Scegliere tra mutuo fisso e variabile è una delle decisioni finanziarie più importanti che una famiglia italiana possa prendere. Con un mutuo da 200.000 euro su 25 anni, la differenza tra le due opzioni può valere anche 30.000-50.000 euro nel corso della durata del finanziamento — in un senso o nell’altro, a seconda di come si muovono i tassi d’interesse. Nel 2026, dopo i rialzi storici della BCE tra il 2022 e il 2023 e i tagli successivi, la scelta non è mai stata così delicata.
Il mutuo fisso garantisce una rata immutabile per tutta la durata: più sicurezza, ma in genere un tasso leggermente più alto. Il variabile segue l’Euribor e può costare meno nei periodi di tassi bassi, ma la rata può aumentare anche significativamente. Nel 2026 i tassi fissi sono scesi intorno al 2,8-3,2% mentre il variabile si avvicina al 3%. La scelta giusta dipende dalla tua situazione reddituale, dall’orizzonte temporale e dalla tua tolleranza al rischio.
Indice
- Come funzionano il tasso fisso e il tasso variabile
- I tassi nel 2026: dove siamo e dove potremmo andare
- Esempio pratico: 200.000 euro su 25 anni
- Quando scegliere il fisso
- Quando scegliere il variabile
- Il tasso misto e il CAP: terze vie
- Le spese accessorie che nessuno calcola
- Surroga e rinegoziazione: cambiare idea dopo
- Domande frequenti
Come funzionano il tasso fisso e il tasso variabile
Con il tasso fisso, la banca stabilisce un tasso di interesse che rimane invariato per tutta la durata del mutuo. La rata mensile che paghi al momento della firma è esattamente quella che pagherai tra 10, 15 e 25 anni. La banca si basa sull’IRS (Interest Rate Swap), un parametro interbancario che riflette le aspettative sui tassi futuri, a cui aggiunge il proprio spread (margine di guadagno) che varia tipicamente tra lo 0,8% e l’1,5%.
Con il tasso variabile, il tasso applicato alla rata si rivaluta periodicamente (ogni 1, 3 o 6 mesi) in base all’Euribor, il tasso a cui le banche europee si prestano denaro. All’Euribor la banca aggiunge ancora il proprio spread. Se l’Euribor sale, la tua rata aumenta; se scende, si alleggerisce. Il vantaggio storico del variabile è che nei lunghi periodi di tassi bassi (come il 2015-2021) chi aveva questo tipo di mutuo ha pagato pochissimo. Lo svantaggio lo abbiamo visto tra il 2022 e il 2023, quando l’Euribor è passato in pochi mesi da -0,5% a +4%, portando alcune rate a raddoppiare.
I tassi nel 2026: dove siamo e dove potremmo andare
La BCE ha alzato i tassi di riferimento 10 volte consecutive tra luglio 2022 e settembre 2023, portandoli al 4,5% per frenare l’inflazione. Poi ha iniziato a tagliarli: a giugno 2026 il tasso sui depositi si trova intorno al 2,25-2,50%, e l’Euribor a 3 mesi è sceso di conseguenza intorno al 2,2-2,5%.
I tassi fissi offerti dalle banche italiane si aggirano nel 2026 tra il 2,8% e il 3,3% per i mutui a 20-25 anni, mentre il variabile parte da circa il 2,9-3,2% (Euribor + spread). La differenza tra fisso e variabile si è quindi molto ridotta rispetto al 2023-2024, quando il fisso era molto più conveniente. Le previsioni degli analisti per i prossimi anni indicano tassi BCE stabili o in leggera discesa: nessuno però sa con certezza cosa succederà tra 5 o 10 anni.
Esempio pratico: 200.000 euro su 25 anni
Prendendo come riferimento un mutuo da 200.000 euro con durata 25 anni, ecco cosa cambia concretamente tra le due opzioni nel 2026. Con un tasso fisso al 3,0%, la rata mensile è circa 948 euro e il costo totale degli interessi pagati in 25 anni è circa 84.000 euro. Con un tasso variabile che parte dal 2,9% ma che ipotizziamo rimanga mediamente al 3,2% nel corso del tempo (stima prudente), la rata iniziale è circa 936 euro ma può oscillare tra 850 e 1.200 euro a seconda dell’Euribor.
Se i tassi scendessero ulteriormente verso il 2% nei prossimi anni, il variabile potrebbe far risparmiare 15.000-20.000 euro di interessi complessivi. Se invece risalissero verso il 4-5% per qualunque ragione macroeconomica, lo stesso variabile potrebbe costare 30.000-40.000 euro in più del fisso. Questa incertezza è esattamente il rischio che stai comprando — o vendendo — con la scelta tra i due tipi di tasso.
Quando scegliere il fisso
Il tasso fisso è la scelta giusta per chi vuole certezza assoluta sulla rata mensile e non tollera l’idea che il proprio pagamento possa aumentare. Se il mutuo pesa già significativamente sul reddito familiare — per la regola generale dovrebbe restare sotto il 30-35% del netto mensile — qualunque aumento della rata potrebbe creare difficoltà concrete. In questo caso la tranquillità vale lo spread leggermente superiore.
