Il controllo caldaia prima di accendere il riscaldamento è un obbligo di legge, non un consiglio del tecnico: chi non fa eseguire controllo e manutenzione rischia una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro, e la paga chi usa l’impianto, quindi spesso l’inquilino e non il proprietario. Le scadenze però non sono le stesse per tutti. La manutenzione segue il libretto del costruttore, la prova fumi con il “bollino” segue una tabella nazionale che molte Regioni hanno reso più severa, e il costo del bollino va da poco più di un euro a otto euro a seconda di dove abiti.
Le regole nazionali stanno nel DPR 74/2013, ancora in vigore a settembre 2026: la riforma che dovrebbe sostituirlo è ferma allo stadio di bozza. Per una caldaia a gas tra 10 e 100 kW il controllo di efficienza energetica (la prova fumi con rapporto inviato al catasto regionale) è previsto ogni 4 anni, ma in Lombardia ed Emilia-Romagna per le caldaie domestiche sotto i 35 kW la cadenza è di 2 anni. La manutenzione ordinaria va fatta con la frequenza scritta dall’installatore o dal costruttore. Negli appartamenti in affitto con caldaia autonoma l’obbligo è dell’inquilino, nei condomini con centralizzato dell’amministratore. Se il rendimento risulta sotto i minimi e non si recupera con la manutenzione, la caldaia va sostituita entro 180 giorni.
Indice
- Manutenzione e prova fumi: due obblighi diversi
- Ogni quanto va fatto il controllo: la tabella nazionale
- Le regole cambiano da Regione a Regione
- Chi deve farlo: proprietario, inquilino o amministratore
- Quanto costa il controllo caldaia
- Libretto di impianto e catasto regionale
- Tre casi pratici: inquilino, seconda casa, condominio
- Multe, ispezioni e sostituzione entro 180 giorni
- La riforma dei controlli: cosa c’è di vero
- Checklist prima di accendere
- Domande frequenti
Manutenzione e prova fumi: due obblighi diversi
Quando si parla di “revisione della caldaia” si mettono nello stesso sacco due operazioni che la legge tiene separate. La prima è la manutenzione ordinaria: pulizia, verifica dei dispositivi di sicurezza, controllo del tiraggio e di tutto ciò che serve perché l’apparecchio funzioni senza pericoli. Per questa il DPR 74/2013 all’articolo 7 non fissa un numero di anni. Rimanda alle istruzioni dell’impresa installatrice, in mancanza a quelle del fabbricante per quel modello, e solo in ultima battuta alle norme UNI e CEI. Installatori e manutentori sono tenuti a dichiarare per iscritto quali operazioni servono e con quale frequenza.
La seconda è il controllo di efficienza energetica, che tutti chiamano prova fumi o bollino. Riguarda gli impianti di riscaldamento sopra i 10 kW di potenza utile, cioè praticamente ogni caldaia murale domestica. Il tecnico misura il rendimento di combustione, verifica i sistemi di regolazione della temperatura e, dove previsti, quelli di trattamento dell’acqua, poi compila un rapporto di controllo di efficienza energetica. Una copia resta al responsabile dell’impianto e va allegata al libretto, un’altra la invia il manutentore alla Regione, come stabilisce l’articolo 8 dello stesso decreto.
Nella pratica le due cose si fanno spesso nella stessa visita, ed è per questo che si confondono. Ma le scadenze sono indipendenti: si può essere in regola con il bollino e fuori regola con la manutenzione, o il contrario. Un tecnico che ti dice “la prova fumi va fatta ogni quattro anni, quindi fino al 2028 non serve che torni” sta confondendo i piani, se il libretto della tua caldaia prevede un intervento annuale.
