La riforma del condominio torna in Parlamento con un testo che, se approvato nella versione attualmente in discussione, cambierebbe parecchie regole rimaste ferme dal 2012. Assicurazione obbligatoria sull’edificio, un elenco nazionale degli amministratori con sanzioni per chi ne resta fuori, un revisore dei conti nei condomini più grandi e il divieto di maneggiare contanti. Sono novità che toccherebbero direttamente le tasche di chi vive in condominio, ed è il motivo per cui conviene capirle prima che diventino legge.
Il disegno di legge è ancora in esame parlamentare: nulla di quanto segue è già in vigore. Le misure più rilevanti sono l’obbligo di polizza assicurativa per l’edificio e per l’amministratore, l’istituzione di un elenco nazionale degli amministratori presso il Ministero delle Imprese con sanzioni fino a 5.160 euro per chi opera senza iscrizione, la figura del revisore obbligatorio sopra i venti partecipanti e la tracciabilità integrale dei pagamenti. Cambierebbero anche i quorum per approvare i lavori di sicurezza imposti dalla legge, oggi spesso bloccati dalle assemblee.
Indice
- A che punto è la riforma
- La polizza obbligatoria sull’edificio
- Quanto potrebbe costare a ogni condomino
- L’elenco nazionale degli amministratori
- Il revisore condominiale sopra i venti partecipanti
- Stop ai contanti e tracciabilità totale
- I nuovi quorum per i lavori di sicurezza
- Oggi e domani a confronto
- Domande frequenti
A che punto è la riforma
Partiamo dal dato che pesa di più, perché è quello che la maggior parte delle sintesi trascura: siamo davanti a un disegno di legge, non a una norma vigente. Il testo è in esame parlamentare, è già stato rimaneggiato in una versione successiva alla prima, e come tutti i provvedimenti in itinere può essere modificato, ridimensionato o abbandonato. Chiunque racconti queste misure come già operative sta anticipando i tempi.
Detto questo, l’intervento non nasce dal nulla. La disciplina attuale poggia sulla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che riscrisse gli articoli del codice civile dedicati al condominio dopo decenni di immobilismo. Da allora sono passati oltre dieci anni, durante i quali il patrimonio edilizio è invecchiato, i bonus fiscali hanno moltiplicato i cantieri condominiali e il contenzioso tra condomini e amministratori è cresciuto in modo consistente. La riforma prova a rispondere a questi tre fenomeni insieme.
La polizza obbligatoria sull’edificio
È la misura di gran lunga più impattante sul portafoglio. Oggi l’assicurazione del fabbricato è facoltativa: l’assemblea può decidere di stipularla, e molti condomini lo fanno, ma nessuna norma la impone. Secondo le rilevazioni di settore una quota significativa degli edifici italiani resta scoperta, e chi non è assicurato scopre il problema solo quando un incendio, un’infiltrazione grave o il distacco di un cornicione produce danni che devono essere ripartiti tra i condomini in millesimi.
Il disegno di legge trasformerebbe la copertura in un obbligo, articolato su due fronti. Il primo è la garanzia contro il perimento dell’edificio, cioè la distruzione totale o parziale del fabbricato. Il secondo è la responsabilità civile verso terzi, che copre i danni causati a persone o cose dalle parti comuni: il classico caso è la tegola che cade o l’intonaco che si stacca colpendo un’auto parcheggiata o, peggio, un passante.
C’è poi un secondo livello assicurativo, che riguarda l’amministratore. Oggi il codice civile prevede che l’assemblea possa subordinare la nomina alla presentazione di una polizza professionale. La riforma renderebbe questa polizza una condizione necessaria: senza copertura individuale per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, niente incarico. Per i condomini è una tutela reale, perché oggi l’errore di un amministratore non assicurato si traduce spesso in un credito difficile da recuperare.
Va segnalato che l’obbligo assicurativo sul patrimonio immobiliare non arriverebbe in un vuoto normativo. Un percorso simile è già stato imboccato per le imprese con la polizza catastrofale obbligatoria, e la direzione di marcia — spostare parte del rischio dal bilancio pubblico al mercato assicurativo privato — è la stessa.
Quanto potrebbe costare a ogni condomino
Nessuno può indicare oggi una cifra ufficiale, perché il premio dipenderà dalle garanzie effettivamente richieste dalla norma finale, dallo stato dell’edificio, dalla zona e dalla concorrenza tra compagnie. Quello che si può fare è un ragionamento per ordini di grandezza, dichiarando le ipotesi.
