Per le infiltrazioni d’acqua, chi paga dipende da dove nasce la perdita. Se l’acqua arriva da un tubo, dalla doccia o dalla lavatrice dell’appartamento di sopra, risponde chi ha in custodia quell’impianto, cioè di solito il vicino. Se arriva dal tetto, dalla colonna montante o da altre parti comuni, paga il condominio, diviso per millesimi. Se arriva da una terrazza o da un lastrico solare che usa una sola persona, la spesa si divide: un terzo a lei, due terzi agli altri condomini.
Ultimo aggiornamento: novembre 2026. Abbiamo letto su Normattiva il testo in vigore degli articoli 1117, 1125, 1126, 1130, 1134, 1135, 1576, 1609, 2051, 2943 e 2947 del codice civile e dell’articolo 700 del codice di procedura civile, e la massima della sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 9449 del 10 maggio 2016.
Il danno da infiltrazione lo paga chi ha in custodia la cosa da cui esce l’acqua: il vicino per gli impianti di casa sua, il condominio per tetto, colonne e tubi comuni. Per la terrazza o il lastrico a uso esclusivo la regola è un terzo al titolare e due terzi ai condomini che stanno sotto, criterio confermato dalla Cassazione a Sezioni Unite nel 2016. La prima cosa da fare è fermare l’acqua e documentare tutto con foto e una comunicazione scritta al vicino o all’amministratore. Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni, ma aspettare complica sempre la prova.
Indice
- La regola di base: paga chi ha in custodia la perdita
- Da dove arriva l’acqua e chi paga
- Perdita dall’appartamento di sopra
- Tetto, colonne e tubi comuni
- Terrazza o lastrico a uso esclusivo: un terzo e due terzi
- Il solaio tra due piani
- Se la casa è in affitto
- Cosa fare subito, passo per passo
- Quando paga l’assicurazione
- Domande frequenti
La regola di base: paga chi ha in custodia la perdita
Il punto di partenza è l’articolo 2051 del codice civile, che in una riga dice tutto: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Non serve dimostrare che il vicino sia stato distratto o che l’amministratore abbia trascurato il tetto. Basta provare che l’acqua viene da lì e che ha causato il danno. Tocca poi a chi ha la custodia, se vuole liberarsi, dimostrare un evento imprevedibile ed eccezionale.
La domanda giusta, quindi, non è “di chi è la colpa” ma “da dove esce l’acqua, e di chi è quella cosa”. La stessa macchia sul soffitto può finire a carico di persone diverse a seconda di cosa trova l’idraulico quando apre il muro.
Il confine tra parti comuni e parti private lo fissa l’articolo 1117. Sono comuni, se il titolo di proprietà o il regolamento non dicono altro, tra le altre cose il suolo, le fondazioni, i muri maestri, “i tetti e i lastrici solari”, le fognature, i canali di scarico e gli impianti per l’acqua “fino al punto di diramazione” verso le singole proprietà. Prima della diramazione il tubo è del condominio, dopo è del proprietario dell’appartamento.
Da dove arriva l’acqua e chi paga
Lo schema che si ricava dal codice civile. Regolamento contrattuale o atto di acquisto possono però cambiare la proprietà di alcune parti.
| Origine | Chi paga | Cosa fare |
|---|---|---|
| Tubi o lavatrice di sopra | Il vicino | Foto, lettera, sua polizza |
| Colonna prima della diramazione | Condominio | Avvisa per iscritto |
| Tetto comune | Condominio, per millesimi | Chiedi lavori urgenti |
| Terrazza a uso esclusivo | 1/3 titolare, 2/3 condomini | Avvisa entrambi |
| Solaio tra due piani | Metà a testa; soffitto a chi sta sotto | Accordo tra vicini |
Perdita dall’appartamento di sopra
È il caso più frequente: il raccordo della lavatrice che cede, lo scarico che gocciola nel solaio per mesi. Tutto quello che sta dopo la diramazione, dentro l’appartamento del vicino, è sotto la sua custodia, e il danno al tuo soffitto lo paga lui, insieme alla riparazione del suo impianto.
