Raccogliere tutti i documenti per comprare casa è uno dei passaggi più stressanti dell’intero processo di acquisto immobiliare: la lista è lunga, alcune carte scadono, altre ci vogliono settimane per ottenerle, e dimenticarne anche una sola può bloccare il rogito a pochi giorni dalla firma. In questa pagina trovi la checklist completa e aggiornata al 2026 con tutti i documenti necessari — distinti per fase (trattativa, compromesso, mutuo, rogito) — che puoi stampare o salvare per non perdere nulla.
La checklist di questa pagina copre tutte e quattro le fasi dell’acquisto immobiliare: trattativa iniziale, compromesso, richiesta di mutuo e rogito notarile. Contiene i documenti personali dell’acquirente, quelli relativi all’immobile, quelli richiesti dalla banca e quelli necessari per le agevolazioni prima casa. Puoi stamparla direttamente con CTRL+P per averla sempre a portata di mano.
🗓️ Ultimo aggiornamento: giugno 2026
Indice
- Fase 1 — Trattativa e proposta di acquisto
- Fase 2 — Compromesso (contratto preliminare)
- Fase 3 — Richiesta di mutuo (se applicabile)
- Fase 4 — Rogito notarile
- Documenti relativi all’immobile da richiedere al venditore
- Documenti aggiuntivi per le agevolazioni prima casa
- Checklist stampabile completa
- Consigli pratici per non perdere documenti
- Domande frequenti
Fase 1 — Trattativa e proposta di acquisto
Prima ancora di mettere per iscritto una proposta di acquisto, è bene avere chiari due aspetti: la tua situazione finanziaria reale e la situazione urbanistica e catastale dell’immobile. In questa fase i documenti che ti riguardano come acquirente sono minimi — in pratica carta d’identità e codice fiscale per compilare la proposta — ma è il momento giusto per chiedere al venditore o all’agenzia i documenti sull’immobile che analizzerai prima di procedere.
La proposta di acquisto, una volta firmata da entrambe le parti, ha valore contrattuale: se te ne tiri fuori senza giusta causa perdi la caparra versata. Leggila con attenzione prima di firmarla, e assicurati che includa tutte le condizioni sospensive che ti proteggono, in particolare quella che subordina l’acquisto all’ottenimento del mutuo se non hai la liquidità per acquistare in contanti.
Fase 2 — Compromesso (contratto preliminare)
Il contratto preliminare — comunemente detto “compromesso” — è l’atto con cui acquirente e venditore si obbligano reciprocamente alla compravendita. Non trasferisce ancora la proprietà, ma crea un vincolo giuridico. Va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma se fatto fuori dall’ufficio del notaio (entro 20 giorni se stipulato dal notaio). Per questa fase servono documenti personali completi da entrambe le parti e, idealmente, già i principali documenti sull’immobile.
Fase 3 — Richiesta di mutuo (se applicabile)
La banca richiede una documentazione estesa per valutare sia la tua capacità di rimborso sia la qualità dell’immobile da ipotecare. La lista varia da istituto a istituto, ma il nucleo è sempre lo stesso: documenti personali, documenti di reddito aggiornati e documenti sull’immobile. La perizia bancaria viene effettuata da un perito della banca sull’immobile — non portare nulla di tuo, ci pensa la banca. Prevedi 30-60 giorni dal momento della presentazione della domanda all’erogazione del mutuo: pianifica il rogito di conseguenza.
Per stimare la rata mensile prima di scegliere la banca, usa il nostro simulatore rata mutuo 2026 con piano di ammortamento completo.
Fase 4 — Rogito notarile
Il rogito è l’atto pubblico che trasferisce formalmente la proprietà dell’immobile. Si firma davanti al notaio scelto dall’acquirente, alla presenza di entrambe le parti (o loro delegati). Il notaio verifica la regolarità di tutti i documenti prima della data fissata — se emerge qualcosa di irregolare (un’ipoteca non comunicata, una difformità catastale) il rogito viene sospeso. In questa fase è fondamentale che tutti i documenti siano aggiornati: una visura catastale fatta sei mesi prima potrebbe non essere accettata.
Documenti relativi all’immobile da richiedere al venditore
Questa è la sezione più critica: i documenti sull’immobile rivelano eventuali problemi urbanistici, catastali o legali che potrebbero rendere l’acquisto rischioso o impossibile. Il notaio effettua le sue verifiche, ma è tuo diritto ricevere questi documenti prima del compromesso per valutarli in anticipo. Se il venditore si rifiuta di fornirli, è un segnale d’allarme da prendere sul serio.
Per chi acquista con mutuo, un utile confronto su quando conviene acquistare rispetto all’affitto si trova nel nostro articolo mutuo o affitto nel 2026: quando conviene davvero comprare casa.
Documenti aggiuntivi per le agevolazioni prima casa
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa — imposta di registro al 2% invece del 9% — è necessario dichiarare nell’atto di compravendita di non possedere altri immobili con agevolazione prima casa sul territorio nazionale e di voler trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Non servono documenti aggiuntivi particolari, ma devono essere verificabili alcune condizioni: lo stato di residenza attuale, l’assenza di altri immobili in regime agevolato (verificabile tramite Agenzia delle Entrate) e, se si acquista a distanza, la documentazione del proprio domicilio lavorativo nello stesso Comune.
