Nella ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato, quando in casa ci sono valvole termostatiche e contabilizzatori, la legge chiede una cosa sola: che almeno il 50% della spesa venga diviso in base ai consumi letti da ciascun appartamento. Il resto può andare a millesimi, metri quadri, metri cubi o potenze installate. Il famoso «30/70», cioè 30% di quota fissa e 70% a consumo, è una scelta molto diffusa ma non è scritto da nessuna parte nel testo oggi in vigore: è un’eredità della versione della norma rimasta in vigore fino al luglio 2020.
Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. Abbiamo letto su Normattiva l’articolo 9 del D.Lgs. 102/2014 nel testo vigente e nelle versioni precedenti, l’articolo 16 dello stesso decreto (sanzioni), gli articoli 1118, 1120, 1123 e 1136 del codice civile, l’articolo 26 della legge 10/1991 e la scheda della norma UNI 10200:2018 sul sito dell’UNI.
Con i contabilizzatori, il D.Lgs. 102/2014 (art. 9, comma 5, lettera d) impone di attribuire almeno il 50% della spesa ai prelievi volontari di calore; la quota fissa può quindi andare da zero al 50%, e il 30/70 è solo una delle possibilità. Nella prima stagione dopo l’installazione si può ancora dividere tutto a millesimi di proprietà. Sanzioni da 500 a 2.500 euro per il condominio che non rispetta la regola e per il proprietario che non installa i dispositivi (in questo caso per ogni appartamento). Entro il 1° gennaio 2027 tutti i contabilizzatori devono essere leggibili da remoto.
Indice
- Cosa dice la legge sulla ripartizione
- Perché tutti parlano di 30/70
- Quota fissa e quota a consumo: cosa pagano
- Calcolatore della ripartizione
- Come usare il calcolatore
- Tre esempi: grande poco usato, piccolo all’ultimo piano, alloggio vuoto
- Chi decide in assemblea e con quale maggioranza
- Il distacco dall’impianto centralizzato
- Sanzioni e lettura da remoto entro il 2027
- Domande frequenti
Cosa dice la legge sulla ripartizione
La regola sta nell’articolo 9, comma 5, del decreto legislativo 102/2014, quello che ha recepito la direttiva europea sull’efficienza energetica. La lettera d) riguarda i condomini serviti da un impianto comune o dal teleriscaldamento e stabilisce che l’importo complessivo «è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica». Subito dopo aggiunge che «gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate».
Il condominio può quindi scegliere 50/50, 40/60, 30/70 o 20/80, purché la parte a consumo non scenda sotto la metà; la regola vale anche per raffrescamento e acqua calda centralizzati. Le eccezioni sono due. La prima riguarda la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi, quando la spesa si può ancora dividere «in base ai soli millesimi di proprietà». La seconda: per i condomini che avevano già installato i contabilizzatori e deciso il riparto quando è entrata in vigore la disposizione, la lettera d) è facoltativa.
L’obbligo di installare i dispositivi è nelle lettere precedenti dello stesso comma: sotto-contatori per appartamento dove è tecnicamente possibile e conveniente, altrimenti, come negli impianti a colonne montanti, valvole termostatiche e ripartitori su ogni termosifone. L’installazione è «a cura del proprietario», salvo una relazione tecnica che dimostri che non è efficiente in termini di costi.
Perché tutti parlano di 30/70
La ricerca «30/70 riscaldamento» ha una spiegazione storica. Dal luglio 2016 al luglio 2020 la lettera d) era diversa: rimandava alla norma tecnica UNI 10200 per il calcolo della ripartizione e solo dove quella norma non era applicabile, o dove una relazione asseverata dimostrava differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50% tra gli appartamenti, consentiva di dividere la spesa «attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari». Il 70% minimo, quindi, era una soglia di deroga, non la regola generale.
Il D.Lgs. 73/2020 ha riscritto la lettera d) con effetto dal 29 luglio 2020: il riferimento obbligatorio alla UNI 10200 è sparito e la soglia è scesa al 50% per tutti. Il 30/70 però era ormai entrato in regolamenti e verbali, ed è rimasto. Non è sbagliato, perché rispetta il minimo, ma non è un obbligo: anche un 50/50 è in regola.