Prendiamo un condominio di dimensioni medie, dodici unità immobiliari, e ipotizziamo un premio annuo complessivo per fabbricato e responsabilità civile compreso tra 800 e 2.000 euro, che è la fascia in cui si collocano oggi molte polizze condominiali volontarie per edifici di questo taglio. Ripartito in millesimi, e assumendo per semplicità quote uguali, si tradurrebbe in una spesa individuale tra i 65 e i 165 euro l’anno.
| Dimensione condominio | Premio annuo ipotizzato | Costo per unità (quote pari) | Incidenza mensile |
|---|---|---|---|
| 8 unità | 700 – 1.400 € | 88 – 175 € | 7 – 15 € |
| 12 unità | 800 – 2.000 € | 67 – 167 € | 6 – 14 € |
| 30 unità | 1.500 – 3.500 € | 50 – 117 € | 4 – 10 € |
La tabella mostra un effetto scala che vale la pena notare: più grande è il condominio, più bassa tende a essere l’incidenza per singola unità, perché una parte dei costi di polizza è fissa. A questo si aggiungerebbe il costo della polizza professionale dell’amministratore, che di norma viene ribaltato sul compenso e quindi sulle spese ordinarie, con un impatto stimabile in poche decine di euro l’anno per unità.
Il confronto onesto, però, non è tra “pagare” e “non pagare”. È tra un premio annuo prevedibile e il rischio di una chiamata straordinaria da diverse migliaia di euro a testa quando succede qualcosa. Chi ha già affrontato una ripartizione per danni da parti comuni sa esattamente di cosa si tratta, e nel nostro approfondimento su chi paga cosa nelle spese condominiali abbiamo visto quanto rapidamente quelle cifre possano crescere.
L’elenco nazionale degli amministratori
Oggi per fare l’amministratore di condominio servono requisiti di onorabilità, un corso di formazione iniziale e l’aggiornamento periodico, ma non esiste un albo né un registro pubblico consultabile. Chiunque rispetti quei requisiti può esercitare, e verificare le credenziali di chi si propone è tutt’altro che immediato per un’assemblea.
Il disegno di legge istituirebbe un elenco nazionale degli amministratori e dei revisori condominiali gestito dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy, con obbligo di iscrizione per chi svolge l’attività. Chi operasse senza essere iscritto rischierebbe sanzioni fino a 5.160 euro. Sono previsti inoltre obblighi di formazione continua più stringenti di quelli attuali.
Per i condomini l’effetto pratico sarebbe la possibilità di controllare, prima di conferire l’incarico, se il professionista è realmente abilitato e in regola con la formazione. È una verifica che oggi si può fare solo indirettamente, chiedendo attestati che non tutti sono in grado di valutare.
Il revisore condominiale sopra i venti partecipanti
La figura del revisore esiste già nel codice civile, ma è facoltativa: l’assemblea può nominarlo per verificare la contabilità. Nella pratica accade di rado, perché comporta un costo aggiuntivo e perché spesso il problema emerge quando è troppo tardi.
La riforma renderebbe la nomina obbligatoria nei condomini con più di venti partecipanti, e nei supercondomini oltre i sessanta. Il revisore sarebbe una figura indipendente, chiamata a certificare il rendiconto annuale. È una novità che porta con sé un costo — un compenso professionale in più da ripartire — ma che risponde a un problema reale, quello dei rendiconti opachi che i condomini non hanno gli strumenti per contestare. Chi si è trovato nella condizione di dover mettere in discussione un bilancio condominiale sa che la strada, oggi, passa quasi sempre da un’impugnazione della delibera, con tempi e costi legali non trascurabili.
Stop ai contanti e tracciabilità totale
Su questo punto va fatta una precisazione che quasi tutte le sintesi in circolazione sbagliano. Il conto corrente dedicato al condominio è già obbligatorio oggi: lo prevede l’articolo 1129 del codice civile, che impone all’amministratore di far transitare le somme ricevute su uno specifico conto intestato al condominio e riconosce a ogni condomino il diritto di chiederne l’estratto. Non è una novità della riforma.
Quello che cambierebbe è l’estensione del principio: divieto di movimentare denaro contante e obbligo che ogni spesa passi da strumenti tracciabili, bancari o postali. Nella pratica questo colpisce le piccole somme gestite informalmente — l’acconto all’idraulico, la mancia al portiere, il rimborso spese pagato di tasca — che oggi sfuggono a qualsiasi verifica e che rappresentano una delle zone grigie più frequenti nei rendiconti contestati.
