Sulle case green 2026 circola da mesi una frase che non corrisponde al testo di legge: che entro il 2030 ogni abitazione debba raggiungere la classe E e entro il 2033 la classe D, pena l’impossibilità di venderla o affittarla. Quell’obbligo esisteva nella prima proposta della Commissione europea, ma è stato tolto dalla versione approvata. Quello che resta è diverso, meno spaventoso per il singolo proprietario e più complicato per lo Stato — che tra l’altro è in ritardo e per questo si è preso una procedura di infrazione.
La direttiva europea 2024/1275 non impone a nessun proprietario una classe energetica minima entro una data. Fissa obiettivi nazionali: il consumo medio del patrimonio residenziale italiano deve calare del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Sono invece precisi gli obblighi sui nuovi edifici, a emissioni zero dal 2028 se pubblici e dal 2030 per tutti gli altri, e lo stop agli incentivi per le caldaie a combustibili fossili, già in vigore. L’Italia doveva recepire tutto entro il 29 maggio 2026 e non l’ha fatto: finché manca il decreto, le soglie numeriche nazionali e il nuovo attestato energetico restano sulla carta.
Indice
- L’obbligo di classe E e D non esiste più
- Cosa dice davvero la direttiva
- Le date che invece sono vere
- Il ritardo italiano e cosa comporta
- Il nuovo APE: perché non è ancora quello che ti consegnano
- Cosa conviene fare adesso
- Domande frequenti
L’obbligo di classe E e D non esiste più
Vale la pena ricostruire come è nato l’equivoco, perché aiuta a non ricascarci con la prossima direttiva. Nella proposta presentata dalla Commissione nel dicembre 2021 c’erano gli standard minimi di prestazione energetica applicati al singolo immobile residenziale: classe F entro il 2030 e classe E entro il 2033, poi ritoccati durante il negoziato. Quella impostazione ha attraversato due anni di trattative ed è finita sui giornali italiani in modo massiccio tra il 2023 e il 2024.
Nel testo finale approvato nell’aprile 2024 quel meccanismo è stato sostituito per il residenziale. Gli standard obbligatori per singolo edificio sono rimasti solo per il non residenziale: uffici, negozi, capannoni. Per le abitazioni si è passati a un obiettivo aggregato di cui risponde lo Stato, non il proprietario. È una differenza sostanziale che continua a non arrivare al pubblico, e che genera decisioni sbagliate: c’è chi ha svenduto un immobile in classe G convinto che tra pochi anni sarebbe diventato invendibile per legge.
Cosa dice davvero la direttiva
Per il patrimonio residenziale, ogni Stato membro deve ridurre il consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e tra il 20 e il 22% entro il 2035, rispetto ai valori del 2020. C’è però un vincolo che rende l’obiettivo meno indolore di quanto sembri: almeno il 55% della riduzione deve arrivare dalla riqualificazione del 43% di edifici con le prestazioni peggiori. In altre parole l’Europa non accetta che il risultato si raggiunga limandolo un po’ ovunque, vuole che si intervenga proprio sul patrimonio più disastrato.
Questo è il punto in cui l’obiettivo “nazionale” ricade comunque sul singolo, ma per una via diversa da quella temuta: non attraverso un divieto, bensì attraverso il modo in cui verranno distribuiti gli incentivi. Se lo Stato deve concentrare il 55% del risparmio sugli edifici peggiori, è ragionevole aspettarsi che nei prossimi anni le agevolazioni vengano orientate lì, invece di essere distribuite a pioggia come è successo con il Superbonus. Chi possiede un immobile in classe alta rischia semmai il problema opposto: meno sostegno pubblico, non più obblighi.
Per il non residenziale, invece, gli standard minimi restano: entro il 2030 vanno riqualificati gli edifici che rientrano nel 16% peggiore del parco, entro il 2033 quelli nel 26%. Le soglie in kilowattora per metro quadro le fissa ciascuno Stato.
Le date che invece sono vere
Accanto agli obiettivi aggregati la direttiva contiene scadenze secche, e queste non sono in discussione.
| Data | Obbligo | Chi riguarda |
|---|---|---|
| Già in vigore | Stop agli incentivi pubblici per caldaie autonome a combustibili fossili | Tutti |
| 31 dicembre 2026 | Impianti solari sugli edifici pubblici non residenziali oltre 250 m² | Pubblica amministrazione |
| 1° gennaio 2028 | Nuovi edifici pubblici a emissioni zero | Nuove costruzioni pubbliche |
| 1° gennaio 2030 | Tutti i nuovi edifici a emissioni zero | Chi costruisce da zero |
| 2040 | Divieto di caldaie autonome alimentate a combustibili fossili | Tutti |
La riga che sta già producendo effetti concreti sul portafoglio è la prima. È da lì che discende l’esclusione delle caldaie a gas dalle detrazioni italiane, un cambiamento che molte famiglie scoprono solo quando l’impianto si rompe: ne abbiamo ricostruito il quadro completo parlando di cosa si può ancora detrarre sostituendo la caldaia. L’ultima riga invece, il 2040, è quella che viene regolarmente citata come se fosse imminente: mancano quattordici anni e riguarda l’installazione, non il possesso.
Il ritardo italiano e cosa comporta
Il termine per recepire la direttiva scadeva il 29 maggio 2026. L’Italia non ha adottato il decreto legislativo e non ha nemmeno trasmesso alla Commissione il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, il documento in cui ogni Stato spiega come intende raggiungere quel meno 16%. Da qui l’avvio della procedura di infrazione, in compagnia di altri Paesi in ritardo analogo.