Ogni quanto va fatto il controllo: la tabella nazionale
Le cadenze del controllo di efficienza energetica sono nell’Allegato A del DPR 74/2013. Dipendono da due variabili: il tipo di combustibile e la potenza dell’impianto, intesa come somma dei generatori che servono lo stesso impianto. Il gas, metano o GPL, ha tempi più lunghi del gasolio e dei combustibili solidi, perché brucia in modo più pulito e stabile.
| Tipo di impianto | Potenza utile | Controllo efficienza ogni |
|---|---|---|
| Caldaia a gas, metano o GPL | oltre 10 e sotto 100 kW | 4 anni |
| Caldaia a gas, metano o GPL | 100 kW e oltre | 2 anni |
| Generatore a combustibile liquido o solido (gasolio, legna, pellet) | oltre 10 e sotto 100 kW | 2 anni |
| Generatore a combustibile liquido o solido | 100 kW e oltre | 1 anno |
| Pompa di calore o climatizzatore elettrico | oltre 12 e sotto 100 kW | 4 anni |
| Pompa di calore o climatizzatore elettrico | 100 kW e oltre | 2 anni |
| Sottostazione di teleriscaldamento | oltre 10 kW | 4 anni |
Oltre alle scadenze periodiche, il controllo va fatto sempre alla prima messa in servizio, a cura dell’installatore, quando si sostituisce il generatore e dopo interventi che possono cambiare l’efficienza dell’impianto. Da quella data riparte il conto degli anni. Chi ha cambiato caldaia due inverni fa, quindi, non deve guardare alla scadenza di quella vecchia.
Un dettaglio che interessa chi è passato alla pompa di calore: per queste macchine non si misura un rendimento di combustione, ma l’articolo 8 prevede che se l’efficienza risulta più bassa del 15% rispetto ai valori del collaudo, o in mancanza ai dati di targa, l’impianto va riportato alla situazione iniziale con una tolleranza del 5%. Nessun obbligo di sostituzione, ma un intervento sì.
Le regole cambiano da Regione a Regione
La tabella nazionale è il minimo. L’articolo 10 del DPR 74/2013 consente alle Regioni di ampliare le potenze soggette a controllo, fissare requisiti più stringenti, cambiare la cadenza di invio dei rapporti e soprattutto chiedere ai responsabili degli impianti un contributo per finanziare il catasto e le ispezioni. È quel contributo che sul territorio prende nomi diversi: bollino blu, bollino verde, bollino calore pulito, segno identificativo. Ogni Regione ha il suo catasto informatico, dove i manutentori caricano libretti e rapporti.
Abbiamo verificato le regole di quattro Regioni sui documenti ufficiali dei rispettivi catasti. Il risultato mostra bene perché le guide nazionali generiche funzionano poco: una stessa caldaia a metano da 24 kW ha una scadenza di due anni a Milano e a Bologna, di quattro a Torino e a Roma.
| Regione | Catasto | Caldaia a gas domestica sotto 35 kW | Contributo per il bollino |
|---|---|---|---|
| Lombardia | CURIT | manutenzione con prova fumi ogni 2 anni | 8 euro (7 all’Autorità competente + 1 alla Regione), ogni 2 anni |
| Emilia-Romagna | CRITER | ogni 2 anni (primo controllo dopo 4 anni per le caldaie nuove) | 1,75 euro (“bollino calore pulito”) |
| Piemonte | CIT | ogni 4 anni, come da DPR 74/2013 | importo non indicato nelle pagine ufficiali consultate |
| Lazio | CURITEL | ogni 4 anni (tra 10 e 100 kW) | segno identificativo fissato dall’autorità competente entro i limiti del regolamento regionale |
Per la Lombardia i dati vengono dalle FAQ per i cittadini del CURIT e dalla pagina contributi: per gli impianti autonomi a gas sotto i 35 kW l’obbligo di manutenzione è ogni due anni (punto 14.4 della DGR 3502/2020), e i contributi vanno pagati ogni due anni anche se la manutenzione si fa più spesso. Le FAQ precisano che se il manutentore chiede 8 euro di contributi la cifra è corretta, e che il resto della fattura è il compenso del tecnico. Per gli impianti condominiali la cadenza lombarda è più frequente.