Esempio 1 (calcolo nostro). Lo scarico della doccia del piano di sopra perde. Dopo la riparazione del tubo, a carico del vicino, al piano di sotto bisogna rifare intonaco e tinteggiatura del soffitto del bagno: il preventivo è di 800 euro. Li paga per intero il vicino, direttamente o con la sua polizza di responsabilità civile se ce l’ha.
Le cose si complicano quando il vicino non apre. Senza accesso al suo bagno l’idraulico non può trovare la perdita, e intanto l’acqua continua a scendere. Il primo passo è una lettera scritta, meglio se via PEC (posta elettronica certificata) o raccomandata, in cui chiedi di far verificare l’impianto entro pochi giorni. Se non basta, c’è il ricorso d’urgenza dell’articolo 700 del codice di procedura civile, che permette di chiedere al giudice un provvedimento rapido quando c’è il rischio di un pregiudizio “imminente e irreparabile”. Serve un avvocato.
Tetto, colonne e tubi comuni
Se la perdita viene dal tetto, dalle grondaie, dalla colonna montante dell’acqua o dagli scarichi comuni, il custode è il condominio e il danno si paga con le spese comuni, divise per millesimi. Anche chi ha subito il danno, essendo condomino, partecipa per la sua quota: in pratica riceve il risarcimento intero e poi ne paga una piccola parte nel riparto.
Esempio 2 (calcolo nostro). La colonna montante perde dentro il muro e rovina parete e pavimento di un appartamento: danno stimato 1.500 euro. Il condominio ha una polizza globale fabbricati con una franchigia che ipotizziamo di 250 euro (il valore cambia da contratto a contratto). L’assicurazione liquida 1.250 euro; i 250 di franchigia restano al condominio e vanno nel riparto. Se l’appartamento danneggiato ha 80 millesimi, il suo proprietario contribuisce alla franchigia con 20 euro. Senza polizza, l’intera somma di 1.500 euro sarebbe stata divisa tra tutti, e a lui sarebbero toccati 120 euro.
Sul tetto che perde, a muoversi deve essere l’amministratore. L’articolo 1130 lo obbliga a “compiere gli atti conservativi” delle parti comuni, e l’articolo 1135 gli permette di ordinare lavori straordinari senza aspettare l’assemblea quando “rivestano carattere urgente”, riferendone poi alla prima riunione. Se temporeggia dicendo che serve una delibera, ricordagli per iscritto questa possibilità. Su come si dividono in generale le spese del palazzo trovi tutto nella nostra guida alle spese condominiali.
Terrazza o lastrico a uso esclusivo: un terzo e due terzi
Molti palazzi hanno all’ultimo piano una terrazza che fa da tetto agli appartamenti sottostanti ma che usa una sola famiglia. Qui entra in gioco l’articolo 1126: chi ha l’uso esclusivo contribuisce “per un terzo” alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre “gli altri due terzi” sono a carico dei condomini della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle loro proprietà.
Per anni si è discusso se la stessa divisione valesse anche per il risarcimento dei danni da infiltrazione all’appartamento di sotto. La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, ha stabilito che di quei danni rispondono sia il titolare dell’uso esclusivo, come custode, sia il condominio, che ha il compito di vigilare e decidere la manutenzione straordinaria delle parti comuni. Il peso si divide di regola con lo stesso criterio dell’articolo 1126, un terzo e due terzi, salvo la prova che la responsabilità è tutta di uno dei due.
