Piano Casa 2026: fondo di garanzia prima casa esteso alle famiglie con disabilità

Piano Casa 2026 è il nome con cui viene chiamato il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 (“Disposizioni urgenti per il Piano Casa”), approvato definitivamente dal Parlamento a inizio luglio 2026. La misura più concreta per chi vuole comprare casa riguarda il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia: da luglio 2026 la copertura pubblica sale fino all’80% per le famiglie con un componente disabile, oltre alle altre novità su edilizia pubblica e affitti per studenti.

Indice

1. Cos’è il Piano Casa 2026 e da dove nasce
2. Fondo di Garanzia Prima Casa: la novità per le famiglie con disabilità
3. Calcolatore: quanto copre il fondo nel tuo caso
4. Chi può accedere e quali documenti servono
5. Le altre misure: edilizia pubblica e fondo studenti
6. Come si richiede in pratica
7. Domande frequenti

Cos’è il Piano Casa 2026 e da dove nasce

Il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026 nasce per affrontare un problema che in Italia si trascina da anni: la difficoltà crescente di trovare una casa a prezzi sostenibili, sia in affitto che in acquisto, soprattutto nelle grandi città e nei poli universitari. Il testo è passato alla Camera con voto di fiducia (168 voti favorevoli) e ha completato l’iter di conversione in legge a inizio luglio 2026.

A differenza di altri provvedimenti “spot” che intervengono su un singolo bonus, il Piano Casa mette insieme diverse leve: più fondi per l’edilizia residenziale pubblica, il recupero di immobili pubblici inutilizzati, un potenziamento del Fondo di Garanzia Prima Casa e un rifinanziamento del sostegno agli affitti per studenti universitari fuori sede. In questo articolo ci concentriamo soprattutto sulla misura più immediata per chi vuole comprare casa: l’estensione del fondo di garanzia.

Fondo di Garanzia Prima Casa: la novità per le famiglie con disabilità

Il Fondo di Garanzia Prima Casa esiste dal 2013 e serve a facilitare l’accesso al mutuo per chi non ha abbastanza garanzie da offrire alla banca: lo Stato, tramite Consap, garantisce una parte del capitale prestato, così l’istituto di credito rischia meno e concede il mutuo più facilmente (spesso anche fino al 100% del valore dell’immobile). Fino a oggi la garanzia standard copriva il 50% della quota capitale, con un tetto dell’80% riservato solo ad alcune categorie prioritarie come le giovani coppie under 36 con ISEE fino a 40.000 euro.

Con il Piano Casa 2026 questa soglia dell’80% viene estesa anche a un gruppo che finora restava escluso: le persone con disabilità permanente riconosciuta ai sensi della legge 104/1992 e i nuclei familiari in cui convive da almeno due anni un componente con disabilità permanente. Per queste categorie, se l’ISEE non supera i 40.000 euro annui, la garanzia pubblica passa dal 50% all’80% della quota capitale del mutuo. La dotazione complessiva del fondo aumenta di 6 milioni di euro per il 2026 e di ulteriori 8 milioni per il 2027, proprio per reggere il maggior numero di garanzie concesse.

Nella pratica, una copertura più alta significa che la banca corre meno rischio e quindi è più propensa ad approvare mutui anche a chi ha un reddito non elevatissimo o pochi risparmi da mettere come anticipo — una barriera che per le famiglie con un componente disabile pesa spesso più che per gli altri nuclei, tra spese mediche, assistenza e minore capacità di risparmio.

Calcolatore: quanto copre il fondo nel tuo caso

Il calcolatore qui sotto stima la percentuale di garanzia pubblica applicabile in base alla tua situazione e l’importo che risulterebbe coperto dal fondo. È una stima basata sulle regole ufficiali del Fondo di Garanzia Prima Casa dopo l’estensione del Piano Casa 2026: la percentuale reale viene sempre confermata dalla banca e da Consap al momento della richiesta.

