Animali in condominio: cosa dice la legge su cani e gatti, le regole per scale e ascensore e chi paga i danni
Sugli animali in condominio la legge italiana è chiara su un punto: il regolamento di condominio non può vietare di tenere in casa cani, gatti e gli altri animali domestici. Lo dice l’ultimo comma dell’articolo 1138 del codice civile, in vigore dal 2013. Il condominio però non è disarmato: può dettare regole su come gli animali usano le scale, l’ascensore e il cortile, può sanzionare chi le viola e può chiedere i danni al proprietario. Qui trovi le norme lette sul testo ufficiale e quattro casi pratici.
Ultimo aggiornamento: novembre 2026. Fonti: codice civile artt. 844, 1102, 1123, 1130, 1136, 1137, 1138, 2052; disposizioni di attuazione del codice civile art. 70; legge 220/2012 artt. 16 e 32; codice penale art. 659; D.Lgs. 28/2010 art. 5 (testi letti su Normattiva).
Dal 18 giugno 2013 il codice civile stabilisce che il regolamento di condominio non può vietare di possedere o tenere animali domestici: un divieto votato dall’assemblea è contrario alla legge. Il condominio può invece fissare regole sull’uso delle parti comuni, come il guinzaglio in ascensore o la pulizia dell’androne, e punire chi non le rispetta con sanzioni fino a 200 euro, che salgono fino a 800 euro per chi ripete l’infrazione. I danni causati dall’animale li paga il suo proprietario, non tutti i condomini in base ai millesimi. Contro l’abbaio continuo o gli odori che superano la normale tollerabilità puoi agire in sede civile e, nei casi più seri, presentare querela.
Indice
- Cosa dice la legge sugli animali in condominio
- Cosa può decidere il condominio e cosa no
- Scale, ascensore e cortile: le regole d’uso
- Chi paga i danni causati dall’animale
- Il cane che abbaia e gli odori: cosa fare
- Il regolamento “contrattuale”: il punto discusso
- Quattro casi pratici
- Domande frequenti
Cosa dice la legge sugli animali in condominio
La norma da cui partire è l’articolo 1138 del codice civile, quello che disciplina il regolamento di condominio. Il primo comma dice che il regolamento è obbligatorio quando in un edificio i condomini sono più di dieci e che contiene le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell’edificio e sull’amministrazione. Il quarto comma aggiunge che le norme del regolamento “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino” che risultano dagli atti di acquisto.
L’ultimo comma è quello che interessa chi ha un cane o un gatto: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. La frase è stata aggiunta dalla riforma del condominio, la legge 220 del 2012, all’articolo 16. La legge è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 17 dicembre 2012 e, come prevede il suo articolo 32, è entrata in vigore sei mesi dopo: il 18 giugno 2013.
“Possedere” riguarda il proprietario dell’animale, “detenere” anche chi lo tiene senza esserne il padrone, come chi accudisce il cane di un familiare. La legge però non elenca quali animali siano “domestici”: cani, gatti, uccellini e pesci d’acquario rientrano nel senso comune della parola, per specie insolite la risposta dipende dal caso. E la norma non dà carta bianca: chi tiene l’animale resta soggetto alle regole sulle parti comuni, ai limiti verso i vicini e alla responsabilità per i danni.
Cosa può decidere il condominio e cosa no
Il regolamento si approva in assemblea con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile: la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi su 1.000. Con la stessa maggioranza si modificano le sue norme. Ma nessuna maggioranza, neppure l’unanimità dei presenti, può introdurre un divieto di tenere animali domestici: è la legge a escluderlo.
Questa tabella riassume cosa rientra nei poteri del condominio.
| Cosa | Si può? | Norma |
|---|---|---|
| Vietare cani e gatti in casa | No | Art. 1138 c.c. |
| Guinzaglio e pulizia nelle parti comuni | Sì, come regola d’uso | Art. 1102 c.c. |
| Multa a chi viola il regolamento | Sì, fino a 200 € (800 € se ripetuta) | Art. 70 disp. att. |
| Chiedere i danni | Sì, al proprietario | Art. 2052 c.c. |
| Agire per abbai e odori | Sì, se eccessivi | Art. 844 c.c. |
Se l’assemblea vota comunque un divieto, la delibera è contraria alla legge. L’articolo 1137 del codice civile consente a ogni condomino assente, contrario o astenuto di chiederne l’annullamento al giudice entro trenta giorni: dal giorno della riunione per chi era presente, dal giorno in cui la delibera gli è stata comunicata per chi era assente. Se una delibera così sia solo annullabile o nulla è discusso: per prudenza muoviti entro i trenta giorni. I passaggi, compresa la mediazione obbligatoria, sono spiegati nella nostra guida su come impugnare una delibera condominiale.
