Chi decide di vendere prima casa prima di 5 anni dall’acquisto agevolato non perde lo sconto fiscale se ha già comprato un’altra abitazione principale, anche all’estero, e vende quella italiana entro due anni da questo nuovo acquisto. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026.
Ultimo aggiornamento: novembre 2026. Fonti: risposta a interpello n. 200/2026 dell’Agenzia delle Entrate, FiscoOggi del 5 novembre 2026, legge 30 dicembre 2024 n. 207.
📌 In breve
Chi vende la casa agevolata “prima casa” entro cinque anni di regola restituisce lo sconto, con il 30% di sanzione e gli interessi. Per l’Agenzia delle Entrate lo sconto resta se hai già comprato una nuova abitazione principale e vendi la vecchia entro due anni da quell’acquisto. Vale anche se la nuova casa è all’estero, purché tu ci abiti davvero e lo possa dimostrare. Resta invece di un anno il termine per ricomprare quando vendi prima e compri dopo.
Il caso: casa in Italia nel 2025, casa all’estero pochi mesi dopo
A chiedere il parere è un cittadino italiano residente all’estero. Nel 2025 ha comprato con la moglie, a metà, una casa in Italia con l’IVA ridotta al 4% “prima casa”. Pochi mesi dopo i coniugi hanno comprato una casa all’estero da usare come abitazione principale: la proprietà è passata subito, la consegna è prevista nel 2026. Il piano è trasferirsi lì e vendere la casa italiana entro due anni dall’acquisto estero, quindi prima dei cinque anni. Perdono lo sconto?
Cosa dice l’Agenzia delle Entrate
Per l’Agenzia lo sconto non si perde. Il ragionamento unisce due commi della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986). Il comma 4 dice che chi vende entro cinque anni paga le imposte piene, più il 30% di sanzione e gli interessi di mora, a meno che entro un anno dalla vendita compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale.
Il comma 4-bis riguarda chi compra la nuova casa quando ha ancora la vecchia: questa va venduta entro due anni dal nuovo acquisto, termine portato da uno a due anni dalla legge di bilancio 2025 (legge 207/2024, articolo 1, comma 116). Leggendo insieme i due commi, conclude l’Agenzia, anche chi compra prima la nuova abitazione principale e vende dopo, entro due anni, conserva lo sconto. E poiché il riacquisto all’estero è ammesso da tempo (circolare 31/E del 2010, risposta 126/2021), vale anche per una casa fuori dall’Italia.
| Ordine | Termine | Norma |
|---|---|---|
| Vendi, poi compri | 1 anno dalla vendita | Comma 4 |
| Compri, poi vendi | 2 anni dal nuovo acquisto | Commi 4 e 4-bis |
| Nuova casa all’estero | Stessi termini | Risposta 200/2026 |
Le condizioni: abitarci davvero e poterlo provare
La casa all’estero deve essere davvero la dimora abituale, e con quel Paese devono esistere strumenti di cooperazione amministrativa che permettano al fisco italiano di controllare. Quando vende la casa italiana, il contribuente consegna all’ufficio la copia dell’atto di acquisto estero e i contratti di luce, acqua e gas intestati a sé, tradotti in italiano e con apostille (Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961). L’ufficio può comunque fare i suoi controlli.
Una risposta a interpello vale per il caso di chi l’ha chiesta: non è una legge, ma indica come l’Agenzia legge la norma. Al 9 novembre il termine di due anni del comma 4-bis è quello in vigore.
Quanto si rischia sbagliando i tempi
Due esempi (calcolo nostro, interessi esclusi). Casa comprata da un costruttore a 200.000 euro: con l’IVA al 4% si sono pagati 8.000 euro, con il 10% ordinario sarebbero stati 20.000. In caso di decadenza si versano i 12.000 euro di differenza più 3.600 di sanzione: 15.600 euro. Casa comprata da un privato con valore catastale di 100.000 euro: registro al 2% (2.000 euro) invece del 9% (9.000), quindi 7.000 euro di differenza più 2.100 di sanzione, 9.100 euro in tutto.
Per i requisiti generali dell’agevolazione c’è la nostra guida alla prima casa e, per i costi dell’acquisto, il calcolatore delle imposte e spese. Per chi vende: la guida su come vendere casa e il calcolatore della plusvalenza, una tassa diversa che si valuta a parte.
Domande frequenti
Se vendo prima e poi compro, ho due anni per ricomprare?
No. Se vendi prima e compri dopo, il termine resta di un anno dalla vendita. I due anni valgono quando la nuova abitazione principale l’hai già comprata.
La nuova casa all’estero deve avere i requisiti “prima casa”?
No. Per conservare lo sconto sulla casa italiana basta che sia davvero la tua abitazione principale (circolare 31/E del 2010).
Quali documenti servono per dimostrare che vivo nella casa estera?
L’atto di acquisto e i contratti di luce, acqua e gas intestati a te, tradotti e con apostille. L’ufficio può comunque controllare, come avviene per i controlli sui bonus prima casa.
