La domanda che ogni potenziale mutuatario si pone nel 2026 è sempre la stessa: mutuo a tasso fisso o variabile? Con i tassi BCE in fase di discesa ma ancora sopra i livelli pre-2022, la scelta non è mai stata così delicata. Sbagliare può costare decine di migliaia di euro sull’intera durata del mutuo. Questa guida fa i conti in modo chiaro.
Nel giugno 2026 il tasso fisso medio per mutui 20-25 anni si aggira intorno al 3,2-3,6%. Il variabile è intorno all’Euribor 3 mesi + spread (totale circa 3,4-3,8%). Il fisso conviene a chi vuole certezza della rata; il variabile può convenire se i tassi scendono ulteriormente nei prossimi 2-3 anni come previsto dalla BCE.
Come funziona il tasso fisso
Con il mutuo a tasso fisso la rata rimane identica per tutta la durata del finanziamento, indipendentemente da cosa succede ai tassi di mercato. Il tasso viene fissato al momento della stipula sulla base dell’IRS (Interest Rate Swap), il tasso di riferimento interbancario per le operazioni a lungo termine.
Vantaggi: certezza assoluta della rata, pianificazione finanziaria precisa, protezione da futuri rialzi dei tassi. Svantaggi: se i tassi scendono significativamente dopo la stipula, paghi più del necessario (a meno di non surrogare il mutuo).
Come funziona il tasso variabile
Con il mutuo a tasso variabile la rata cambia ogni mese o ogni trimestre in base all’Euribor (il tasso interbancario europeo a breve termine) più uno spread fisso stabilito dalla banca. Se l’Euribor scende, scende anche la rata; se sale, la rata aumenta.
L’Euribor 3 mesi nel giugno 2026 è intorno al 2,8-3,0%, in calo rispetto ai picchi del 2023 (oltre il 4%). Le proiezioni della BCE indicano ulteriori riduzioni graduali nei prossimi 12-24 mesi, il che rende il variabile potenzialmente più conveniente nel medio termine.
Il confronto numerico: fisso vs variabile su 200.000 euro
Prendiamo un mutuo di 200.000 euro a 25 anni come esempio:
Tasso fisso al 3,4%: rata mensile di circa 990 euro, totale interessi pagati in 25 anni circa 97.000 euro.
Tasso variabile (Euribor + 1,2% = 4,0%): rata mensile iniziale di circa 1.055 euro. Se l’Euribor scende al 2% nei prossimi anni, la rata scenderebbe a circa 900 euro.
La differenza dipende tutto dall’andamento futuro dei tassi. Se l’Euribor si stabilizza intorno al 2% entro 2 anni, il variabile risulta più conveniente nel lungo periodo. Se torna a salire oltre il 3,5%, il fisso era la scelta giusta.
Il tasso misto e il CAP: le alternative
Molte banche offrono soluzioni ibride:
Tasso misto — fisso per i primi 5-10 anni, poi variabile. Offre protezione nella fase iniziale (la più critica per molte famiglie) con possibilità di beneficiare di riduzioni future.
Variabile con CAP — tasso variabile con un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire. Il costo è leggermente superiore al variabile puro ma inferiore al fisso. Buona soluzione per chi vuole il variabile ma teme rialzi estremi.
Quando conviene il fisso nel 2026
Il fisso conviene se: hai una rata già sostenuta rispetto al tuo reddito e non potresti permetterti aumenti; hai un orizzonte temporale lungo (oltre 20 anni); preferisci la certezza alla potenziale convenienza futura; pensi che i tassi non scenderanno significativamente.
Quando conviene il variabile nel 2026
Il variabile conviene se: hai una buona capacità di assorbire eventuali aumenti di rata; l’orizzonte è medio (10-15 anni); credi nella discesa dei tassi BCE nei prossimi 2-3 anni; puoi surrogare rapidamente se il variabile dovesse salire troppo.
La surroga: la via d’uscita se cambi idea
Se scegli il fisso e poi i tassi scendono molto, puoi fare la surroga: trasferire il mutuo a un’altra banca a condizioni migliori senza costi. La surroga è gratuita per legge in Italia (legge Bersani). Puoi farla quante volte vuoi, purché la nuova banca accetti. È lo strumento che rende il fisso meno “definitivo” di quanto sembri.
Domande frequenti
Qual è il miglior mutuo nel 2026?
Dipende dal profilo. Per chi vuole certezza: fisso sotto il 3,5% su 20-25 anni. Per chi può sopportare variabilità e scommette sulla discesa BCE: variabile con spread basso (sotto 1%). Confronta almeno 5-6 banche e usa un broker mutui gratuito.
I tassi BCE scenderanno ancora nel 2026?
Le proiezioni del mercato a giugno 2026 indicano 1-2 tagli aggiuntivi entro fine anno. Nulla è certo, ma la direzione è di graduale normalizzazione verso il 2-2,5%.
Posso passare da variabile a fisso?
Sì, tramite surroga o rinegoziazione con la tua banca. La rinegoziazione è gratuita ma la banca può rifiutarsi; la surroga è sempre possibile se un’altra banca accetta il tuo profilo.
