Prima casa 2026: comprare la prima abitazione in Italia prevede una serie di agevolazioni fiscali che riducono significativamente le imposte da pagare. L’imposta di registro passa dal 9% al 2%, l’IVA scende al 4% per chi compra da un costruttore, e ci sono benefici su mutuo e detrazioni che durano anni. I requisiti però sono precisi e vanno rispettati scrupolosamente — chi perde le agevolazioni per dimenticanza paga la differenza d’imposta più una sanzione del 30%.
Le agevolazioni prima casa 2026 includono: imposta di registro al 2% (da privato), IVA al 4% (da costruttore), ipotecaria e catastale fisse a 50+50 euro. I requisiti principali: non possedere un’altra abitazione agevolata, trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi. La detrazione degli interessi sul mutuo vale il 19% su un massimo di 4.000 euro annui. Per i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro esistono ulteriori agevolazioni.
Indice
- Requisiti per le agevolazioni prima casa
- Imposta di registro e IVA agevolate
- Detrazione interessi passivi sul mutuo
- Agevolazioni under 36 con ISEE basso
- Quando si perdono le agevolazioni
- Tutti i costi d’acquisto: riepilogo completo
- Domande frequenti
Requisiti per le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa non dipendono solo dall’essere al primo acquisto immobiliare in assoluto. Le condizioni da rispettare sono tre. Prima: l’immobile deve essere situato nel comune dove si ha già la residenza anagrafica oppure nel comune dove si svolge l’attività lavorativa. Se non si abita ancora nel comune, ci sono 18 mesi di tempo dal rogito per trasferire la residenza — ma questa intenzione deve essere dichiarata davanti al notaio nell’atto di compravendita. Seconda: non si deve possedere, nemmeno in quota, un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Terza: l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9.
Si può comunque comprare con le agevolazioni anche se si possiede già un’altra casa, a condizione che questa sia venduta entro un anno dall’acquisto agevolato. Questa finestra di un anno è stata introdotta per agevolare chi vuole cambiare casa senza perdere il beneficio fiscale — ma il termine va rispettato. Se la vecchia casa non viene venduta nei 12 mesi, le agevolazioni decadono e si deve pagare la differenza d’imposta con sanzione.
Imposta di registro e IVA agevolate
Comprare da un privato: si applica l’imposta di registro al 2% sul valore catastale rivalutato dell’immobile (non sul prezzo di acquisto). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna. Esempio concreto: un appartamento con rendita catastale di 600 euro, moltiplicata per il coefficiente 115,5 (usato per le abitazioni), dà una base imponibile di 69.300 euro. Il 2% di 69.300 euro è 1.386 euro di imposta di registro, più 100 euro di imposte fisse. Senza agevolazioni, la stessa operazione costerebbe il 9% di 69.300 euro, pari a 6.237 euro — il risparmio è netto.
Comprare da un costruttore entro 4 anni dal termine dei lavori: si applica l’IVA, che con le agevolazioni prima casa scende al 4% sul prezzo di acquisto contrattuale. Senza agevolazioni sarebbe al 10% (o 22% per immobili di lusso). Su un appartamento da 250.000 euro la differenza tra il 4% e il 10% vale 15.000 euro. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono in questo caso fisse a 200 euro ciascuna (totale 600 euro).
Detrazione interessi passivi sul mutuo
Chi accende un mutuo per l’acquisto della prima casa ha diritto a detrarre dalla propria IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati nell’anno, su un importo massimo di 4.000 euro. La detrazione massima è quindi 760 euro all’anno (19% di 4.000 euro). L’agevolazione vale solo per il mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale — non per second house, immobili a reddito o ristrutturazioni (che hanno regole proprie).
Per i mutui cointestati, ogni intestatario può detrarre la propria quota fino al massimo di 4.000 euro ciascuno, per un totale familiare di 8.000 euro. La detrazione va indicata nel modello 730 o Redditi PF ogni anno per tutta la durata del mutuo. Vale la pena monitorarla perché molti contribuenti la dimenticano o la dichiarano in modo non corretto, perdendo un risparmio fiscale reale. Per calcolare la rata del tuo futuro mutuo usa il simulatore rata mutuo.