Il fisso è indicato anche per i mutui a lungo termine (20-30 anni): più è lunga la durata, più sono le possibilità che i tassi attraversino cicli di salita e discesa, e il fisso offre protezione da entrambi gli estremi. Se il tuo orizzone è un mutuo ventennale, le probabilità che i tassi salgano significativamente almeno una volta in quel periodo sono storicamente molto alte.
Quando scegliere il variabile
Il tasso variabile conviene quando si prevede un calo dei tassi nel breve-medio periodo — scenario possibile nel 2026 — o quando la durata del mutuo è breve (10-15 anni), riducendo l’esposizione ai cicli di rialzo. Conviene anche per chi ha un reddito solido e potrebbe sopportare un aumento della rata di 200-300 euro al mese senza difficoltà, oppure per chi prevede di estinguere anticipatamente il mutuo in 5-8 anni.
Una considerazione pratica: alcune banche applicano penali per l’estinzione anticipata del variabile molto più basse (spesso zero per legge sui mutui accesi dopo il 2007) rispetto al fisso. Se pensi di estinguere prima della scadenza, verifica questa voce nel contratto.
Il tasso misto e il CAP: terze vie
Il tasso misto permette di passare da fisso a variabile (o viceversa) a determinate scadenze, tipicamente ogni 2-5 anni, su richiesta del mutuatario. È una soluzione flessibile che molte banche offrono con condizioni diverse: alcune consentono il cambio una sola volta, altre ad ogni scadenza. Il costo è di solito leggermente superiore al puro fisso o al puro variabile.
Il tasso variabile con CAP (ceiling) include un tetto massimo: il tasso non può superare una soglia concordata, per esempio il 4%. Offre la possibilità di beneficiare dei ribassi mantenendo una protezione al rialzo. Il costo di questa garanzia si riflette in uno spread leggermente superiore rispetto al variabile puro, ma per molte famiglie è un compromesso ragionevole.
Le spese accessorie che nessuno calcola
Quando compari i preventivi di mutuo, il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l’indicatore corretto da usare — non il TAN. Il TAEG include tutte le spese: istruttoria (200-600 euro), perizia dell’immobile (250-500 euro), polizza incendio e scoppio obbligatoria (100-200 euro/anno), imposta sostitutiva (0,25% del mutuo per la prima casa, 2% per la seconda) e i costi notarili che variano da 1.500 a 4.000 euro in base al valore dell’atto.
Le polizze vita abbinate al mutuo sono teoricamente facoltative, ma alcune banche le propongono in modo molto insistente o le includono di default nel preventivo. Valuta separatamente se ne hai bisogno: spesso conviene stipularle con una compagnia terza piuttosto che con quella proposta dalla banca, dove il costo può essere gonfiato.
Per capire meglio come funziona il meccanismo del mutuo in generale, leggi la guida su come funziona il mutuo. Se stai ancora valutando se comprare o affittare, c’è anche il confronto tra mutuo e affitto nel 2026. Per le norme ufficiali sul credito al consumo e immobiliare consulta il sito di Banca d’Italia.
Surroga e rinegoziazione: cambiare idea dopo
La surroga (o portabilità del mutuo) ti permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza costi notarili, anche se il mutuo è già in essere. La banca di arrivo copre tutte le spese di trasferimento per legge. È uno strumento molto utile se le condizioni di mercato migliorano o se trovi un istituto con spread più basso: puoi anche passare da un tasso variabile a un fisso, o viceversa, attraverso la surroga.
La rinegoziazione è invece un accordo diretto con la propria banca per modificare le condizioni: tasso, durata, tipo di tasso. La banca non è obbligata ad accettare, ma spesso preferisce rinegoziare piuttosto che perdere il cliente alla concorrenza. Se il tuo mutuo ha più di 5 anni e non hai mai rinegoziato, vale la pena chiedere: le condizioni di mercato potrebbero permetterti di migliorare il tasso di 0,5-1 punto percentuale, che su un mutuo residuo da 150.000 euro significa decine di migliaia di euro di risparmio.
Domande frequenti
È possibile passare dal variabile al fisso a mutuo in corso?
Sì, tramite surroga (trasferimento a un’altra banca) o rinegoziazione con la propria banca. Non è automatico e richiede una nuova istruttoria, ma è legale e non ha costi notarili nel caso della surroga.
Qual è il mutuo migliore nel 2026?
Non esiste una risposta universale. Con lo spread tra fisso e variabile ridotto al minimo, il fisso offre sicurezza a costo contenuto. Per chi può sopportare variazioni di rata e ha orizzonte breve, il variabile può convenirel. Confronta il TAEG e non solo il TAN.
Cosa succede se non riesco a pagare le rate del mutuo?
Dopo 18 rate non pagate (anche non consecutive) su un periodo di 18 mesi, la banca può avviare la procedura esecutiva sull’immobile. Prima di arrivare a questo punto esistono misure di sostegno: il Fondo di solidarietà per i mutui (Fondo Gasparrini) permette la sospensione delle rate in caso di difficoltà documentata.
Il mutuo può coprire il 100% del valore dell’immobile?
No, quasi mai. Le banche finanziano in genere fino all’80% del valore di perizia (LTV 80%). Esistono mutui al 90-100% riservati a under 36 con garanzia statale (Fondo Consap), ma le condizioni sono più restrittive e i tassi leggermente più alti.