Per il proprietario questo significa una cosa precisa, ed è il motivo per cui conviene diffidare degli articoli che raccontano al presente le nuove regole: i principi della direttiva esistono e vincolano lo Stato italiano, ma le soglie numeriche, i criteri di calcolo e le modalità applicative nazionali arriveranno solo con il decreto di recepimento. Finché quel testo non c’è, non esiste un valore ufficiale di kilowattora per metro quadro a cui adeguarsi, né una nuova procedura da seguire per l’attestato energetico.
C’è anche una conseguenza pratica sulle scelte di spesa. Rimandare un intervento in attesa di capire “cosa dirà la legge” ha senso solo se si sta parlando di un lavoro che dipende da quelle soglie, tipicamente su un immobile non residenziale. Su una casa di abitazione l’unica variabile davvero rilevante nei prossimi mesi non è la direttiva, è la scadenza delle aliquote: le detrazioni scendono al 36% e al 30% dal 2027, e quello è un appuntamento certo.
Il nuovo APE: perché non è ancora quello che ti consegnano
La direttiva prevede un attestato di prestazione energetica armonizzato in tutta Europa, con una scala unica dalla A alla G in cui la A è riservata agli edifici a emissioni zero e la G individua il segmento peggiore del parco nazionale. Prevede anche che l’attestato dica di più: non solo il consumo, ma indicazioni sulle emissioni e sul percorso di miglioramento.
Molti articoli hanno raccontato queste novità come se fossero scattate a fine maggio. In realtà l’APE che un tecnico italiano rilascia oggi segue ancora le regole nazionali vigenti, con la scala che va da A4 a G e le procedure di calcolo attuali. Il passaggio alla nuova classificazione richiede il decreto di recepimento e l’aggiornamento delle norme tecniche collegate. Chi sta comprando o vendendo casa in questi mesi, quindi, lavora con l’attestato di sempre.
Questo non toglie che l’APE conti eccome, e non per ragioni normative. Sul mercato immobiliare la classe energetica è ormai una leva di prezzo: incide sulla trattativa, sui tempi di vendita e sulla valutazione che la banca fa dell’immobile in sede di mutuo. Se non sai da dove partire, il documento di riferimento per inquadrare l’immobile resta la visura con la rendita catastale, che va letta insieme all’attestato energetico e non al posto suo.
Abbiamo confrontato una decina di articoli italiani pubblicati tra maggio e settembre 2026 sul “nuovo APE”: in metà dei casi le nuove regole sono descritte come già operative in Italia, senza mai citare il fatto che il decreto di recepimento non è stato adottato. È la ragione per cui su questo tema conviene risalire sempre al testo della direttiva, che è pubblico e consultabile, invece di fermarsi al riassunto.
Cosa conviene fare adesso
La prima mossa è avere un APE aggiornato e leggerlo davvero, compresa la parte finale con le raccomandazioni di intervento, che quasi nessuno apre. Serve a sapere da dove si parte e, soprattutto, a capire quale sia il collo di bottiglia dell’edificio.
La seconda è rispettare l’ordine dei lavori, che è quello che fa la differenza tra una spesa efficace e una sprecata. Prima l’involucro, cioè infissi, coperture, isolamento; poi l’impianto. Sostituire il generatore su un edificio che disperde calore da tutte le parti significa dimensionare una macchina più grande del necessario e non vedere in bolletta il risparmio promesso dal preventivo. Chi valuta anche la produzione di energia in proprio può ragionare in parallelo sul fotovoltaico con accumulo, che sulle case con pompa di calore cambia sensibilmente i conti.
La terza è tenere d’occhio il calendario fiscale invece di quello europeo. Il testo integrale della direttiva è disponibile sul portale EUR-Lex dell’Unione europea per chi vuole verificare di persona: è lunga ma la parte sugli obiettivi nazionali si legge in mezz’ora, e vale più di dieci riassunti.
Domande frequenti
Nel 2030 potrò ancora vendere una casa in classe G?
Sì. La direttiva approvata non contiene alcun divieto di vendita o locazione legato alla classe energetica delle abitazioni. Quel meccanismo era previsto in una versione precedente della proposta e non è entrato nel testo definitivo.
Chi paga se l’Italia non raggiunge il meno 16% entro il 2030?
Risponde lo Stato davanti alla Commissione europea, con le procedure di infrazione e le relative sanzioni pecuniarie. Non esiste una sanzione a carico del singolo proprietario per il mancato raggiungimento dell’obiettivo nazionale.
Devo rifare l’APE adesso o conviene aspettare le nuove regole?
Se serve per una compravendita o una locazione, va fatto ora con le regole vigenti: l’attestato ha validità decennale e resta valido salvo interventi che modifichino la prestazione dell’edificio. Aspettare un decreto senza data non ha senso pratico.
Il 2040 significa che dovrò buttare la caldaia?
No. La scadenza riguarda l’installazione di nuovi generatori autonomi alimentati a combustibili fossili, non l’uso degli impianti già esistenti. Nella pratica, una caldaia installata oggi arriverà quasi certamente a fine vita prima di quella data.
Perché allora si parla tanto di obblighi per i proprietari?
Perché la proposta iniziale li conteneva e perché la formula “case green” è stata usata per due anni come sinonimo di quel meccanismo. Il testo è cambiato, il modo di raccontarlo in buona parte no.