La UNI 10200, nella versione in vigore dall’11 ottobre 2018, esiste ancora e descrive come distinguere i consumi volontari di ogni appartamento da tutti gli altri. La legge però non la richiama più, e lo stesso sito dell’UNI ricorda che una norma tecnica è una specifica «alla quale non è obbligatorio conformarsi». Resta utile come metodo quando l’assemblea vuole calcolare la quota fissa sulle dispersioni reali invece che fissarla a occhio.
Rileggendo la lettera d) su Normattiva c’è un dettaglio che sfugge a molti: per la prima stagione dopo l’installazione la norma parla di «millesimi di proprietà», non di millesimi di riscaldamento. Sono due tabelle diverse, e la seconda può pesare gli appartamenti in modo diverso, per esempio tenendo conto di esposizione e piano. Se nel primo anno l’amministratore usa la tabella di riscaldamento, non è detto che sia illegittimo, ma vale la pena chiedere all’assemblea quale tabella si è scelta e perché. Un secondo dettaglio: il testo vigente dell’articolo 9 risale al 19 aprile 2026, ma l’ultima modifica (articolo 1-ter del D.L. 21/2026, convertito dalla legge 49/2026) ha toccato solo il comma 7, sulle bollette; la lettera d) è la stessa dal 29 luglio 2020.
Quota fissa e quota a consumo: cosa pagano
La quota a consumo paga il calore che ciascuno preleva aprendo le valvole: i ripartitori registrano unità adimensionali, che l’amministratore somma per tutto il palazzo. Se hai registrato il 4% delle unità totali, paghi il 4% della quota a consumo, qualunque siano i tuoi millesimi.
La quota fissa copre quello che nessuno sceglie di consumare: il calore disperso dalle tubazioni che attraversano cantine e vani scala, la caldaia che resta in temperatura, il calore che passa da un appartamento all’altro attraverso pareti e solai. La norma stessa, al comma 5-quater, parla di prelievi «volontari e involontari». Per questo la quota fissa si divide su una base che non dipende dai comportamenti, quasi sempre i millesimi di riscaldamento. Quanto debba pesare dipende dall’edificio: un palazzo con tubazioni non isolate disperde più di uno ristrutturato, e una quota fissa troppo bassa scarica sui consumi letti costi che con le valvole non c’entrano.
| Situazione | Come si divide la spesa | Riferimento |
|---|---|---|
| Condominio con contabilizzatori, regime ordinario | Almeno 50% a consumo, il resto a millesimi, mq, mc o potenze | D.Lgs. 102/2014, art. 9 c. 5 lett. d) |
| Prima stagione dopo l’installazione | Possibile 100% a millesimi di proprietà | Stessa lettera d) |
| Contabilizzatori e riparto già decisi prima della norma | La lettera d) è facoltativa | Stessa lettera d), ultimo periodo |
| Impianto senza contabilizzazione | In proporzione al valore della proprietà o all’uso, salvo diversa convenzione | Art. 1123 c.c. |
| Condomino distaccato | Solo manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma | Art. 1118, quarto comma, c.c. |
Fonti: testi vigenti su Normattiva, consultati a ottobre 2026.
Nella spesa finiscono, oltre al combustibile, la conduzione della centrale e le manutenzioni ordinarie (vedi la guida al controllo della caldaia). Il servizio di lettura e ripartizione, per il comma 8-quater dell’articolo 9, si può addebitare agli utenti «nella misura in cui tali costi sono ragionevoli».
Calcolatore della ripartizione
Il calcolatore applica la regola della lettera d) a un solo appartamento: divide la spesa annua tra quota fissa a millesimi e quota a consumo, e la confronta con il riparto al 50/50 e con quello al 100% a millesimi. I dati si trovano nel prospetto di riparto che l’amministratore allega al consuntivo.
🧮 Ripartizione spese riscaldamento centralizzato
Come usare il calcolatore
Nella prima casella va la spesa di riscaldamento di tutto il condominio, non la tua rata: è nel consuntivo. La quota fissa è precompilata al 30%, ma va sostituita con quella approvata dalla tua assemblea. Se la porti sopra il 50%, il calcolatore ti avvisa che la parte a consumo è sotto il minimo di legge; il 100% corrisponde al riparto ammesso solo nella prima stagione.