Agevolazioni under 36 con ISEE basso
Per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, la normativa ha introdotto agevolazioni aggiuntive che nel 2026 sono state confermate nella sostanza, anche se le condizioni specifiche andrebbero verificate con il testo aggiornato della Legge di Bilancio 2026. In linea di principio, questi acquirenti possono beneficiare dell’esenzione totale dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale (non solo l’aliquota ridotta), e di un credito d’imposta pari all’IVA pagata per chi compra da costruttore.
Il credito d’imposta sull’IVA è recuperabile tramite la dichiarazione dei redditi, compensandolo con altre imposte dovute o chiedendone il rimborso. Per chi ha un reddito basso e poca IRPEF da pagare, il recupero può essere parziale o richiedere anni. Vale comunque la pena verificare l’accesso a questa agevolazione prima del rogito, perché va dichiarata nell’atto notarile — non si può aggiungere dopo.
Quando si perdono le agevolazioni
Le agevolazioni prima casa si perdono in quattro situazioni. La prima: non si trasferisce la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto. La seconda: si vende l’immobile entro 5 anni senza riacquistare un’altra abitazione agevolata entro un anno. La terza: si scopre che al momento del rogito le dichiarazioni rese erano false — ad esempio si possedeva già un’altra casa agevolata senza saperlo o senza dichiararlo. La quarta: l’immobile viene adibito ad uso diverso dall’abitazione principale.
In caso di decadenza, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra l’imposta agevolata versata e quella ordinaria, maggiorata di una sanzione del 30% più interessi di mora al tasso legale. La somma può essere significativa: su un appartamento da 300.000 euro acquistato da privato, la differenza tra imposta agevolata (2%) e ordinaria (9%) è già considerevole, e aggiungere il 30% di sanzione rende il recupero molto oneroso. Conviene dunque rispettare con attenzione tutti i requisiti.
Tutti i costi d’acquisto: riepilogo completo
Oltre alle imposte, l’acquisto della prima casa comporta altri costi che è bene preventivare. Il notaio costa tra 1.500 e 3.000 euro a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’atto. L’agenzia immobiliare, se coinvolta, chiede tipicamente il 2-3% del prezzo di acquisto più IVA, a carico sia dell’acquirente che del venditore. La perizia bancaria per il mutuo costa tra 200 e 500 euro. Le spese di istruttoria mutuo variano da banca a banca, spesso tra 500 e 1.500 euro.
Mettendo insieme tutto per un appartamento da 200.000 euro acquistato da privato: imposta di registro agevolata circa 1.500-2.000 euro, imposte fisse 100 euro, notaio 2.000 euro, agenzia 4.000-6.000 euro (se presente), perizia e istruttoria mutuo 1.000-2.000 euro. Il totale di costi accessori si aggira tra 8.000 e 12.000 euro, da sommare al prezzo dell’immobile. Pianificarlo in anticipo evita sorprese al rogito. Per stimare la rata del mutuo e il piano di ammortamento, il simulatore mutuo permette di fare il calcolo in pochi secondi.
Domande frequenti
Posso usare le agevolazioni prima casa se abito già in quel comune?
Sì, anzi è la condizione più semplice da soddisfare. Se hai già la residenza nel comune dove si trova l’immobile, il requisito è automaticamente rispettato.
Ho già una casa in un altro comune: posso comprare con le agevolazioni?
Sì, a patto che quella casa non sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa. Se lo era, devi venderla entro un anno dal nuovo acquisto per non perdere le agevolazioni.
Le agevolazioni prima casa valgono anche per i box auto?
Sì, se il box è acquistato contestualmente all’abitazione principale e risulta pertinenza della stessa (categoria catastale C/6), beneficia delle stesse agevolazioni dell’abitazione principale.
Quanto tempo ho per trasferire la residenza dopo il rogito?
18 mesi dalla data del rogito. Questo termine è tassativo — non è prorogabile salvo forza maggiore dimostrata. Conviene non aspettare i giorni finali per evitare problemi burocratici comunali.