L’Emilia-Romagna, con il Regolamento regionale 1/2017, ha fissato per il gas sotto i 35 kW un controllo ogni due anni, con il primo dopo quattro anni per i generatori nuovi, e ogni anno sopra i 35 kW. Il vademecum regionale CRITER, aggiornato a novembre 2024, riporta un contributo ridefinito dal 1° ottobre 2022: 1,75 euro sotto i 35 kW, 7 euro tra 35 e 100, 14 euro tra 100 e 300, 24,50 oltre. Pompe di calore, biomassa legnosa e teleriscaldamento non pagano il bollino. In Piemonte il riferimento resta la tabella del DPR 74, come spiega Arpa Piemonte, con i rapporti trasmessi al catasto CIT. Nel Lazio il Regolamento regionale 30/2020 conferma i quattro anni per il gas tra 10 e 100 kW e i due anni sopra i 100 kW, e lascia alle singole autorità competenti la determinazione del valore del segno identificativo.
Se abiti in un’altra Regione, il modo più rapido per sapere la tua scadenza è chiedere al manutentore di mostrarti la scheda dell’impianto sul catasto regionale, oppure consultarla tu: quasi tutti i catasti hanno un accesso per i cittadini con codice fiscale o SPID.
Chi deve farlo: proprietario, inquilino o amministratore
Il decreto legislativo 192/2005, articolo 7, elenca i soggetti che devono mantenere in esercizio l’impianto e far eseguire controlli e manutenzione: il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, oppure un terzo che se ne assume la responsabilità. La sanzione dell’articolo 15 colpisce le stesse figure. Chi sia il responsabile nel caso concreto dipende da come è fatto l’impianto e da chi abita la casa.
Con una caldaia autonoma in un appartamento affittato, il responsabile è chi ci vive. Il glossario del catasto lombardo lo scrive in modo esplicito: l’occupante a titolo di locatario subentra al proprietario, per la durata dell’occupazione, negli obblighi legati all’esercizio, alla manutenzione ordinaria e alle ispezioni periodiche. La manutenzione ordinaria e il bollino li paga quindi l’inquilino, salvo patti diversi nel contratto. Gli interventi straordinari, come la sostituzione di un componente importante o dell’intera caldaia, restano in genere a carico del proprietario. Nelle case sfitte o usate dal proprietario, seconde case comprese, il responsabile è il proprietario.
Nei condomini con riscaldamento centralizzato il responsabile è l’amministratore, che può delegare le funzioni a un terzo responsabile, cioè un’impresa qualificata. La delega deve essere scritta e l’impresa deve comunicarla alla Regione entro dieci giorni lavorativi (articolo 6 del DPR 74/2013). Non è possibile invece nominare un terzo responsabile per una caldaia autonoma che non si trovi in un locale tecnico dedicato: in un normale appartamento, insomma, la responsabilità non si scarica sulla ditta. Se poi il terzo responsabile segnala lavori indispensabili, l’assemblea deve autorizzarli con delibera entro 10 giorni, altrimenti la delega decade automaticamente. Chi vive in condominio può approfondire le novità in discussione sulla riforma del condominio.
Quanto costa il controllo caldaia
Il costo si divide in due parti molto diverse. La prima è il contributo regionale, fisso e pubblico, visto sopra: 8 euro ogni due anni in Lombardia, 1,75 euro in Emilia-Romagna per le caldaie domestiche. La seconda è il compenso del tecnico, che è a prezzo libero e varia per città, tipo di caldaia e contenuto dell’intervento. Qui non esistono tariffari ufficiali, quindi le cifre che seguono vanno lette come indicative.
Secondo la guida prezzi di ProntoPro, costruita sulle richieste di preventivo raccolte dalla piattaforma, la manutenzione ordinaria sta tra 65 e 150 euro e la revisione annuale tra 100 e 300 euro, con esempi recenti di revisioni pagate tra 70 e 120 euro. Iren, tra i fornitori di gas, indica un costo medio tra 80 e 150 euro, con le caldaie a condensazione nella parte alta, tra 100 e 150. Molte ditte propongono contratti annuali che includono manutenzione, prova fumi quando dovuta, trasmissione al catasto e uscite per guasti: vale la pena confrontarli, ma controllando che il contributo regionale sia indicato a parte e non gonfiato.
