La polizza scoppio incendio sul mutuo non la impone una legge al cittadino, ma quasi tutte le banche la chiedono come condizione per il mutuo ipotecario: assicura la casa data in garanzia contro incendio, scoppio e fulmine. Non sei però obbligato a comprare quella della banca: puoi portarne una trovata da te e, se l’hai firmata al rogito, hai 60 giorni per recedere e sostituirla, senza che il mutuo cambi. Vediamo da dove nasce l’obbligo, cosa deve coprire la polizza, quanto pesa il premio unico finanziato e come fare il cambio.
Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Fonti lette: su Normattiva art. 28 DL 1/2012 (testo vigente dopo il D.Lgs. 212/2025), art. 22 DL 179/2012, art. 21 Codice del consumo, artt. 1907 e 2742 c.c.; Regolamento IVASS 40/2018 (art. 55); guida IVASS n. 7 e quesiti IVASS sulle polizze connesse ai mutui; comunicazione Banca d’Italia-IVASS del 17 marzo 2020; guida Banca d’Italia al mutuo ipotecario (agosto 2026).
• La polizza scoppio-incendio è richiesta dalla banca come garanzia sull’immobile: l’obbligo nasce dal contratto di mutuo.
• La banca deve accettare la polizza che trovi da solo, senza cambiare le condizioni, se la garanzia è equivalente.
• Se hai firmato quella della banca puoi recedere entro 60 giorni: il mutuo resta valido.
• La banca deve dichiarare la provvigione in euro e in percentuale.
• Vita e CPI sono altre polizze, con le stesse regole di libera scelta.
• Con premio unico, a estinzione o surroga ti spetta il rimborso della parte non goduta.
Indice
- È obbligatoria? Da dove nasce la richiesta
- Cosa dice la legge: libertà di scelta, recesso, provvigioni
- Scoppio-incendio, polizza vita, CPI: le differenze
- Quanto assicurare: costo di ricostruzione, non prezzo
- Premio unico finanziato o polizza annuale: i conti
- Estinzione anticipata e surroga: il rimborso del premio
- Come cambiare polizza, passo per passo
- Domande frequenti
È obbligatoria? Da dove nasce la richiesta
È obbligatoria nel senso che senza di essa la banca di solito non firma, non perché una legge la imponga a chi compra casa: quella norma non l’abbiamo trovata. C’è un requisito che la banca mette nel contratto, e che la guida IVASS sulle polizze connesse a mutui e finanziamenti descrive così: nel mutuo immobiliare la polizza “incendio e scoppio” è «tipicamente richiesta dalla banca a garanzia dell’immobile che hai dato in ipoteca».
Il motivo: l’ipoteca vale quanto la casa, e se un incendio la distrugge la garanzia sparisce. L’articolo 2742 del codice civile stabilisce che, se un bene ipotecato perisce o si deteriora, le somme dovute dall’assicuratore sono vincolate al pagamento dei creditori ipotecari, salvo che servano a riparare; per gli immobili ipotecati l’assicuratore si libera solo 30 giorni dopo aver notificato il sinistro ai creditori iscritti, senza opposizioni. L’indennizzo prende il posto della casa come garanzia, ma solo se una polizza esiste.
La guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario mette «il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile» tra le spese da mettere in conto. E la comunicazione Banca d’Italia-IVASS del 17 marzo 2020 ricorda che il costo di una polizza qualificata come obbligatoria va incluso nel TAEG. Per ripassare le basi c’è la nostra guida su come funziona il mutuo.
Cosa dice la legge: libertà di scelta, recesso, provvigioni
Il punto fermo è l’articolo 28 del decreto legge 1/2012, quello delle liberalizzazioni. Dal 2017 (legge concorrenza 124/2017) vale per qualsiasi polizza, vita o danni, collegata a un mutuo immobiliare o a un credito al consumo. Dice tre cose che contano.
Comma 1: puoi portare la tua polizza. Se il finanziatore condiziona il mutuo a un’assicurazione, o la propone come connessa o accessoria, deve accettare «senza variare le condizioni offerte» la polizza che il cliente trova sul mercato. Nel testo in vigore dal 10 gennaio 2026 (modificato dal D.Lgs. 212/2025) la polizza del cliente deve offrire «un livello di garanzia equivalente» a quella del finanziatore; prima si parlava di «contenuti minimi corrispondenti». Il decreto dà agli intermediari tempo fino al 20 novembre 2026 per adeguarsi. Il principio resta: tasso e spese non possono peggiorare perché l’assicurazione non è quella della banca.
