Se l’inquilino non paga l’affitto, cosa fare lo dice la legge sull’equo canone ancora in vigore: dopo 20 giorni dalla scadenza anche un solo canone non pagato è un motivo per chiedere la fine del contratto, e la strada è l’intimazione di sfratto per morosità davanti al tribunale. Lo stesso atto serve anche al fisco: dal momento in cui l’intimazione è notificata, i canoni che non hai incassato non vanno più dichiarati. Qui trovi i passaggi in ordine, le regole sulla “sanatoria” che l’inquilino può usare in udienza, come gestire le tasse nel 730 e cosa cambia dal 2027 con il nuovo testo unico delle imposte sui redditi.
Ultimo aggiornamento: novembre 2026. Fonti: legge 392/1978 (artt. 5 e 55), TUIR art. 26, D.Lgs. 117/2026 (artt. 28, 376, 377), D.Lgs. 23/2011 art. 3, istruzioni del 730/2026, decreto MEF del 10 dicembre 2025.
Un canone non pagato per oltre 20 giorni dalla scadenza basta per avviare lo sfratto per morosità, ma alla prima udienza l’inquilino può ancora salvare il contratto pagando tutto il dovuto, al massimo tre volte in quattro anni. Per le case date in affitto, i canoni non incassati non si dichiarano se entro la scadenza della dichiarazione è stata notificata l’intimazione di sfratto o un’ingiunzione di pagamento, e sulle imposte già pagate in passato spetta un credito d’imposta nel quadro G del 730. Dal 1° gennaio 2027 la regola passa dall’articolo 26 del vecchio TUIR all’articolo 28 del nuovo testo unico, con lo stesso contenuto.
Indice
- Quando il ritardo diventa morosità
- Cosa fare, passo dopo passo
- La prima udienza: sanatoria e termine di grazia
- Cosa il proprietario non può fare
- Le tasse sui canoni non incassati
- Cosa cambia dal 2027: articolo 26 e articolo 28
- Tre esempi con i numeri
- Domande frequenti
Quando il ritardo diventa morosità
La regola sta nell’articolo 5 della legge 392 del 1978, la vecchia legge sull’equo canone, che per questa parte vale ancora per gli affitti di abitazione. Il testo è breve: il mancato pagamento del canone “decorsi venti giorni dalla scadenza prevista” è motivo di risoluzione del contratto, cioè permette al proprietario di chiedere al giudice di chiuderlo.
Per le spese condominiali e gli altri oneri accessori che l’inquilino deve rimborsare la soglia è diversa: conta solo quando la somma non pagata supera l’importo di due mensilità di canone. Con un affitto da 600 euro, quindi, servono più di 1.200 euro di oneri arretrati.
Non serve quindi aspettare tre o sei mesi. Un canone scaduto il 5 del mese e ancora non pagato il 26 è già una morosità che il proprietario può far valere. Molti però mandano prima un sollecito scritto: lo sfratto costa tempo e spese legali, e un accordo è spesso più rapido.
Cosa fare, passo dopo passo
Il primo passo è mettere tutto per iscritto: una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC (posta elettronica certificata) con l’elenco dei canoni non pagati e un termine per mettersi in regola. A volte basta, e comunque documenta che hai chiesto il pagamento. Se l’inquilino è in difficoltà, puoi proporre un piano di rientro firmato da entrambi.
Se il sollecito non funziona, la strada è l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida: è un atto che prepara un avvocato e che viene notificato all’inquilino insieme alla data della prima udienza in tribunale. Nello stesso atto si può chiedere anche il pagamento dei canoni arretrati. In alternativa, se ti interessa solo recuperare i soldi senza riavere subito la casa, l’avvocato può chiedere un decreto ingiuntivo (l'”ingiunzione di pagamento”).