Chi può accedere e quali documenti servono

Per rientrare nell’estensione del fondo servono, in sintesi, tre condizioni cumulative: l’immobile deve essere destinato a prima casa di abitazione (non seconda casa, non uso investimento), il richiedente o un familiare convivente deve avere una disabilità permanente riconosciuta da almeno due anni ai sensi della legge 104/1992, e l’ISEE del nucleo non deve superare i 40.000 euro annui per accedere alla soglia massima dell’80%. Se manca la condizione ISEE, la garanzia resta comunque disponibile ma si ferma al 50% standard, come per le altre categorie.

Dal punto di vista documentale, oltre alla normale documentazione richiesta per il mutuo (reddito, contratto preliminare, planimetria), serve il verbale di riconoscimento della disabilità rilasciato dalla commissione medica INPS e l’attestazione ISEE in corso di validità. La banca verifica i requisiti al momento dell’istruttoria e trasmette la richiesta di garanzia a Consap: il richiedente non deve fare domanda separata, è la banca a occuparsene come parte della pratica di mutuo.

Le altre misure: edilizia pubblica e fondo studenti

Il Piano Casa non si esaurisce nel fondo di garanzia. Il decreto stanzia risorse per il recupero di alloggi pubblici sfitti e il riuso di immobili demaniali inutilizzati, con l’obiettivo dichiarato di aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica nell’arco di un decennio. Un’altra misura, distinta ma nello stesso provvedimento, rifinanzia con 8,5 milioni di euro aggiuntivi per il 2026 il fondo che sostiene l’affitto degli studenti universitari fuori sede con ISEE fino a 20.000 euro: la trattiamo in dettaglio nel nostro articolo dedicato al fondo affitto studenti fuori sede, perché le regole di accesso sono diverse da quelle del fondo garanzia mutui.

Restano invece confermate, separatamente dal Piano Casa, le agevolazioni fiscali ordinarie per l’acquisto della prima casa (imposta di registro ridotta, IVA agevolata per gli acquisti da costruttore) e il fondo di garanzia dedicato agli under 36, che seguono le loro regole specifiche.

Come si richiede in pratica

Non esiste un modulo da presentare direttamente a Consap o al Ministero: la richiesta di garanzia parte sempre dalla banca a cui ci si rivolge per il mutuo. In pratica conviene, prima di firmare una proposta di acquisto, contattare due o tre istituti di credito che aderiscono al Fondo di Garanzia Prima Casa (l’elenco aggiornato è pubblicato sul sito Consap), spiegare la propria situazione — disabilità riconosciuta, ISEE, importo del mutuo necessario — e farsi indicare se la banca applica già le nuove soglie del Piano Casa 2026. Non tutte le banche potrebbero aver aggiornato immediatamente le procedure interne nelle prime settimane dopo l’entrata in vigore del decreto, quindi vale la pena chiedere esplicitamente della garanzia all’80% per le categorie disabilità.

Domande frequenti

La garanzia all’80% vale anche per chi ha già un mutuo in corso?

No, il fondo copre solo mutui di nuova erogazione, non è retroattivo su mutui già firmati prima dell’entrata in vigore delle nuove regole.

Cosa succede se l’ISEE supera i 40.000 euro ma c’è comunque una disabilità in famiglia?

Si può comunque accedere al fondo di garanzia, ma con la percentuale standard del 50% della quota capitale, non con l’80% riservato a chi rientra sotto la soglia ISEE.

Il fondo di garanzia copre anche le spese notarili o l’imposta di registro?

No, copre esclusivamente una quota del capitale del mutuo in caso di insolvenza verso la banca. Le imposte e le spese notarili restano a carico dell’acquirente, eventualmente ridotte dalle agevolazioni fiscali prima casa ordinarie.

Serve rivolgersi a un consulente per accedere al fondo?

Non è obbligatorio: basta chiedere direttamente in banca al momento della richiesta di mutuo. Un consulente del credito indipendente può però aiutare a confrontare più istituti tra quelli aderenti.

Per approfondire le agevolazioni prima casa in generale, leggi anche la nostra guida su prima casa 2026: agevolazioni, imposte ridotte e requisiti e, se hai meno di 36 anni, l’articolo dedicato al fondo di garanzia prima casa per gli under 36. Per i dettagli ufficiali sul Fondo di Garanzia Prima Casa puoi consultare la pagina ufficiale del MEF.