I nuovi quorum per i lavori di sicurezza
C’è infine una modifica tecnica che potrebbe avere effetti concreti su molti edifici. Oggi diversi interventi obbligatori per legge — adeguamenti antincendio, messa in sicurezza di impianti, opere imposte da normative sopravvenute — richiedono maggioranze che nelle assemblee poco partecipate risultano difficili da raggiungere. Il risultato è che i lavori non si approvano, l’edificio resta non conforme e la responsabilità ricade sull’amministratore.
Il disegno di legge abbasserebbe la soglia per questa categoria specifica di interventi, richiedendo il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Solo per i lavori obbligatori per legge, si intende: per tutto il resto restano i quorum ordinari.
A questo si accompagna una norma che esonera l’amministratore da responsabilità civili, penali e amministrative quando l’inadempimento dei suoi obblighi dipende dalla morosità dei condomini. È una previsione che fa discutere, perché sposta il rischio dal professionista alla collettività condominiale, ma che risponde a una situazione ricorrente: l’amministratore che non può eseguire un lavoro obbligatorio perché la cassa è vuota e che oggi ne risponde comunque.
Oggi e domani a confronto
| Aspetto | Regola attuale | Cosa prevede il ddl |
|---|---|---|
| Polizza sull’edificio | Facoltativa, decide l’assemblea | Obbligatoria (perimento + RC terzi) |
| Polizza dell’amministratore | L’assemblea può richiederla | Condizione necessaria per la nomina |
| Registro degli amministratori | Non esiste | Elenco nazionale presso il MIMIT |
| Revisore dei conti | Facoltativo | Obbligatorio oltre 20 partecipanti |
| Conto dedicato | Già obbligatorio (art. 1129 c.c.) | Confermato, più divieto di contanti |
| Quorum lavori obbligatori | Maggioranze ordinarie | Un terzo dei presenti e del valore |
Nota della redazione: nel confrontare il testo in discussione con la disciplina vigente ci ha colpito quante delle misure presentate come “novità” siano in realtà già presenti nel codice civile in forma facoltativa. Polizza dell’amministratore, revisore, conto dedicato: esistono tutte, ma sono rimesse alla volontà dell’assemblea, e nella pratica quasi nessuno le attiva. La riforma, più che inventare strumenti nuovi, rende obbligatorio ciò che era possibile e veniva ignorato. È una lettura meno spettacolare ma più utile per capire cosa cambierebbe davvero nella gestione quotidiana di un edificio.
Domande frequenti
La riforma del condominio è già in vigore?
No. Si tratta di un disegno di legge in esame parlamentare, che può ancora essere modificato o non arrivare all’approvazione. Fino alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale continuano ad applicarsi le regole attuali, basate sul codice civile come riformato dalla legge 220/2012.
Dovrò assicurare per forza il mio appartamento?
L’obbligo riguarderebbe la polizza del condominio sulle parti comuni, non l’assicurazione della singola abitazione, che resterebbe una scelta personale. Il costo della copertura condominiale verrebbe ripartito tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Quanto costerebbe la polizza obbligatoria?
Non esiste una cifra ufficiale perché dipende dalle garanzie che la norma definitiva richiederà. Sulla base dei premi delle polizze condominiali volontarie oggi in circolazione, per un edificio di dodici unità l’ordine di grandezza plausibile è tra 65 e 165 euro l’anno per singola unità.
Il mio amministratore dovrà iscriversi a un albo?
Non a un albo professionale in senso stretto, ma a un elenco nazionale tenuto dal Ministero delle Imprese. Chi esercitasse senza iscrizione rischierebbe una sanzione fino a 5.160 euro. Restano fermi i requisiti di formazione, che verrebbero rafforzati.
Il revisore obbligatorio farà aumentare le spese?
Sì, comporterebbe un compenso professionale aggiuntivo da ripartire tra i condomini. Riguarderebbe però solo gli edifici con più di venti partecipanti, dove il costo si distribuisce su un numero maggiore di unità e dove il controllo indipendente sul rendiconto ha più senso.
Cosa cambia per i condomini morosi?
Il ddl interviene sul versante della responsabilità dell’amministratore, che verrebbe esonerato quando l’inadempimento dipende dalla morosità. Restano invece invariati gli strumenti di recupero del credito nei confronti del condomino che non paga, a partire dal decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo previsto dal codice civile.