Comma 2-bis: 60 giorni per ripensarci. Chi alla stipula firma la polizza proposta dalla banca può recedere entro sessanta giorni, e il finanziamento «resta valido ed efficace». Se la polizza era necessaria, il cliente ne presenta una sostitutiva con garanzia equivalente. Banca o compagnia devono informarti di questo diritto con una comunicazione separata dal contratto. L’IVASS, nelle risposte ai consumatori, conta i 60 giorni dalla stipula del finanziamento.
Comma 3-bis: la provvigione va dichiarata. La banca deve dirti quanto incassa dalla compagnia sulla polizza, in euro e in percentuale: è la parte del premio che non compra copertura.
Due regole di contorno. L’articolo 21, comma 3-bis, del Codice del consumo considera scorretta la pratica della banca che, per il mutuo, obbliga a sottoscrivere una polizza «erogata dalla medesima banca». E l’articolo 55, comma 2, del Regolamento IVASS 40/2018 vieta a chi distribuisce la polizza di esserne anche beneficiario o vincolatario. Quando la polizza la porti tu, comprata altrove, è normale che la banca chieda di essere indicata come vincolataria.
Scoppio-incendio, polizza vita, CPI: le differenze
In filiale le polizze arrivano spesso in pacchetto, ma hanno scopi diversi. La scoppio-incendio protegge la casa; la vita (temporanea caso morte) copre il debito se il mutuatario muore; la CPI, o protezione del credito, paga le rate in caso di perdita del lavoro, infortunio o malattia. Solo la prima è quella che la banca richiede di norma.
| Polizza | Cosa copre | Di solito | Puoi sceglierla tu? |
|---|---|---|---|
| Scoppio e incendio | Danni all’edificio da incendio, scoppio, esplosione, fulmine | Richiesta dalla banca come condizione del mutuo | Sì, con garanzia equivalente |
| Vita (caso morte) | Debito residuo se il mutuatario muore | Proposta, a volte legata a condizioni migliori | Sì, stesse regole dell’art. 28 |
| CPI / protezione rata | Rate in caso di perdita del lavoro, infortunio, malattia | Facoltativa | Sì, e puoi anche non farla |
| Multirischi casa | Incendio più altre garanzie (RC, furto, acqua condotta…) | Comprata dal cliente | Sì, se include la sezione incendio richiesta |
Sulle polizze facoltative la comunicazione Banca d’Italia-IVASS del 2020 è netta: vanno presentate come servizio opzionale, «espressamente richiesta dal cliente», e non possono condizionare il finanziamento. Se la banca le rende necessarie per un certo tasso, il costo entra nel TAEG e puoi comprarle altrove. I costi di una temporanea caso morte sono nel nostro articolo su quanto costa l’assicurazione vita.
La multirischi casa è la strada più interessante per risparmiare: se la sua sezione incendio copre il fabbricato per il valore e la durata che la banca chiede, con il vincolo, può fare da polizza per il mutuo. Cosa coprono e quanto costano queste polizze è nella guida alla polizza casa.
Quanto assicurare: costo di ricostruzione, non prezzo
La polizza incendio copre il fabbricato (muri, solai, impianti fissi), non il terreno né la posizione. Il valore giusto è il costo di ricostruzione, non il prezzo d’acquisto: un bilocale in centro può costare il triplo di uno identico in provincia, ma ricostruirli costa più o meno lo stesso. Se la perizia non indica una cifra per la ricostruzione, chiedi alla banca quale capitale vuole in polizza.
Assicurare troppo poco costa. L’articolo 1907 del codice civile fissa la regola proporzionale: se la polizza copre solo una parte del valore della cosa al momento del sinistro, l’assicuratore paga i danni in quella proporzione, salvo patto diverso (alcune polizze prevedono tolleranze o la formula “a primo rischio assoluto”).