Una fattura in regola deve distinguere il compenso dal contributo. Se ti vengono chiesti 30 o 40 euro “per il bollino” su una caldaia domestica in Lombardia o in Emilia-Romagna, la cifra non corrisponde a quanto previsto dalle regole regionali: puoi verificare sul portale del catasto se e quanto il manutentore ha versato per tuo conto.
Libretto di impianto e catasto regionale
Ogni impianto termico, compresi quelli che producono solo acqua calda sanitaria quando servono più utenze, deve avere un libretto di impianto per la climatizzazione. È la carta d’identità della caldaia: contiene le caratteristiche tecniche, le sostituzioni e la storia dei controlli, con i rapporti allegati. Se vendi o affitti la casa, il libretto va consegnato a chi subentra, aggiornato e con gli allegati (articolo 7, comma 5, del DPR 74/2013).
Il libretto è collegato al catasto regionale, dove ogni impianto riceve un codice o una targa. Di norma è il manutentore a registrare libretto e rapporti, ma la responsabilità di pretenderlo resta tua. Il vademecum dell’Emilia-Romagna ricorda che la mancata compilazione e registrazione del libretto espone alla sanzione da 500 a 3.000 euro. In Lombardia, invece, le FAQ del CURIT chiariscono che se il manutentore non trasmette il rapporto entro la fine del mese successivo al controllo la sanzione ricade su di lui, non sul cittadino che lo ha incaricato. A livello nazionale l’operatore che non redige e firma il rapporto rischia da 1.000 a 6.000 euro.
Chi prende casa in affitto dovrebbe chiedere il libretto il giorno della consegna delle chiavi. Se manca, o l’ultimo rapporto è di molti anni fa, meglio segnalarlo subito per iscritto al proprietario: la manutenzione ordinaria da quel momento è tua, ma rimettere in regola un impianto trascurato non dovrebbe esserlo.
Tre casi pratici: inquilino, seconda casa, condominio
Inquilino a Milano con caldaia a gas da 24 kW. Marco vive in affitto in un bilocale con una caldaia murale a condensazione installata nel 2015. È lui il responsabile dell’impianto. In Lombardia deve far eseguire la manutenzione con prova fumi almeno ogni due anni, o più spesso se il libretto del costruttore lo prevede. Supponiamo che il manuale indichi un intervento annuale e che il tecnico chieda 100 euro: in quattro anni Marco spende circa 400 euro di manutenzione più due volte i contributi da 8 euro, per un totale intorno ai 416 euro. Il rendimento di combustione minimo per la sua caldaia, secondo l’Allegato B del DPR 74/2013 per i generatori a gas a condensazione installati dall’8 ottobre 2005, è 89 + 2 log Pn: con 24 kW fa circa 91,8%. Se la misura scende sotto e la manutenzione non basta a recuperare, la sostituzione spetta al proprietario come intervento straordinario, salvo accordi diversi.
Proprietario di una seconda casa in Emilia-Romagna. Giulia ha un appartamento in Appennino che usa nei fine settimana, con una caldaia a metano da 28 kW montata nel 2018. Non essendo affittata, la responsabile è lei. La casa vuota per mesi non sospende gli obblighi: finché l’impianto è collegato a gas ed elettricità resta un impianto in esercizio. Avendo più di quattro anni, la caldaia va controllata ogni due anni con bollino calore pulito da 1,75 euro, e la manutenzione ordinaria segue il libretto. L’unica via per sospendere gli adempimenti è rendere davvero l’impianto non funzionante e comunicarlo: le FAQ del CURIT lombardo, per esempio, definiscono disattivato un impianto scollegato dalla fornitura o privo di parti essenziali, e chiedono di annotarlo sul libretto e segnalarlo all’Autorità competente. Prima di riattivarlo, controllo e manutenzione tornano obbligatori.