I millesimi sono quelli della tabella di riscaldamento, su base mille. Le unità tue e del condominio sono nel prospetto di lettura: unità adimensionali dei ripartitori o kWh del contatore di calore, purché la misura sia la stessa per entrambi i numeri. Se non hai acceso i termosifoni, scrivi zero. Se il condominio separa acqua calda o costi di gestione in tabelle diverse, il rendiconto reale può discostarsi.
Tre esempi: grande poco usato, piccolo all’ultimo piano, alloggio vuoto
Prendiamo un condominio ipotetico con una spesa annua di 40.000 euro, quota fissa al 30% (12.000 euro a millesimi) e 70% a consumo (28.000 euro), e una lettura complessiva di 100.000 unità. I numeri sono un esempio costruito da noi.
Appartamento grande, abitato poco. Una coppia che lavora fuori tutto il giorno vive in un alloggio da 80 millesimi e tiene le valvole basse: a fine stagione ha registrato 4.000 unità, il 4% del totale. Paga 960 euro di quota fissa (l’8% di 12.000) e 1.120 euro di quota a consumo (il 4% di 28.000), in tutto 2.080 euro. A soli millesimi avrebbe pagato 3.200 euro: il riparto a consumo le fa risparmiare 1.120 euro. Con un 50/50 il conto salirebbe a 2.400 euro.
Appartamento piccolo all’ultimo piano, molto usato. Un bilocale da 35 millesimi sotto il tetto, con una persona anziana sempre in casa e le valvole aperte: 9.000 unità, il 9% del totale. Quota fissa 420 euro, quota a consumo 2.520 euro, totale 2.940 euro contro i 1.400 del riparto a millesimi. L’ultimo piano disperde verso il tetto e consuma di più anche a parità di temperatura. Con un 50/50 pagherebbe 2.500 euro, 440 in meno: è qui che la scelta della quota fissa sposta davvero i soldi tra un condomino e l’altro.
Alloggio vuoto. Un appartamento da 50 millesimi sfitto tutto l’inverno, con le valvole chiuse e zero unità registrate. Non paga nulla della quota a consumo, ma paga la quota fissa: 600 euro con il 30%, 1.000 con il 50%. A soli millesimi avrebbe pagato 2.000 euro. La quota fissa serve anche a questo: l’alloggio resta tiepido grazie a tubazioni e vicini riscaldati, e senza di essa quel calore lo pagherebbero gli altri.
| Caso | 30/70 | 50/50 | 100% millesimi |
|---|---|---|---|
| Grande poco usato (80 mill., 4%) | 2.080,00 € | 2.400,00 € | 3.200,00 € |
| Piccolo ultimo piano (35 mill., 9%) | 2.940,00 € | 2.500,00 € | 1.400,00 € |
| Alloggio vuoto (50 mill., 0%) | 600,00 € | 1.000,00 € | 2.000,00 € |
Condominio ipotetico: spesa 40.000 €, 100.000 unità totali. Calcolo nostro.
Il modo più semplice per pagare meno, in un impianto contabilizzato, resta abbassare le valvole: nella guida su quanto si risparmia abbassando il riscaldamento di un grado c’è un calcolatore dedicato. Date e orari di accensione per la tua zona climatica sono nell’articolo sull’accensione dei riscaldamenti 2026/2027.
Chi decide in assemblea e con quale maggioranza
La percentuale di quota fissa la sceglie l’assemblea. L’articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 stabilisce che per l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione «e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato» l’assemblea delibera con le maggioranze del secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile. L’articolo 1136 precisa che quelle delibere vanno sempre approvate con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi, anche in seconda convocazione. Non serve l’unanimità.
Il limite è uno: la quota fissa va da zero al 50%. Una delibera che dopo la prima stagione continuasse a dividere tutto a millesimi si scontra con il decreto 102/2014, e chi era contrario o assente può impugnarla davanti al giudice entro i termini dell’articolo 1137 del codice civile: abbiamo spiegato la procedura nella guida su come impugnare una delibera condominiale. Per il quadro generale di tabelle e spese comuni c’è la nostra guida alle spese condominiali.