Scale, ascensore e cortile: le regole d’uso
Il condominio non decide se puoi avere un cane, ma ha voce su come il cane passa negli spazi di tutti. La base è l’articolo 1102 del codice civile: ciascuno può servirsi della cosa comune “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Per questo sono considerate regole d’uso, e non divieti di possesso, norme come il guinzaglio nell’androne, in ascensore e in cortile, la pulizia immediata dei bisogni o il divieto di usare il giardino comune come area di sgambamento. La linea di confine è questa: la regola deve servire a far convivere tutti, non a rendere di fatto impossibile tenere l’animale. Un regolamento che vietasse ai cani di attraversare l’androne, unica via per entrare in casa, finirebbe per aggirare il divieto della legge.
Chi fa rispettare queste regole è l’amministratore. L’articolo 1130 del codice civile gli affida il compito di “curare l’osservanza del regolamento di condominio” e di “disciplinare l’uso delle cose comuni”. Se un condomino continua a violare le regole, entra in gioco l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile: il regolamento può prevedere una sanzione fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La sanzione la decide l’assemblea, con la maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136, e la somma va nel fondo per le spese ordinarie. Se il regolamento non prevede sanzioni, l’amministratore può solo richiamare il condomino e, se serve, agire in giudizio.
Chi paga i danni causati dall’animale
Qui la legge è severa con chi tiene l’animale. L’articolo 2052 del codice civile stabilisce che “il proprietario di un animale o chi se ne serve per il tempo in cui lo ha in uso, è responsabile dei danni cagionati dall’animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito”. Il caso fortuito è un evento imprevedibile ed esterno: non basta dire “di solito è tranquillo”.
Conseguenza pratica: se il cane graffia la porta dell’ascensore, rovina le piante del giardino comune o rende necessaria una pulizia straordinaria dell’androne, il costo lo sostiene il proprietario dell’animale. Non va diviso tra tutti i condomini con i millesimi, come le spese ordinarie regolate dall’articolo 1123 del codice civile, che riguarda la conservazione e il godimento delle parti comuni, non i danni provocati da uno solo. Per il riparto normale delle spese trovi tutto nella guida alle spese condominiali.
Un esempio con i numeri. In un palazzo di 10 appartamenti da 100 millesimi ciascuno, il cane di un condomino rovina il rivestimento dell’ascensore e la riparazione costa 300 euro. Se la spesa venisse trattata come manutenzione ordinaria, ogni condomino pagherebbe 30 euro, compreso chi non ha animali. Ma il danno ha un responsabile preciso: i 300 euro li paga per intero il proprietario del cane. L’amministratore può chiederglieli direttamente e, se rifiuta, il condominio può agire per il risarcimento.
Lo stesso vale per i danni alle persone. Se il cane morde un vicino sulle scale, il vicino può chiedere il risarcimento al proprietario, che risponde anche se il cane era sfuggito al suo controllo.
Il cane che abbaia e gli odori: cosa fare
È la lite più frequente. Il riferimento è l’articolo 844 del codice civile: non si possono impedire “le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni” che arrivano dal vicino “se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Vale per l’abbaio, ma anche per i cattivi odori che salgono da un terrazzo o da un balcone tenuto male.
Qualche abbaio quando suona il campanello è di norma tollerabile; un cane che ulula per ore ogni notte, o odori persistenti che entrano nelle case accanto, possono non esserlo. Lo stabilisce il giudice, guardando durata, orari, ripetizione e luogo. Il giudice può ordinare di far cessare il disturbo e condannare al risarcimento.
Prima della causa, per le liti in materia di condominio c’è un passaggio obbligato: l’articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010 impone di tentare la mediazione presso un organismo riconosciuto, senza la quale la domanda al giudice non può andare avanti.
Esiste anche la strada penale. L’articolo 659 del codice penale punisce chi disturba le occupazioni o il riposo delle persone anche “suscitando o non impedendo strepiti di animali”. Il reato si persegue solo se la persona disturbata presenta querela.
La sequenza consigliata è graduale: prima un colloquio, poi una lettera scritta al proprietario (raccomandata o PEC, cioè posta elettronica certificata), poi la segnalazione all’amministratore se c’è una regola violata, infine mediazione e giudice. Intanto tieni un diario dei disturbi. Trovi tutti i passaggi nella guida su cosa fare con i vicini rumorosi, che vale anche per gli abbai.
Sul sito Normattiva la frase sugli animali domestici compare tra doppie parentesi in fondo all’articolo 1138: è il modo in cui il portale segnala il testo aggiunto da una legge successiva, in questo caso l’articolo 16 della legge 220 del 2012. Lo stesso articolo 16 ha cambiato anche il terzo comma: da allora il regolamento va allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore. Se in assemblea qualcuno sventola una vecchia fotocopia con la clausola “è vietato tenere animali”, la mossa più efficace è chiedere all’amministratore il regolamento allegato al registro e portare la pagina ufficiale dell’articolo 1138.
Il regolamento “contrattuale”: il punto discusso
Il regolamento votato dall’assemblea si chiama “assembleare”. Esistono però anche regolamenti predisposti dal costruttore o dal primo proprietario dell’edificio e richiamati negli atti di acquisto, firmati da ogni compratore: vengono chiamati regolamenti “contrattuali”, perché chi compra li accetta come parte del contratto.