Condominio a Roma con centrale termica a metano da 180 kW. Qui la potenza supera i 100 kW, quindi nel Lazio il controllo di efficienza energetica è ogni due anni. Responsabile è l’amministratore, oppure l’impresa nominata terzo responsabile con delega scritta. La sanzione da 500 a 3.000 euro, in caso di controlli omessi, riguarda loro. Il costo della manutenzione e del segno identificativo entra nelle spese di riscaldamento ripartite tra i condomini. Per un generatore a gas non a condensazione installato dopo l’ottobre 2005 il rendimento minimo è 87 + 2 log 180, circa 91,5%; se fosse a condensazione salirebbe a circa 93,5%. Un risultato sotto soglia non recuperabile obbliga a sostituire il generatore entro 180 giorni, con una spesa che l’assemblea deve deliberare in tempi stretti.
Multe, ispezioni e sostituzione entro 180 giorni
La sanzione è scritta nell’articolo 15, comma 5, del decreto legislativo 192/2005: il proprietario, il conduttore, l’amministratore o il terzo responsabile che non provvede alle operazioni di controllo e manutenzione è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro. L’articolo 11 del DPR 74/2013 estende la stessa sanzione a tutti gli adempimenti del decreto, compresi i limiti di temperatura e gli orari di accensione. Online circolano anche cifre molto più basse, come multe da 50 o 200 euro: non abbiamo trovato alcuna norma nazionale che le preveda per questa violazione.
Come si viene scoperti? Il sistema si basa soprattutto sui catasti. Le Regioni o gli enti delegati controllano i rapporti arrivati e programmano le ispezioni partendo, per legge, dagli impianti per cui il rapporto non è mai pervenuto o presenta criticità, e poi da quelli con generatori più vecchi di 15 anni (articolo 9 del DPR 74/2013). In pratica chi non compare nel catasto, o ha un rapporto scaduto da anni, è il primo candidato a ricevere la lettera che annuncia l’ispezione. In diverse Regioni, Lazio compreso, l’ispezione dovuta a un rapporto mancante o tardivo è a pagamento per il responsabile, oltre all’eventuale sanzione. Per le caldaie a gas tra 10 e 100 kW l’accertamento del rapporto inviato dal manutentore vale già come ispezione.
La conseguenza più costosa non è la multa ma il rendimento. L’articolo 8, comma 7, stabilisce che i generatori con rendimento di combustione sotto i limiti dell’Allegato B, non riportabili nei valori con la manutenzione, devono essere sostituiti entro 180 giorni solari dalla data del controllo. Il responsabile può chiedere, a proprie spese, una verifica ulteriore all’autorità competente, e in quel caso il termine resta sospeso fino all’esito. Nel frattempo la caldaia sotto soglia non può essere condotta in esercizio continuo. Chi si trova in questa situazione deve sapere che oggi sostituire una caldaia a gas con un’altra caldaia a gas non dà diritto a detrazioni: le strade ancora agevolate sono pompa di calore, ibrido factory made e solare termico, come abbiamo spiegato nella guida al bonus caldaia 2026, e le aliquote scendono dal 2027, come raccontato parlando del bonus casa 2027.
La riforma dei controlli: cosa c’è di vero
Tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026 molti siti hanno titolato che dal 2026 sarebbero spariti i controlli sulle caldaie domestiche. La base è concreta ma parziale. Il decreto legislativo 48/2020 prevede che il DPR 74/2013 venga abrogato quando entrerà in vigore un nuovo regolamento, e il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza energetica ne ha preparato una bozza. Secondo la sintesi pubblicata da Certifico a dicembre 2025, il testo prevedeva ispezioni in loco solo sopra i 70 kW e verifiche documentali per gli impianti più piccoli.
Le ispezioni però non vanno confuse con i controlli che fa il tuo manutentore. E il Ministero, come riporta la CNA, ha precisato che la bozza non prevede passi indietro sulla sicurezza né sull’efficienza, che non è definitiva e che deve ancora ottenere il parere della Conferenza Unificata e del Consiglio di Stato. A metà settembre 2026 su Normattiva il DPR 74/2013 risulta ancora vigente e non abbiamo trovato un nuovo regolamento pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Per questa stagione, dunque, le regole restano quelle descritte in questo articolo.