Prima di partire controlla due cose. La prima è che il contratto sia registrato all’Agenzia delle Entrate: senza registrazione i problemi aumentano, e la guida su come registrare un contratto di affitto spiega costi e scadenze. La seconda è avere a portata di mano estratti conto o ricevute che mostrino cosa è stato pagato e cosa no.
| Momento | Cosa succede | Cosa fai |
|---|---|---|
| 20 giorni di ritardo | La morosità conta per legge | Sollecito scritto |
| Intimazione notificata | Canoni non pagati fuori dal reddito | Atto tramite avvocato |
| Prima udienza | Sanatoria o rinvio fino a 90 o 120 giorni | Valuti con il legale |
| Convalida | Titolo per riavere la casa | Esecuzione con ufficiale giudiziario |
| Incasso tardivo | Tassazione separata | Li dichiari nel quadro M |
La prima udienza: sanatoria e termine di grazia
Qui entra in gioco l’articolo 55 della legge 392/1978, che protegge l’inquilino in difficoltà. Alla prima udienza può “sanare” la morosità versando tutto quello che deve: i canoni scaduti, gli oneri accessori maturati fino a quel giorno, gli interessi legali e le spese del processo che il giudice liquida in quella sede. Se paga, il contratto non si risolve e prosegue.
Se non riesce a pagare in udienza, il giudice, davanti a “comprovate condizioni di difficoltà”, può concedere un termine non superiore a 90 giorni, il cosiddetto termine di grazia, e rinviare l’udienza a non oltre dieci giorni dopo la scadenza di quel termine.
La sanatoria però non è infinita: si può usare al massimo tre volte in quattro anni. Le volte salgono a quattro e il termine a 120 giorni quando il ritardo non è durato più di due mesi ed è dovuto a difficoltà economiche nate dopo la firma del contratto per disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà documentate.
Gli interessi legali nel 2026 sono all’1,60% l’anno ( decreto del Ministero dell’Economia del 10 dicembre 2025): su pochi mesi pesano pochi euro. La voce che sposta il totale sono le spese processuali decise dal giudice.
La legge non fissa un numero minimo di mensilità per lo sfratto: l’articolo 5 parla di un canone non pagato oltre 20 giorni. Il limite di “due mensilità” che molti citano vale solo per gli oneri accessori, come le spese condominiali. Per il fisco, dal 2020 non serve più aspettare la fine del processo: basta l’intimazione notificata entro la scadenza della dichiarazione (istruzioni 730/2026, quadro B).
Cosa il proprietario non può fare
Anche con molti mesi di arretrati, il proprietario non può farsi giustizia da solo. Cambiare la serratura mentre l’inquilino è fuori, staccare luce, acqua o gas intestati all’immobile, togliere i mobili o impedire l’ingresso sono comportamenti che il codice penale punisce come esercizio arbitrario delle proprie ragioni (articolo 392 per la violenza sulle cose). In più possono costare un risarcimento.
Anche il deposito cauzionale non è un “salvadanaio” da usare durante il contratto al posto dei canoni: in genere si regola alla riconsegna delle chiavi. Come funziona la restituzione e quanti interessi maturano lo spieghiamo nella guida sul deposito cauzionale dell’affitto.
Le tasse sui canoni non incassati
La regola generale del fisco è severa: i redditi degli immobili si tassano “indipendentemente dalla percezione”, cioè anche se l’affitto non arriva. Per le case c’è però un’eccezione scritta nell’articolo 26 del TUIR (il Testo unico delle imposte sui redditi), modificato nel 2019: i canoni dei contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, “purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
La regola vale per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, qualunque sia la data del contratto: lo ha chiarito il decreto legge 41 del 2021, e lo ripetono le istruzioni ufficiali del 730/2026. L’intimazione o l’ingiunzione devono essere state notificate entro il termine di presentazione della dichiarazione. Per i canoni più vecchi resta la regola precedente: si potevano escludere solo se il processo di convalida era concluso entro quella scadenza.