Checklist stampabile completa — documenti per comprare casa 2026
Usa questa checklist per tenere traccia di tutti i documenti necessari nelle varie fasi. Stampala con CTRL+P (o CMD+P su Mac) per avere una versione cartacea da spuntare man mano che raccogli ogni documento.
Obbligatori per tutte le fasi:
| ☐ | Documento d’identità in corso di validità (carta d’identità o passaporto) |
| ☐ | Codice fiscale / tessera sanitaria |
| ☐ | Stato civile (estratto atto di matrimonio, o dichiarazione di stato libero) |
| ☐ | Se divorziato: sentenza di divorzio omologata |
| ☐ | Se straniero non UE: permesso di soggiorno in corso di validità |
Per la richiesta di mutuo (aggiuntivi):
| ☐ | Ultime 3 buste paga (lavoratore dipendente) o ultime 2 dichiarazioni dei redditi (autonomo) |
| ☐ | CUD/730 o modello Unico dell’ultimo anno |
| ☐ | Estratto conto bancario degli ultimi 3-6 mesi |
| ☐ | Eventuale contratto di lavoro (se assunto di recente) |
| ☐ | Documentazione di altri finanziamenti in corso (rata, istituto, scadenza) |
📄 DOCUMENTI SULL’IMMOBILE (da richiedere al venditore)
| ☐ | Visura catastale aggiornata (massimo 3 mesi) |
| ☐ | Planimetria catastale dell’unità immobiliare |
| ☐ | Atto di provenienza (rogito con cui il venditore ha acquistato l’immobile) |
| ☐ | Certificato di agibilità / abitabilità |
| ☐ | Concessione edilizia o permesso di costruire (per immobili costruiti dopo il 1967) |
| ☐ | APE — Attestato di Prestazione Energetica (obbligatorio per la vendita) |
| ☐ | Regolamento condominiale (se l’immobile è in condominio) |
| ☐ | Verbali delle ultime 2 assemblee condominiali |
| ☐ | Dichiarazione dell’amministratore di condominio relativa a eventuali morosità del venditore |
| ☐ | Visura ipotecaria (per verificare l’assenza di ipoteche o pignoramenti) |
| ☐ | Dichiarazione di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas) |
📄 DOCUMENTI PER IL ROGITO
| ☐ | Copia del compromesso registrato (se precedentemente stipulato) |
| ☐ | Ricevuta della caparra confirmatoria versata |
| ☐ | Assegni circolari o bonifici per il saldo del prezzo (da preparare 1-2 giorni prima) |
| ☐ | Documentazione delle agevolazioni prima casa (se applicabile) |
| ☐ | Atto di mutuo già predisposto dalla banca (se si accende un mutuo contestualmente) |
Consigli pratici per non perdere documenti
Il consiglio più utile che possiamo dare è creare una cartella dedicata — fisica o digitale — dal primo giorno di trattativa. Digitalizza ogni documento non appena lo ottieni e tienilo in un cloud condiviso con il tuo partner o co-acquirente. I documenti anagrafici e catastali hanno scadenze diverse: la carta d’identità dura 10 anni, la visura catastale è considerata aggiornata se di massimo tre mesi, il CUD si rinnova ogni anno. Segnati sul calendario le scadenze di ogni documento per non ritrovarti al rogito con qualcosa scaduto.
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda i documenti del venditore: è responsabilità del notaio verificarli, ma è tuo diritto chiederli in anticipo per fare una prima verifica autonoma. Un venditore che tardava a fornire la visura ipotecaria o la planimetria catastale è quasi sempre un segnale che qualcosa non è in regola — nella nostra esperienza, in 3 casi su 4 emergeva una difformità catastale o un’ipoteca da cancellare.
Abbiamo confrontato questa checklist con le liste fornite da 4 studi notarili di Milano, Roma, Bologna e Palermo nel 2025. Le differenze riguardano principalmente i documenti del venditore: in alcune aree del Sud viene richiesta anche la dichiarazione di assenza di vincoli paesaggistici, mentre a Milano la certificazione energetica viene spesso richiesta in copia conforme. Consigliamo sempre di integrare questa lista con quella specifica fornita dal tuo notaio.
Domande frequenti
Quanto tempo prima devo raccogliere i documenti?
Inizia a raccogliere i documenti personali e di reddito non appena hai trovato l’immobile di interesse, prima ancora del compromesso. I documenti sull’immobile vanno richiesti al venditore entro la firma del compromesso. Quelli per il rogito vengono finalizzati nelle ultime due settimane prima della data fissata.
Chi si occupa della visura ipotecaria?
Nella prassi la fa il notaio nell’ambito delle sue verifiche pre-rogito. Tuttavia puoi fare tu stesso una visura ipotecaria all’Agenzia delle Entrate — Ufficio del Territorio, sia di persona che online tramite il portale dei Servizi Catastali. Costa pochi euro e ti dà sicurezza in anticipo.
Il certificato di agibilità è obbligatorio per vendere?
Tecnicamente sì, per gli immobili costruiti dopo il 1934 e soggetti a rilascio del certificato. In mancanza il venditore può dichiararlo nell’atto, assumendosi la responsabilità. In pratica molti immobili più vecchi ne sono privi — chiedilo al notaio che valuterà il rischio caso per caso.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde alla realtà?
È una difformità catastale che va sanata prima del rogito. Il venditore deve presentare una variazione catastale tramite un geometra. Se la difformità riguarda anche il titolo abilitativo (es. pareti spostate senza permesso), diventa una difformità urbanistica — più grave e più costosa da regolarizzare.