Checklist prima di accendere
Le date di accensione dipendono dalla zona climatica: in zona E, che comprende gran parte del Nord, si parte dal 15 ottobre, in zona D dal 1° novembre, in zona C dal 15 novembre. Le trovi comune per comune nella nostra guida all’accensione dei riscaldamenti 2026/2027. Le settimane che precedono sono il momento giusto per prenotare il tecnico, prima che le agende si riempiano. I passaggi da fare, in ordine, sono pochi.
- Recupera il libretto di impianto e l’ultimo rapporto di controllo, e guarda la data.
- Verifica la cadenza della tua Regione e quella di manutenzione indicata dal costruttore o dall’installatore.
- Controlla sul catasto regionale che l’impianto sia registrato e che l’ultimo rapporto risulti trasmesso.
- Prenota l’intervento con una ditta abilitata ai sensi del DM 37/2008 e registrata al catasto.
- A fine visita firma il rapporto, conservane una copia con il libretto e chiedi in fattura il contributo regionale separato dal compenso.
Un impianto pulito e regolato consuma anche meno, e non è un dettaglio in un autunno in cui il gas pesa di più: sulle cifre in gioco puoi leggere la nostra analisi sulle bollette dell’autunno 2026 e il confronto tra le stime sulla stangata d’autunno.
Domande frequenti
Il controllo caldaia va fatto ogni anno?
Dipende da quale controllo. La manutenzione ordinaria va fatta con la frequenza indicata dall’installatore o dal costruttore, che per molte caldaie murali è annuale. Il controllo di efficienza energetica con invio del rapporto al catasto, per una caldaia a gas tra 10 e 100 kW, è previsto ogni 4 anni dalla norma nazionale, ma in Lombardia ed Emilia-Romagna è ogni 2 anni per le caldaie domestiche sotto i 35 kW.
Sono in affitto: la manutenzione della caldaia la pago io?
Sì, se la caldaia è autonoma e abiti nell’appartamento. Il conduttore è tra i soggetti obbligati dal decreto legislativo 192/2005 e risponde della manutenzione ordinaria e dei controlli periodici, salvo accordi diversi nel contratto. Le riparazioni straordinarie e la sostituzione della caldaia restano in genere a carico del proprietario.
Quanto si rischia se non si fa il controllo fumi?
La sanzione amministrativa prevista dall’articolo 15, comma 5, del decreto legislativo 192/2005 va da 500 a 3.000 euro. Inoltre un impianto senza rapporto trasmesso è tra i primi a essere selezionati per un’ispezione, che in alcune Regioni è a pagamento per il responsabile.
Cosa succede se la caldaia non supera la prova fumi?
Il tecnico prova prima a riportare il rendimento sopra i limiti con la manutenzione. Se non ci riesce, il generatore va sostituito entro 180 giorni dalla data del controllo. Si può chiedere a proprie spese una verifica all’autorità competente, che sospende il termine fino all’esito.
La pompa di calore ha bisogno del bollino?
Il controllo di efficienza energetica è previsto anche per pompe di calore e climatizzatori sopra i 12 kW, ogni 4 anni fino a 100 kW. In Lombardia ed Emilia-Romagna, però, gli impianti costituiti solo da pompe di calore non pagano il contributo regionale. Per le macchine più piccole, sotto la soglia di potenza della tabella nazionale, il rapporto periodico non è previsto, ma la manutenzione indicata dal costruttore resta dovuta.
Nella seconda casa che uso poco devo fare i controlli?
Sì, finché l’impianto è in grado di funzionare. Per sospendere gli obblighi l’impianto deve essere effettivamente disattivato, per esempio scollegato dalla fornitura, con annotazione sul libretto e comunicazione all’ente competente secondo le regole della tua Regione.
È vero che dal 2026 i controlli sulle caldaie sono stati aboliti?
No. Esiste una bozza di nuovo regolamento del Ministero dell’Ambiente che riguarda soprattutto le ispezioni degli enti pubblici, ma non è ancora stata approvata. A settembre 2026 il DPR 74/2013 è in vigore e gli obblighi di manutenzione e controllo restano gli stessi.
