La cedolare secca sul canone concordato nel 2027 scende dal 10% al 5%, e all’1% quando l’inquilino ha fino a 35 anni: lo prevede il disegno di legge di bilancio 2027 approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026. Nello stesso pacchetto la cedolare secca viene estesa anche agli immobili commerciali. Al 29 ottobre però è solo un DDL: il testo deve passare dal Parlamento, e il comunicato del Governo non dice da quando si applicano le nuove aliquote né se valgono anche per i contratti già in corso.
Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Abbiamo letto il comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026, la scheda informativa sulla cedolare secca dell’Agenzia delle Entrate e, su Normattiva, l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 nel testo in vigore al 29 ottobre 2026.
• Contratti a canone concordato: cedolare secca dal 10% al 5%.
• Inquilino fino a 35 anni: aliquota all’1%.
• Cedolare secca estesa agli immobili commerciali: l’aliquota non è indicata nel comunicato.
• Stato al 29 ottobre: DDL approvato dal Governo, serve il voto delle Camere entro il 31 dicembre. Decorrenza e contratti in corso: non ancora chiariti.
Cosa cambia: le aliquote prima e dopo
Il passaggio nel comunicato del Consiglio dei ministri n. 195 è di due righe: “Per gli affitti a canone concordato, l’aliquota della cedolare secca scende dal 10% al 5%, e all’1% per i contratti con conduttori fino a 35 anni. La cedolare secca è inoltre estesa agli immobili commerciali.”
Oggi, secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate e l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, l’aliquota ordinaria è del 21% sul canone annuo pattuito. Scende al 10% per i contratti a canone concordato (articoli 2, comma 3, e 8 della legge 431/1998) su abitazioni nelle grandi città, nei comuni confinanti, negli altri capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
| Tipo di contratto | Regole attuali | DDL bilancio 2027 |
|---|---|---|
| Abitativo a canone libero | 21% | nessuna modifica indicata |
| Abitativo a canone concordato | 10% | 5% |
| Canone concordato con inquilino fino a 35 anni | 10% | 1% |
| Immobili commerciali | esclusi (salvo i contratti C/1 fino a 600 mq stipulati nel 2019, al 21%) | ammessi, aliquota non indicata |
Quanto si risparmia: tre esempi
Prendiamo un appartamento affittato a canone concordato a 600 euro al mese, cioè 7.200 euro l’anno. Calcolo nostro, nell’ipotesi che le nuove aliquote si applichino al contratto.
| Canone annuo | Al 10% (oggi) | Al 5% | All’1% (under 35) |
|---|---|---|---|
| 7.200 € | 720 € | 360 € | 72 € |
| 9.600 € | 960 € | 480 € | 96 € |
Sul canone da 7.200 euro il proprietario pagherebbe 360 euro in meno l’anno con un inquilino qualsiasi e 648 euro in meno se l’inquilino ha fino a 35 anni. Il confronto più interessante è con il canone libero: lo stesso affitto al 21% costa 1.512 euro di imposta. Un proprietario che oggi incassa 7.200 euro a canone libero e passa al concordato con un under 35 a 6.000 euro l’anno perderebbe 1.200 euro di canone ma pagherebbe 60 euro di imposta invece di 1.512: il netto passerebbe da 5.688 a 5.940 euro. Per capire se la cedolare conviene rispetto all’IRPEF nel proprio caso c’è la nostra guida su quando conviene la cedolare secca.
Chi riguarda e cosa resta da chiarire
La misura interessa i proprietari persone fisiche che affittano a canone concordato, fissato secondo gli accordi territoriali. Il comunicato lascia aperti almeno quattro punti: se il 5% resta limitato agli stessi comuni in cui oggi vale il 10%; se l’1% vale per chi ha 35 anni compiuti o solo fino al compimento; cosa succede se nel contratto ci sono più inquilini di età diverse; e, soprattutto, se le nuove aliquote si applicano ai contratti già registrati o solo ai nuovi.
Cosa succede ora
Il disegno di legge passa ora alle Camere, che possono modificarlo. Per evitare l’esercizio provvisorio la legge di bilancio va approvata entro il 31 dicembre 2026. Solo il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale dirà aliquote definitive, decorrenza e regole per i contratti in corso. Le altre misure sono nel nostro articolo sulla manovra 2027. Per i nuovi contratti resta valida la guida su come si registra un contratto di affitto.
Domande frequenti
Il 5% sul canone concordato vale già dal 2026?
No. Al 29 ottobre la riduzione è contenuta in un disegno di legge non ancora approvato dal Parlamento. Per il 2026 restano il 10% sul concordato e il 21% sul canone libero.
Chi ha già un contratto concordato in corso pagherà il 5%?
Non si sa. Il comunicato del Governo non dice se le nuove aliquote riguardano anche i contratti già registrati: bisognerà attendere il testo definitivo.
Quanto si pagherà sugli affitti dei negozi?
Il comunicato ufficiale dice solo che la cedolare secca viene estesa agli immobili commerciali, senza indicare l’aliquota né eventuali limiti di superficie o categoria catastale.