Esempio 1 (calcolo nostro, valori ipotetici). Appartamento di 90 metri quadri comprato a 220.000 euro. Ipotizziamo un costo di ricostruzione di 1.400 euro al metro quadro: il capitale corretto è 126.000 euro. Chi assicura 220.000 euro paga un premio su 94.000 euro di valore che nessun incendio può far perdere. Chi invece, per risparmiare, assicura 63.000 euro (metà del valore) e subisce un danno di 20.000 euro, con la regola proporzionale riceve 10.000 euro.
In condominio le parti comuni sono di solito coperte dalla polizza globale fabbricati, ma la banca vuole una garanzia sulla tua unità: se pensi di usare quella condominiale, fattela accettare per iscritto.
Premio unico finanziato o polizza annuale: i conti
La polizza della banca ha spesso un premio unico anticipato, aggiunto al capitale finanziato. La guida IVASS avverte che è un’operazione «che potrebbe sembrarti pratica e conveniente ma che fa aumentare gli interessi sul mutuo».
Esempio 2 (calcolo nostro, valori ipotetici, nessuna compagnia reale). Mutuo di 150.000 euro a 25 anni al tasso fisso del 3,5%: la rata è 750,94 euro. Se ci si aggiungono 1.500 euro di premio unico, il capitale sale a 151.500 euro e la rata a 758,44 euro, cioè 7,51 euro in più al mese per 300 mesi. Totale pagato per la polizza: 2.252,81 euro, di cui 752,81 euro di interessi. Una polizza annuale da 50 euro, pagata ogni anno di tasca propria, costa in 25 anni 1.250 euro, senza interessi (ma il premio annuale può essere rivisto alla scadenza, e va rinnovato senza dimenticarsene).
| Scenario (valori ipotetici) | Premio | Rata in più | Costo totale | Di cui interessi |
|---|---|---|---|---|
| Premio unico finanziato, 25 anni al 3,5% | 1.500 € | 7,51 € | 2.252,81 € | 752,81 € |
| Premio unico finanziato, 30 anni al 3,5% | 1.800 € | 8,08 € | 2.909,81 € | 1.109,81 € |
| Premio unico finanziato, 20 anni al 3% | 1.200 € | 6,66 € | 1.597,24 € | 397,24 € |
| Polizza annuale da 50 €, 25 anni | 50 €/anno | — | 1.250,00 € | 0 € |
A parità di premio, finanziarlo costa più che pagarlo; il confronto vero si fa con preventivi su capitale, durata, franchigie ed esclusioni uguali. Per provare importi e tassi diversi c’è il nostro simulatore rata mutuo.
Conta anche la provvigione dichiarata per il comma 3-bis: su un premio unico di 1.500 euro, una provvigione ipotetica del 40% sono 600 euro che pagano la distribuzione e non la copertura. Anche la guida della Banca d’Italia avverte che la polizza dell’intermediario «potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato».
Dal 10 gennaio 2026 l’art. 28 del DL 1/2012 non chiede più che la polizza del cliente abbia «contenuti minimi corrispondenti», ma «un livello di garanzia equivalente». Le pagine IVASS per i consumatori, aggiornate a novembre 2018, usano ancora la vecchia formula. Il consiglio pratico non cambia: farsi dare per iscritto dalla banca l’elenco delle garanzie richieste (rischi, capitale, durata, franchigie, vincolo) e chiedere preventivi su quello.
Estinzione anticipata e surroga: il rimborso del premio
Chi ha pagato un premio unico e poi estingue il mutuo o fa la surroga non perde gli anni che restano. L’articolo 22, comma 15-quater, del DL 179/2012 obbliga la compagnia a restituire la parte di premio relativa al periodo residuo, calcolata sul premio puro in base al tempo mancante e al capitale assicurato residuo. La compagnia può trattenere solo le spese amministrative effettive indicate in polizza (comma 15-quinquies). In alternativa puoi chiedere che la copertura prosegua fino alla scadenza a favore del nuovo beneficiario (comma 15-sexies). Secondo la guida IVASS l’intermediario deve attivarsi «senza attendere la tua richiesta», anche nella surroga.