Il distacco dall’impianto centralizzato
Chi vuole uscire dal centralizzato, per esempio per installare una caldaia autonoma o una pompa di calore, ha un diritto riconosciuto dal quarto comma dell’articolo 1118 del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio: il condomino «può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini».
Le due condizioni devono esserci entrambe e, nella pratica, si dimostrano con una relazione tecnica da presentare all’amministratore prima dei lavori. Il distacco non richiede un voto dell’assemblea, ma il condominio può contestarlo se le condizioni mancano. E non azzera le spese: lo stesso articolo stabilisce che il rinunziante «resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Sostituzione della caldaia, adeguamenti normativi e riparazioni importanti, quindi, continuano a toccare anche a lui; combustibile e consumi no.
Con i contabilizzatori chi consuma poco paga già poco, e il vantaggio di uscire si riduce. Se l’alternativa è il condizionatore, i costi a confronto con gas e pellet sono nell’articolo su riscaldare con il condizionatore.
Sanzioni e lettura da remoto entro il 2027
L’articolo 16 del D.Lgs. 102/2014 prevede tre sanzioni amministrative. Il proprietario che non installa il sotto-contatore dove è obbligatorio rischia da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare (comma 6). La stessa cifra, sempre per unità, vale per il proprietario che non installa valvole e contabilizzatori sui termosifoni (comma 7). Il condominio che non ripartisce le spese secondo la lettera d), cioè senza almeno il 50% a consumo, rischia da 500 a 2.500 euro (comma 8): qui la sanzione è una sola, per il condominio, non per ogni appartamento.
Le sanzioni non si applicano se una relazione tecnica dimostra che l’installazione non è possibile o non conviene; per i condomini nuovi non ci sono deroghe. A irrogare le multe dei commi 6, 7 e 8 sono le Regioni e le Province autonome, o gli enti da loro delegati.
C’è infine una scadenza vicina. Il comma 5-bis dell’articolo 9 prevede che contatori, sotto-contatori e contabilizzatori installati dopo il 25 ottobre 2020 siano leggibili da remoto e che «entro il 1° gennaio 2027» lo siano tutti, compresi quelli più vecchi. Chi ha ancora ripartitori che richiedono il letturista in casa dovrebbe parlarne alla prossima assemblea. Nell’articolo 16 non abbiamo trovato una sanzione dedicata a questo obbligo.
Domande frequenti
Il 30/70 nel riscaldamento centralizzato è obbligatorio?
No. Il D.Lgs. 102/2014 chiede che almeno il 50% della spesa sia diviso in base ai consumi registrati. Il 70% minimo esisteva solo fino al 28 luglio 2020, e come soglia di deroga alla norma UNI 10200. Oggi 30/70, 40/60 o 50/50 sono tutte ripartizioni in regola.
Si possono dividere le spese di riscaldamento solo a millesimi?
Solo nella prima stagione termica dopo l’installazione dei contabilizzatori, e in base ai millesimi di proprietà. Dalla stagione successiva almeno metà della spesa deve seguire i consumi, salvo i condomini che avevano già installato i dispositivi e deciso il riparto prima dell’entrata in vigore della norma.
Se tengo i termosifoni chiusi pago lo stesso?
Sì, paghi la quota fissa legata ai tuoi millesimi, che copre dispersioni e consumi involontari dell’impianto. Non paghi la quota a consumo se i ripartitori non hanno registrato nulla.
Chi paga i contabilizzatori, il proprietario o l’inquilino?
L’installazione, per l’articolo 9 del D.Lgs. 102/2014, è «a cura del proprietario», ed è il proprietario a rischiare la sanzione se non li installa. Il costo del servizio di lettura e ripartizione si può addebitare agli utenti, purché ragionevole.
Mi posso staccare dal riscaldamento centralizzato senza il permesso dell’assemblea?
Sì, se il distacco non crea notevoli squilibri all’impianto né aggravi di spesa per gli altri. Dopo continui a pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto.
