dal giorno del versamento fino al giorno di fine che indichi (la riconsegna delle chiavi o, se il contratto è in corso, il 31 dicembre). Gli interessi di un anno non producono altri interessi negli anni dopo, perché la legge prevede che si paghino ogni anno. Se il proprietario ti ha già pagato gli interessi fino a un certo anno, sceglilo nell’ultimo campo e quegli anni verranno esclusi dal totale.

Il calcolatore conosce i tassi dal 2018 al 2026: per versamenti più vecchi il conto parte dal 1° gennaio 2018, e i giorni del 2027 restano fuori finché non esce il nuovo tasso.

Quattro esempi con i numeri

Esempi costruiti da noi con i tassi della tabella; i risultati coincidono con il calcolatore.

Contratto dal 2023, interessi mai pagati. Canone di 600 euro, cauzione di 1.800 euro versata il 1° gennaio 2023, contratto che finisce il 31 dicembre 2026. Gli interessi sono 90 euro per il 2023 (5%), 45 per il 2024 (2,5%), 36 per il 2025 (2%) e 28,80 per il 2026 (1,6%): in tutto 199,80 euro. Con l’appartamento in ordine, alla riconsegna spettano 1.999,80 euro.

Stessa cauzione, interessi pagati fino al 2025. Se il proprietario ha sempre versato gli interessi a fine anno, a dicembre 2026 resta da pagare solo l’ultima annualità: 1.800 euro per l’1,6%, cioè 28,80 euro.

Contratto partito a metà anno. Cauzione di 2.400 euro (tre mesi da 800) versata il 1° luglio 2024, contratto ancora in corso a fine 2026. Per il 2024 contano 184 giorni su 366, perché il 2024 era bisestile: 30,16 euro. Poi 48 euro per il 2025 e 38,40 euro per il 2026. Totale 116,56 euro. A mesi (sei su dodici) il 2024 varrebbe 30 euro tondi.

Un 4+4 iniziato prima del Covid. Cauzione di 1.500 euro versata il 1° marzo 2019, contratto che scade il 28 febbraio 2027. Fino al 31 dicembre 2026 gli interessi sono 196,21 euro: 10,06 per i 306 giorni del 2019, 75 centesimi per il 2020, 15 centesimi per il 2021, poi 18,75 euro, 75 euro, 37,50 euro, 30 euro e 24 euro. Quasi tutto, 166,50 euro su 196,21, viene dagli anni dal 2023 in poi. Ai 196,21 euro andranno aggiunti i due mesi del 2027, al tasso che uscirà a dicembre.

Quando va restituita la cauzione

La legge non fissa un numero di giorni: la cauzione va restituita quando il rapporto si chiude e l’immobile è stato riconsegnato e controllato. Se il contratto prevede un termine, per esempio trenta giorni dalla riconsegna, vale quello: conviene scriverlo alla firma.

Il momento della riconsegna conta più di quanto sembri. L’articolo 1590 del codice civile dice che l’inquilino deve restituire la casa «nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta», secondo la descrizione fatta all’inizio, salvo il deterioramento dovuto all’uso normale. Se all’inizio non c’è stata nessuna descrizione, la legge presume che la casa sia stata consegnata in buono stato: in caso di discussione, la prova di com’era la deve dare l’inquilino.

Per questo il consiglio più utile è anche il più banale: un verbale di consegna all’ingresso e uno di riconsegna all’uscita, firmati da entrambi, con foto datate delle stanze, dei sanitari e degli elettrodomestici. Se il verbale di uscita dice “nessun danno”, il proprietario ha poco margine per trattenere qualcosa. Per i tempi di uscita e il preavviso c’è la guida alla disdetta del contratto di affitto.

Cosa può trattenere il proprietario

Il proprietario può trattenere le somme che l’inquilino gli deve: canoni o spese condominiali non pagati e il costo dei danni che vanno oltre l’uso normale.

Il codice civile traccia due confini. Il primo è l’usura: l’articolo 1590 esclude dalla responsabilità dell’inquilino «il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto», e il terzo comma aggiunge che l’inquilino non risponde di ciò che si rovina per vetustà, cioè per l’età. Un parquet un po’ opaco dopo otto anni o una caldaia che si guasta perché vecchia non sono a carico di chi esce. Il secondo confine sono le piccole riparazioni: per l’articolo 1609 spettano all’inquilino quelle «dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso», non quelle dovute a vetustà o caso fortuito, e in mancanza di accordi si seguono gli usi locali. Un rubinetto che gocciola o una maniglia rotta durante l’affitto, quindi, andavano sistemati dall’inquilino.

L’imbiancatura è il caso più discusso. Pareti un po’ ingrigite dopo anni di vita normale rientrano nell’usura; buchi, macchie, muffa per mancata aerazione o pareti dipinte di un colore diverso senza permesso possono invece giustificare una trattenuta per riportarle allo stato iniziale. Molto dipende dal contratto e dai verbali, ma la trattenuta va sempre giustificata con il danno e il costo, documentato da un preventivo o una fattura.