Esempio 3 (calcolo nostro). Bisogna rifare l’impermeabilizzazione di una terrazza a uso esclusivo: 9.000 euro. Il titolare della terrazza paga 3.000 euro. I restanti 6.000 si dividono tra i condomini della scala coperta dalla terrazza secondo i millesimi di quella tabella: chi ha 100 millesimi su 1.000 paga 600 euro. Se poi l’infiltrazione ha già rovinato il soffitto di un appartamento sottostante, con un danno di 2.400 euro, la stessa logica porta 800 euro a carico del titolare e 1.600 a carico del condominio, da ripartire per millesimi tra i condomini serviti, compreso il danneggiato.
| Voce | Titolare (1/3) | Condomini (2/3) |
|---|---|---|
| Lavori 9.000 € | 3.000 € | 6.000 € |
| Danno 2.400 € | 800 € | 1.600 € |
| Chi ha 100/1000 | – | 600 + 160 € |
Se la terrazza è di uso comune, vale la regola del tetto: tutto al condominio per millesimi.
Il solaio tra due piani
A volte il problema non è un impianto ma il solaio stesso, la struttura orizzontale che separa due appartamenti. L’articolo 1125 divide le spese di manutenzione e ricostruzione “in parti eguali” tra i proprietari dei due piani; al piano di sopra resta il pavimento, al piano di sotto “l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Esempio 4 (calcolo nostro). Un solaio vecchio va consolidato: 4.000 euro di lavori strutturali, 1.200 per il nuovo pavimento sopra e 600 per intonaco e tinta del soffitto sotto. Il proprietario di sopra paga 2.000 più 1.200, cioè 3.200 euro; quello di sotto 2.000 più 600, cioè 2.600 euro. Attenzione però: se il solaio si è rovinato perché per anni è filtrata acqua da uno scarico del piano di sopra, non si applica la divisione a metà ma l’articolo 2051, e la spesa del danno torna a chi aveva in custodia lo scarico.
Leggendo uno dopo l’altro gli articoli 1125 e 2051 si nota un dettaglio che crea molte liti: il codice mette espressamente a carico di chi sta sotto l’intonaco e la tinta del proprio soffitto. Capita che il vicino di sopra lo citi per non pagare. Ma l’articolo 1125 riguarda la manutenzione del solaio, cioè l’usura normale, non i danni causati da una perdita. Se l’acqua viene da un impianto del piano di sopra, il soffitto rovinato è un danno da risarcire per intero. Conviene che la causa della macchia sia scritta in chiaro nella relazione dell’idraulico o del tecnico.
Se la casa è in affitto
Chi vive in affitto e si ritrova la macchia sul soffitto deve avvisare subito il proprietario, perché l’articolo 1576 mette a carico del locatore “tutte le riparazioni necessarie”, tranne quelle di piccola manutenzione. Sarà poi il proprietario a rivalersi sul vicino o sul condominio.
Se invece l’inquilino è al piano di sopra, conta la causa. L’articolo 1609 chiarisce che le piccole riparazioni dell’inquilino sono quelle dovute all’uso, “e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”. Il tubo della lavatrice lasciato allentato o la vasca fatta traboccare sono legati all’uso e chiamano in causa chi abita; la tubazione vecchia che si buca dentro il muro dipende dalla vetustà e ricade sul proprietario. Nel dubbio il vicino danneggiato può scrivere a entrambi. Per le discussioni sulla cauzione vedi la guida sul deposito cauzionale.
Cosa fare subito, passo per passo
Le prime ore servono a limitare il danno, i primi giorni a costruire la prova. In ordine:
- Chiudi l’acqua, e la corrente se la perdita è vicina a prese o lampadari; avvisa subito il vicino o l’amministratore.
- Fotografa e filma macchie, gocce e oggetti rovinati, con data visibile, e conserva le ricevute di quello che butti o ripari.
- Manda una comunicazione scritta (PEC, raccomandata o almeno una mail) con descrizione, foto e richiesta di intervento.
- Fai fare la ricerca del guasto da un idraulico e chiedi una relazione scritta con la causa individuata.
- Apri il sinistro sulla tua polizza casa, se ce l’hai, e chiedi al responsabile di aprirlo sulla sua.