Esempio 3 (calcolo nostro, valori ipotetici). Premio unico di 1.500 euro per 25 anni, con premio puro indicato in polizza di 1.000 euro. Dopo 8 anni fai la surroga. Nella scoppio-incendio il capitale assicurato di solito non scende con il debito, quindi conta il tempo: 1.000 × 17/25 = 680 euro, meno eventuali spese (per esempio 30 euro) = 650 euro. Il calcolo esatto dipende dalla formula delle tue condizioni. Come fare la surroga è spiegato nella guida alla surroga del mutuo.
Come cambiare polizza, passo per passo
Il momento migliore è prima del rogito, chiedendo i requisiti appena arriva la delibera. Chi ha già firmato quella della banca ha 60 giorni.
- Recupera i documenti. Nel plico del mutuo ci sono la polizza (o il modulo di adesione), il set informativo e la comunicazione separata sul diritto di recesso. Annota la data di stipula del mutuo: i 60 giorni partono da lì.
- Chiedi alla banca i requisiti per iscritto. Capitale minimo da assicurare, rischi coperti, durata, franchigie massime, testo dell’appendice di vincolo. È quello che la comunicazione Banca d’Italia-IVASS chiede alle banche di rendere noto.
- Raccogli due o tre preventivi su quei requisiti, anche come estensione della polizza casa che hai già. Confronta il costo totale sulla durata, non solo il premio del primo anno.
- Stipula la nuova polizza prima di recedere dalla vecchia, con decorrenza tale da non lasciare giorni scoperti, e fai inserire il vincolo a favore della banca.
- Invia il recesso entro i 60 giorni con raccomandata A/R o PEC all’indirizzo indicato nella polizza, allegando copia della nuova polizza e chiedendo la restituzione del premio secondo le condizioni contrattuali.
- Manda la nuova polizza alla banca e conserva la conferma che l’ha accettata. Se il premio era finanziato, chiedi come verrà gestita la restituzione e se il piano di ammortamento cambia.
Se la banca rifiuta una polizza equivalente o peggiora le condizioni, si parte da un reclamo scritto; poi Arbitro bancario finanziario per la parte bancaria, IVASS per quella assicurativa. Le pratiche scorrette si possono segnalare anche all’Antitrust.
Domande frequenti
La polizza scoppio-incendio è obbligatoria per legge?
Non abbiamo trovato una norma che imponga al mutuatario di assicurare la casa. L’obbligo nasce dal contratto: la banca la chiede come garanzia sull’immobile ipotecato e, nei fatti, senza polizza non concede il mutuo. Non sei però obbligato a comprare quella della banca.
La banca può peggiorare il tasso se porto la mia polizza?
No. L’art. 28 del DL 1/2012 obbliga il finanziatore ad accettare la polizza trovata dal cliente «senza variare le condizioni offerte», se offre una garanzia equivalente a quella richiesta.
Entro quando posso recedere dalla polizza della banca?
Entro 60 giorni dalla stipula del mutuo. Il mutuo resta valido; se la polizza era necessaria, devi presentarne una sostitutiva equivalente. Conviene attivare la nuova prima di inviare il recesso.
Dopo i 60 giorni posso ancora cambiarla?
Il diritto di recesso previsto dall’art. 28 vale per i 60 giorni. Dopo, dipende dalle condizioni della polizza (alcune prevedono la disdetta annuale, quelle a premio unico spesso no) e dall’accordo con la banca, che deve comunque continuare ad avere una copertura equivalente. Chiedi per iscritto a entrambe prima di muoverti.
Se estinguo il mutuo mi ridanno i soldi della polizza?
Sì, se hai pagato un premio unico. La compagnia restituisce la parte di premio puro relativa agli anni mancanti, meno eventuali spese amministrative indicate nel contratto. In alternativa puoi chiedere che la copertura continui fino alla scadenza.
La polizza vita o la CPI sono obbligatorie?
Non per legge. Possono essere proposte come facoltative oppure richieste per ottenere certe condizioni: in quest’ultimo caso il costo entra nel TAEG e puoi comprarle altrove alle stesse regole della scoppio-incendio.
Posso usare la polizza casa che ho già?
Sì, se la sua sezione incendio copre il fabbricato per il capitale e la durata richiesti dalla banca, con franchigie accettabili, e se la compagnia inserisce il vincolo a favore della banca.