Molti di questi regolamenti, scritti prima del 2013, contengono il divieto di tenere animali. Se quel divieto sia ancora valido dopo la riforma è una questione su cui i giudici e i giuristi non hanno una posizione univoca: c’è chi ritiene che la nuova regola dell’articolo 1138 si applichi a tutti i regolamenti, e chi sostiene che un impegno sottoscritto nel rogito resti vincolante tra le parti. Se il tuo regolamento è di tipo contrattuale e la clausola sugli animali è richiamata nel tuo rogito, chiedi un parere a un avvocato prima di fare causa.
Per capire di che tipo è il tuo regolamento, controlla il rogito: se cita il regolamento e dice che l’acquirente lo accetta, è probabile che sia contrattuale. Se invece è stato votato in un’assemblea, il verbale lo dimostra; il regolamento, dice l’articolo 1138, va allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore, che puoi chiedere di consultare.
Quattro casi pratici
1. L’assemblea vota “vietato tenere cani nel palazzo”. Lucia ha un meticcio e all’assemblea di ottobre la maggioranza approva una modifica al regolamento che vieta i cani. La delibera va contro l’ultimo comma dell’articolo 1138. Lucia, che ha votato contro, scrive all’amministratore citando la norma e chiede di riportare la questione in assemblea; per sicurezza, se la delibera non viene ritirata, avvia la mediazione e poi l’impugnazione entro trenta giorni dal voto.
2. L’assemblea vota “cani al guinzaglio in ascensore e in cortile”. Qui non c’è nessun divieto di possesso: è una regola sull’uso delle parti comuni, legittima in base all’articolo 1102. Se il regolamento prevede anche una sanzione, chi la viola ripetutamente può essere multato fino a 200 euro, e fino a 800 euro in caso di recidiva.
3. Il cane del vicino abbaia ogni notte per ore. Marco tiene un diario per tre settimane, chiede a due vicini di confermare e manda una PEC al proprietario del cane. Se il disturbo continua, la strada è quella dell’articolo 844, con mediazione obbligatoria prima della causa, e nei casi più gravi la querela per l’articolo 659 del codice penale.
4. Il cane sporca l’androne e rovina la porta a vetri. È la situazione dell’esempio con i 300 euro visto sopra: l’amministratore non mette la spesa nel riparto per millesimi, ma la chiede al proprietario del cane in base all’articolo 2052.
| Caso | Ragione | Cosa fare |
|---|---|---|
| Divieto di cani | Chi ha il cane | Lettera, poi impugnare |
| Obbligo guinzaglio | Il condominio | Rispettare la regola |
| Abbai notturni | Dipende dalla durata | Diario, PEC, mediazione |
| Danni all’androne | Il condominio | Paga il padrone |
Per le altre liti tra vicini sui danni, vedi la guida su infiltrazioni d’acqua e chi paga. E se hai un animale, ricordati che parte delle spese veterinarie si può recuperare in dichiarazione: i dettagli sono nella guida sulla detrazione delle spese veterinarie.
Domande frequenti
Il condominio può vietare i cani?
No, se il divieto sta nel regolamento o in una delibera dell’assemblea: l’ultimo comma dell’articolo 1138 del codice civile dice che le norme del regolamento “non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Il caso dei vecchi regolamenti contrattuali, firmati nel rogito, è discusso: lì serve un parere legale.
Il cane può prendere l’ascensore?
In linea generale sì, perché l’ascensore è spesso l’unico modo per arrivare a casa. Il condominio può però fissare regole ragionevoli, come il guinzaglio corto in cabina o la pulizia immediata se l’animale sporca. Una regola che di fatto impedisse di portare il cane a casa rischierebbe di aggirare il divieto della legge.
Cosa fare se il cane del vicino abbaia sempre?
Parlarne, poi scrivere al proprietario. Se l’abbaio supera la normale tollerabilità (articolo 844 del codice civile) puoi agire in sede civile dopo la mediazione obbligatoria; nei casi gravi, se il disturbo riguarda il riposo delle persone, puoi presentare querela per l’articolo 659 del codice penale.
Vale anche per chi è in affitto?
L’articolo 1138 riguarda il regolamento di condominio, che vale anche per chi abita l’appartamento in affitto: il condominio non può vietare l’animale nemmeno all’inquilino. Una clausola che vieta animali inserita nel contratto di locazione è però un tema diverso, che la norma sul regolamento non tratta: in quel caso conviene leggere bene il contratto e, se nasce una lite, chiedere un parere.
Quanti animali posso tenere in casa?
Il codice civile non fissa un numero massimo. Restano i limiti di igiene e di normale tollerabilità verso i vicini. Un numero elevato di animali in un appartamento può portare a contestazioni dei vicini per odori o rumori e, se ci sono problemi di igiene, a segnalazioni al Comune o all’azienda sanitaria.