Nel 730 la casa va comunque indicata nel quadro B con il codice 4 nella colonna “Casi particolari”, scrivendo in colonna 6 solo la parte di canone davvero incassata. Le istruzioni avvertono che in questi casi la rendita catastale resta tassata: il beneficio riguarda la parte di affitto che non hai ricevuto, non azzera del tutto l’imposta sull’immobile.
La regola vale sia con l’IRPEF ordinaria sia con la cedolare secca, l’imposta fissa sugli affitti prevista dall’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011 con aliquota del 21% (10% per i contratti a canone concordato nei comuni previsti dalla legge). Non vale per negozi, uffici e capannoni: il testo parla solo di immobili a uso abitativo.
Le imposte già pagate negli anni passati
Se in passato hai dichiarato e pagato le tasse su canoni che poi non hai mai incassato, l’articolo 26 riconosce un credito d’imposta di pari importo, a condizione che i canoni scaduti e non pagati risultino accertati nel procedimento di convalida dello sfratto. Nel 730 va nel rigo G2 del quadro G.
Per calcolarlo bisogna rifare la dichiarazione di ciascun anno interessato senza i canoni non incassati e vedere quanta imposta si è pagata in più. Il credito si può indicare nella prima dichiarazione utile dopo la fine del processo, e comunque entro dieci anni; in alternativa si può chiedere il rimborso con un’istanza all’ufficio.
Se poi l’inquilino paga
Se gli arretrati arrivano dopo, magari anni dopo, quei canoni si tassano a tassazione separata nell’anno in cui li incassi, anche se avevi scelto la cedolare secca. Nel 730/2026 si indicano nel quadro M, rigo M3, con il codice 1 (salvo opzione per la tassazione ordinaria). Attenzione: alcuni siti indicano il quadro D, ma le istruzioni ufficiali parlano del rigo M3.
Cosa cambia dal 2027: articolo 26 e articolo 28
Al 10 novembre, chi apre su Normattiva l’articolo 26 del TUIR nella versione aggiornata trova la scritta “provvedimento abrogato dal D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117”. Non è sparita l’agevolazione: è cambiato il suo indirizzo.
Il decreto legislativo 117 del 2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio ed entrato in vigore il 4 luglio, ha approvato un nuovo “Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi”, che riordina le norme accumulate in anni di modifiche. Il suo articolo 377 stabilisce che le disposizioni “si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027”, e l’articolo 376 abroga da quella stessa data il vecchio articolo 26 insieme alle altre norme confluite nel testo nuovo.
La regola sui canoni non incassati si trova ora nell’articolo 28, intitolato come prima “Imputazione dei redditi fondiari”. Abbiamo confrontato i due testi: le parole sono le stesse, cambiano solo i numeri degli articoli richiamati all’interno (la tassazione separata passa dall’articolo 21 all’articolo 23, per esempio). Restano identici l’esclusione dei canoni abitativi non percepiti con intimazione di sfratto o ingiunzione, la tassazione separata se poi vengono incassati e il credito d’imposta sulle imposte già versate.
In pratica, per i canoni del 2026 e degli anni precedenti la norma di riferimento è l’articolo 26 del TUIR, su cui sono scritte le istruzioni del 730 attuali. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola si chiama articolo 28, e le leggi che citano il vecchio articolo si intendono riferite al nuovo, come prevede l’articolo 376. Il credito d’imposta su sfratti in corso non cambia nella sostanza.
Quale numero citeranno le istruzioni del 730 del 2027, sui redditi 2026, si vedrà alla loro pubblicazione: i due testi coincidono, quindi il risultato per il contribuente è lo stesso.
Tre esempi con i numeri
1. Inquilino che smette di pagare a marzo
Laura affitta un bilocale a 700 euro al mese con la cedolare secca al 21%. L’inquilino paga gennaio e febbraio 2026, poi smette. Dopo i solleciti, a gennaio 2027 l’avvocato notifica l’intimazione di sfratto per morosità, che elenca tutti i canoni non pagati da marzo a dicembre: l’atto arriva prima della scadenza della dichiarazione. Nella dichiarazione dei redditi 2026, da presentare nel 2027, Laura indica il codice 4 e dichiara solo i 1.400 euro incassati. I 7.000 euro dei dieci mesi da marzo a dicembre restano fuori: a conti fatti (calcolo nostro) evita 1.470 euro di cedolare secca, ferma restando la tassazione della rendita catastale indicata dalle istruzioni.