Non rifare subito intonaco e pittura: prima il perito o il tecnico dell’altra parte devono poter vedere il danno. Ma non aspettare troppo: l’umidità produce muffa, e ogni mese in più rende più difficile dire cosa dipende dalla perdita. Se l’acqua arriva da parti comuni e pensi di fare da solo, ricorda l’articolo 1134: chi spende per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, “salvo che si tratti di spesa urgente”. Meglio documentare l’urgenza e aver chiesto prima l’intervento per iscritto.
Se l’assemblea approva un riparto che ritieni sbagliato, la strada è l’impugnazione: tempi e passaggi nella guida su come impugnare una delibera condominiale.
Quando paga l’assicurazione
Le polizze da controllare sono tre. La responsabilità civile del vicino, spesso inclusa nella sua polizza casa, copre i danni che il suo appartamento causa a terzi. La polizza globale fabbricati del condominio, se l’assemblea l’ha stipulata, copre di solito i danni da acqua condotta e la responsabilità per le parti comuni. La tua polizza casa, infine, può avere una garanzia per danni da acqua e per la ricerca del guasto.
Ogni contratto ha franchigie, massimali ed esclusioni diverse: l’infiltrazione lenta o l’umidità a volte sono escluse, quindi leggi le condizioni prima di dare per scontato il rimborso. Per un’idea delle coperture più comuni c’è la nostra guida alla polizza casa.
Al 10 novembre l’assicurazione del fabbricato in condominio resta facoltativa. Un disegno di legge di riforma del condominio propone di renderla obbligatoria, ma è una proposta, non ancora legge: ne abbiamo parlato nell’articolo sulla riforma del condominio. Se invece la perdita è nel tuo impianto e la vedi soprattutto in bolletta, trovi le regole sulla perdita occulta d’acqua.
Ogni infiltrazione ha una storia tecnica a sé, e regolamenti o titoli di proprietà possono cambiare le regole generali: per il tuo caso rivolgiti a un avvocato o all’amministratore di condominio.
Domande frequenti
Il vicino non mi fa entrare per cercare la perdita: cosa posso fare?
Mandagli una richiesta scritta con una scadenza per l’accesso del tecnico. Se rifiuta e l’acqua continua a scendere, con un avvocato puoi chiedere al tribunale un provvedimento d’urgenza (articolo 700 del codice di procedura civile).
Paga l’assicurazione o paga il vicino?
Il responsabile è il vicino; se ha una polizza di responsabilità civile, è la sua compagnia a pagare al posto suo, nei limiti del contratto. Puoi anche usare la tua polizza casa, se copre i danni da acqua: sarà poi la tua compagnia a rivalersi sul responsabile.
Entro quanto tempo devo chiedere il risarcimento?
L’articolo 2947 del codice civile fissa la prescrizione in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato. Con infiltrazioni che vanno avanti per mesi il calcolo del termine può diventare oggetto di discussione, quindi è prudente mandare subito una richiesta scritta, che vale come messa in mora e, in base all’articolo 2943, interrompe la prescrizione.
Sono in affitto: chi devo chiamare?
Il proprietario di casa, per iscritto. Le riparazioni necessarie spettano a lui (articolo 1576 del codice civile), ed è lui che poi chiede i danni al vicino o al condominio.
Posso riparare io il tetto e farmi rimborsare dal condominio?
Solo se la spesa era urgente. L’articolo 1134 del codice civile esclude il rimborso per le spese sulle parti comuni fatte senza autorizzazione, salvo l’urgenza. Prima chiedi per iscritto all’amministratore di agire.
La muffa causata dall’infiltrazione si può far pagare?
Sì, se si dimostra che è la conseguenza della perdita e non, per esempio, della condensa dovuta a scarsa aerazione. Per questo serve una relazione tecnica che colleghi la muffa all’infiltrazione: senza quel collegamento il risarcimento è difficile da ottenere.
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