Gli ultimi mesi “a scalare”: perché non si fa

È la tentazione più comune: “la cauzione vale tre mesi, quindi gli ultimi tre mesi non li pago e siamo pari”. La legge non prevede questa compensazione. L’articolo 1587 del codice civile obbliga l’inquilino a pagare il canone «nei termini convenuti» fino alla fine, e la cauzione resta al proprietario come garanzia per eventuali danni che si scoprono solo alla riconsegna.

Per l’articolo 5 della legge 392/1978, il mancato pagamento del canone dopo venti giorni dalla scadenza è motivo di risoluzione del contratto: il proprietario può avviare lo sfratto per morosità, con spese che possono superare la cauzione. Meglio pagare fino all’ultimo mese, fare il verbale e farsi restituire subito cauzione e interessi. Se l’accordo di “scalare” la cauzione c’è, va messo per iscritto e firmato da entrambi.

Come chiedere interessi e cauzione

La richiesta va fatta per iscritto: raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, se il proprietario ne ha una. Si indicano importo e data del versamento, gli anni non pagati e il totale; alla riconsegna si chiedono cauzione e interessi insieme, citando il verbale firmato.

Non conviene aspettare troppo. L’articolo 2948 del codice civile prevede che «gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno» si prescrivano in cinque anni. Gli interessi della cauzione si pagano proprio ogni anno: c’è quindi il rischio che le annualità più vecchie di cinque anni vengano considerate perse. Una richiesta scritta che mette in mora il proprietario interrompe la prescrizione (articolo 2943 del codice civile). Per un contratto lungo, se il proprietario contesta, è meglio un parere di un’associazione di inquilini o di un avvocato. Come funziona la prescrizione per gli altri debiti di casa lo abbiamo spiegato nella guida alla prescrizione dei debiti.

Se la cauzione chiesta supera le tre mensilità, la cosa più semplice è farlo notare prima di firmare. Per i locali commerciali l’articolo 79 della legge 392/1978, ancora in vigore per gli usi diversi dall’abitazione, dichiara nulli i patti che danno al proprietario vantaggi contrari alla legge e consente di chiedere indietro le somme fino a sei mesi dopo la riconsegna. Per le abitazioni quell’articolo è stato abrogato nel 1998: il limite delle tre mensilità resta, ma per recuperare l’eccedenza a contratto in corso serve valutare il caso con un legale.

Per il proprietario, pagare gli interessi ogni anno chiude la questione e costa poco: con 1.800 euro di cauzione, a dicembre 2026 sono 28,80 euro. Per gli altri adempimenti ci sono le guide su come registrare un contratto di affitto, sull’aggiornamento ISTAT del canone e sulla cedolare secca.

Domande frequenti

Il proprietario può chiedere quattro mesi di cauzione?

No. L’articolo 11 della legge 392/1978 fissa il massimo a tre mensilità del canone, e vale sia per le abitazioni sia, tramite l’articolo 41, per gli immobili commerciali. Con un canone di 700 euro, la cauzione non può superare 2.100 euro.

Quando vanno pagati gli interessi sul deposito cauzionale?

Alla fine di ogni anno, dice la legge; molti proprietari li pagano tutti alla restituzione. Si calcolano con il tasso legale di ciascun anno, non con quello dell’anno in cui il contratto finisce.

Entro quanto tempo va restituito il deposito cauzionale?

La legge non fissa un termine in giorni: la cauzione va restituita dopo la riconsegna e il controllo dell’immobile, oppure entro il termine scritto nel contratto, se c’è.

Il proprietario può trattenere la cauzione per imbiancare?

Solo se le pareti hanno danni veri, come buchi, macchie o colori cambiati senza permesso. La normale usura non è a carico dell’inquilino (articolo 1590 del codice civile), e la trattenuta va motivata con il danno e il suo costo.

Posso non pagare gli ultimi mesi e lasciare al proprietario la cauzione?

Non è previsto dalla legge: il canone è dovuto fino alla fine e il mancato pagamento oltre venti giorni è motivo di risoluzione. Si può fare solo con un accordo scritto con il proprietario.

Le regole valgono anche per negozi e uffici?

Sì: l’articolo 41 della legge 392/1978 estende alle locazioni non abitative l’articolo 11, con lo stesso tetto di tre mensilità e gli stessi interessi annuali.

Quando si conoscerà il tasso legale del 2027?

Con il decreto del Ministero dell’Economia di dicembre: quello per il 2026 è stato firmato il 10 dicembre 2025 e pubblicato il 13. Aggiorneremo calcolatore e tabella appena il nuovo tasso sarà in Gazzetta.