2. L’inquilino sana in udienza
Marco ha quattro canoni da 700 euro non pagati, scaduti da uno a quattro mesi al momento dell’udienza: 2.800 euro. Per salvare il contratto deve versare in udienza i 2.800 euro, gli eventuali oneri accessori maturati, gli interessi legali e le spese liquidate dal giudice. Con il tasso legale all’1,60% gli interessi sono circa 9 euro (calcolo nostro: 700 euro per 1,6% per 10 mesi complessivi di ritardo, diviso 12). Se dimostra di essere in difficoltà, il giudice può dargli fino a 90 giorni (120 nei casi di disoccupazione o malattia visti sopra).
3. Gli arretrati arrivano due anni dopo
Giorgio non aveva dichiarato 4.200 euro di canoni 2026, coperti dall’intimazione di sfratto. Nel 2028 l’ex inquilino gli versa 3.000 euro a saldo: Giorgio li indica nella dichiarazione dei redditi 2028, quadro M, come reddito a tassazione separata, salvo scegliere la tassazione ordinaria.
| Caso | Cosa dichiari | Dove nel 730 |
|---|---|---|
| Intimazione notificata in tempo | Solo i canoni incassati | Quadro B, codice 4 |
| Tasse pagate in passato | Credito d’imposta | Quadro G, rigo G2 |
| Arretrati incassati dopo | Tassazione separata | Quadro M, rigo M3 |
| Negozio o ufficio | Non si applica | Serve un esperto |
Domande frequenti
Dopo quante mensilità non pagate posso sfrattare l’inquilino?
La legge non chiede un numero minimo: basta un canone non pagato dopo 20 giorni dalla scadenza (articolo 5 della legge 392/1978). Il limite delle due mensilità vale solo per le spese condominiali e gli altri oneri accessori. Resta il fatto che l’inquilino, alla prima udienza, può ancora pagare tutto e salvare il contratto.
Devo pagare IRPEF o cedolare secca sugli affitti che non ho incassato?
Per le abitazioni no, a condizione che entro la scadenza della dichiarazione sia stata notificata l’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento. Senza questi atti si dichiarano anche i canoni non arrivati.
Posso staccare la luce o cambiare la serratura?
No, è esercizio arbitrario delle proprie ragioni. L’unica strada per riavere la casa è la convalida dello sfratto e l’esecuzione con l’ufficiale giudiziario.
Posso tenermi il deposito cauzionale per coprire gli arretrati?
Il deposito si regola alla riconsegna dell’immobile: in quel momento si fanno i conti tra canoni non pagati, eventuali danni e restituzione. Non sostituisce il pagamento dei canoni mentre il contratto è in corso. Più dettagli nella nostra guida sul deposito cauzionale.
Quanto dura uno sfratto per morosità?
Non c’è una durata fissa né un dato ufficiale nazionale affidabile: dipende dal tribunale, dall’eventuale opposizione dell’inquilino, dal termine di grazia e dai tempi dell’esecuzione. Chiedi al tuo avvocato una stima sul tribunale competente e un preventivo scritto dei costi.
Dal 2027 devo fare qualcosa di diverso nella dichiarazione?
No. Il D.Lgs. 117/2026 sposta la regola dall’articolo 26 all’articolo 28 senza cambiarne il contenuto.
Posso chiudere il contratto senza andare dal giudice?
Sì, se l’inquilino è d’accordo: si firma una risoluzione consensuale con la data di rilascio e un piano per gli arretrati, da comunicare all’Agenzia delle Entrate. Per gli altri modi di chiudere un affitto vedi la guida sulla disdetta del contratto di affitto.
